2024年房地产行业数据背后的地产基建图景（八）：地产基本面未恶化不影响政策博弈，基建投资增速放缓

房地产：基本面未恶化，不影响政策博弈

4 月销售面积降幅再次扩大，城市维度房价持续承压

首先，从交易量分析。 根据统计局公布数据，2024 年 1-4 月，商品房销售额28067 亿元，同比-28.3%，降幅较 1-3 月扩大了 0.7 个百分点；4 月单月，商品房销售额6712 亿元，同比-30.4%，降幅较 3 月扩大了 4.6 个百分点。2024 年1-4 月，商品房销售面积29252万㎡，同比-20.2%，降幅较 1-3 月扩大了 0.8 个百分点；4 月单月，商品房销售面积 6584 万㎡，同比-22.8%，降幅较 3 月也扩大了4.6 个百分点。

从房企维度看，根据克而瑞销售榜单，2024 年 1-4 月，百强房企全口径销售额11866 亿元，累计同比-48.5%，降幅较 1-3 月收窄0.6 个百分点。4 月单月，百强房企销售额为 3401 亿元，环比-13%，同比-47%，创4 月单月销售额的历史新低，约为 2019 年同期的 38%。Top20 房企 2024 年1-4 月累计销售额同比仍均为负数。

从城市维度看，新房市场，2024 年 1-4 月，30 城新建商品房成交面积为2817万㎡，累计同比-41%，降幅较 1-3 月收窄 1 个百分点；4 月单月，30 城新建商品房成交面积为 767 万㎡，环比-11%，同比-39%。二手房市场，2024年1-4月，18 城二手住宅成交套数为 25.2 万套，累计同比-18%，降幅较1-3月收窄4 个百分点；4 月单月，18 城二手住宅成交套数为7.9 万套，环比+8%，同比-9%。与疫情前相比，2024 年 4 月，30 城新建商品房的单月成交面积约为2019年同期的 50%，处于 2022 年以来的最低水平；而18 城二手住宅单月成交套数约为 2019 年同期的 93%，成交量相对稳定。

其次，从房价分析。 根据统计局数据，2024 年 1-4 月，商品房销售均价为9595 元/㎡，同比-10.2%，降幅与 1-3 月持平；4 月单月，商品房销售均价 10194 元/㎡，同比-9.9%，降幅较 3 月扩大了 0.6 个百分点。考虑到二手住宅降价幅度对潜在购房者的决策影响，2024 年新房价格仍面临较大压力。

从新房市场看，2024 年 4 月，70 个大中城市新建商品住宅销售价格同比-3.5%，降幅较 3 月扩大了 0.8 个百分点，环比-0.6%；分城市能级看，一线、二线、三线城市新建商品住宅价格同比分别-2.5%、-2.9%、-4.2%，环比分别为-0.6%、-0.5%、-0.6%。从月度数据看，各能级城市新房价格同环比降幅均呈扩大趋势。

从二手房市场看，70 个大中城市二手住宅销售价格同比-6.8%，降幅较3月扩大了 0.9 个百分点，环比-0.9%；分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别-8.5%、-6.8%、-6.6%，环比分别-1.1%、-0.9%、-0.9%。从月度数据看，各能级城市二手房价格同环比降幅均持续扩大且明显大于新房，房价难言企稳。

4 月 30 日，中共中央政治局召开会议，首次提出要“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，对房地产政策创新定调。5 月 17 日，国新办举行国务院政策例行吹风会，介绍切实做好保交房工作配套政策的有关情况，当天央行就推出四项政策措施：①设立3000 亿元保障性住房再贷款。鼓励引导金融机构按照市场化、法治化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房，预计将带动银行贷款 5000 亿元。②降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。③取消全国层面个人住房贷款利率政策下限。④下调各期限品种住房公积金贷款利率0.25 个百分点。若能持续出台并有效落实各项政策，有望为楼市提供一定支撑，扭转悲观预期。

开发投资降幅继续扩大，到位资金仍主要受销售拖累

首先，从投资端分析。 根据统计局数据，2024 年 4 月，房地产开发景气指数为92.02，继续创历史新低，自 2022 年 1 月以来连续 28 个月低于 100。2024 年1-4 月，房地产开发投资额为30928 亿元，同比-9.8%，降幅较 1-3 月扩大了 0.3 个百分点。4 月单月，房地产开发投资额 8846 亿元，同比-10.5%，降幅较 3 月扩大了0.5 个百分点。

从房企维度看，根据中指研究院数据，2024 年1-4 月，百强房企权益拿地额2850 亿元，累计同比-9.5%，较 1-3 月下降了 24 个百分比。4 月单月，百强房企权益拿地额 633 亿元，环比-1%，同比-48%。

从城市维度看，根据中指研究院数据，2024 年 1-4 月，300 城住宅用地成交建面 3543 万㎡，累计同比-21%，降幅较 1-3 月扩大2 个百分点。4 月单月，300城住宅用地成交建面 907 万㎡，同比-27%；300 城住宅用地成交楼面均价6477元/㎡，同比-40%；当月 300 城住宅用地成交溢价率2.7%，仍处于较低水平。

其次，从融资端分析。 根据统计局数据，2024 年 1-4 月，房企到位资金 34036 亿元，同比-24.9%，降幅较 1-3 月收窄了 1.1 个百分点；其中，国内贷款 5583 亿元，同比-10.1%；定金及预收款 10002 亿元，同比-37.2%；个人按揭贷款 4953 亿元，同比-39.7%；房企资金压力仍主要受销售不景气的影响。4 月单月，房企到位资金8347 亿元，同比-21.3%，降幅较 3 月收窄了 7.7 个百分点。

此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资 4 月环比下降，同比持平。 从单月值看，环比下降同比持平。2024 年 4 月，房企非银融资单月发行546亿元，环比-19%，单月同比-30%，与上月持平；其中，信用债、海外债、信托、ABS 发行额占比分别为 72%、1%、0%、26%，分别较上月变动-6pct、0pct、+1pct、+5pct。 从累计值看，同比降幅持续扩大。2024 年 4 月，房企非银融资累计发行2119亿元，累计同比-24%，降幅较上月扩大 2pct；其中，信用债、海外债、信托、ABS 当年累计发行额同比分别为-15%、-72%、-79%、-30%，分别较上月变动了+2pct、+8pct、-2pct、-17pct。

新开工单月降幅明显收窄，竣工同比也有小幅改善

根据统计局数据，2024 年 1-4 月，房屋新开工面积23510 万㎡，同比-24.6%，降幅较 1-3 月收窄了 3.2 个百分点；4 月单月，房屋新开工面积6227 万㎡，同比-14.0%，降幅较 3 月收窄了 11.4 个百分点。 2024 年 1-4 月，房屋竣工面积 18860 万㎡，同比-20.4%，降幅较1-3 月收窄了0.3个百分点；4 月单月，房屋竣工面积 3601 万㎡，同比-19.1%，降幅较3 月收窄了2.6 个百分点。

基建：投资增长略显压力，国际工程增速放缓

制造业、基建投资增速放缓，固定资产投资增长略承压

固定资产投资增长 4.2%，投资主体信心边际减弱。从累计增速看，2024年1-4月，全国固定资产投资（不含农户）完成额 14.3 万亿元，同比增长4.2%，增速同比下降 0.5pct，环比下降 0.3pct。从单月增速看，不考虑基数调整，4月份单月同比增长 7.9%，环比下降 11.9%。从投资主体看，2024 年1-4 月国有及国有控股投资累计同比增长 7.4%，增速同比下降 2.0pct，环比下降0.4pct，民间投资累计同比增长 0.3%，增速同比下降 0.1pct，环比下降0.2pct，投资信心边际减弱。从资金来源看，2024 年 1-4 月国家预算内资金同比增长2.0%，国内贷款同比增长 2.4%，自筹资金同比增长 6.0%，债券同比增长10.3%，其余资金来源同比减少，其中利用外资同比下降 76.1%，同比降幅最大。其中，制造业、基建投资增速放缓，房地产开发投资持续下降，预计该趋势将延续。2024 年 1-4 月房地产开发投资同比下降 9.8%，增速同比下降3.6pct，环比下降 0.3pct；制造业投资同比增长 9.7%，增速同比提升3.3pct，环比下降0.2pct；广义基建投资同比增长 7.78%，增速同比下降 2.01pct，环比下降0.97pct，狭义基建投资同比增长 6.0%，增速同比下降 2.5pct，环比下降0.5pct。房地产开发投资降幅持续扩大，制造业、基建投资增长虽环比收窄，但仍然对固定资产投资增长发挥了重要支撑作用。

基建投资增长略显压力，水利管理与铁路运输投资提速

狭义基建增速环比下降。2024 年 1-4 月广义基建投资同比增长7.78%，增速同比下降 2.0pct，环比下降 1.0pct。狭义基建即基础设施投资(不含电力、热力、燃气及水生产和供应业）同比增长 6.0%，增速同比下降2.5pct，环比下降0.5pct。从基建细分领域看，电力、热力、燃气及水的生产和供应业投资同比增长26.2%，增速同比提升 1.8pct，环比下降 2.9pct，交通运输、仓储和邮政业投资同比增长8.2%，增速同比提升 0.1pct，环比下降 0.3pct，水利、环境和公共设施管理业投资同比减少 1.0%，增速同比下降 6.5pct，环比下降1.3pct。

水利、环境和公共设施管理业投资增速同环比下滑，但其中水利管理业投资保持提速增长。2024 年 1-4 月，水利、环境和公共设施管理业固定资产投资完成额约22647 亿元，同比减少 0.1%,增速同比下降 6.5pct，环比下降1.3pct，增速同环比均回落。其中，水利管理业投资完成额 3862 亿元，同比增长16.1%，增速同比提升 5.4pct，环比提升 2.2pct，保持提速增长；公共设施管理业投资完成额16982亿元，同比减少 4.5%，增速同比下降 9.2pct，环比下降2.1pct。推测去年10月增发的用于加快恢复灾后重建的万亿国债部分形成了水利管理业实物工作量，增速提升见效快。

交通运输、仓储、邮政业投资微增，铁路运输业边际提速。2024 年1-4 月，交通运输、仓储、邮政业投资完成额 20551 亿元，同比增长8.2%，增速同比提升0.1pct，环比提升 0.3pct。其中道路运输业投资完成额 12327 亿元，同比增长0.7%，增速同比下降 5.1pct，环比下降 2.9pct，铁路运输业完成投资额2141 亿元，同比增长 19.5%，增速同比提升 5.5pct，环比提升 1.9pct。

新开工项目投资额单月略好转，国际工程增速放缓

新开工项目投资额略有好转，4 月同比增长环比持平。根据Mysteel 数据，2024年 2/3/4 月全国开工项目总投资额分别为 5.4/4.0/4.0 万亿元，累计同比增速-41.1%/-34.7%/-26.1%，单月同比增速-40.1%/-6.6%/43.4%，年初新开工强度明显弱于前两年，3 月同比降幅有所收窄，4 月开工投资额同比高增环比持平。

景气度环比持平，一季度建筑业新签合同额同比小幅下滑。2024 年2-4 月建筑业PMI 分别为 53.5/56.2/56.3，景气度环比维持平稳，同比较弱。2023 年，建筑业PMI 景气度一季度显著提升，1-3 月份 PMI 分别为56.4/60.2/65.6，二季度环比回落，4-6 月份 PMI 分别为 63.9/58.2/55.7，7 月 PMI 低至51.2，随后触底回升，12 月 PMI 升至 56.9。新签合同方面，2024 年一季度建筑业新签合同额6.7万亿元，同比减少 2.86%，2023 年建筑业累计新签合同额35.6 万亿元，同比减少2.85%，一季度/二季度/三季度新签累计同比增速 9.25%/3.11%/0.01%。专项债发行节奏偏慢，一季度累计新增同比下降53.3%。3 月单月发行专项债4348.96 亿元，同比-31.5%，其中再融资债发行 2041.41 亿元，单月同比+93.8%，新增专项债 2307.55 亿元，单月同比-56.5%。2024 年前三个月专项债累计新增发行 6341 亿元，同比-53.3%，相对于全年 3.9 万亿元的新增发行目标，发行节奏偏慢。

对外承包工程完成额与新签合同额维持增长，增速略有放缓。2023 年全年，我国对外承包工程业务完成营业额 11338.8 亿元人民币，比上年（下同）增长8.8%（以美元计为 1609.1 亿美元，增长 3.8%），新签合同额18639.2 亿元人民币，增长9.5%（以美元计为 2645.1 亿美元，增长 4.5%）。其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额 16007.3 亿元人民币，增长10.7%（以美元计为2271.6亿美元，增长 5.7%）；完成营业额 9305.2 亿元人民币，增长9.8%（以美元计为1320.5亿美元，增长 4.8%）。 2024 年 1-3 月，我国对外承包工程业务完成营业额2301.3 亿元人民币，同比增长 6.1%（以美元计为 324 亿美元,增长 2.3%），新签合同额3306.4 亿元人民币，增长 11.9%（以美元计为 465.5 亿美元,增长 7.9%）。其中，在“一带一路”共建国家新签承包工程合同额 2849.6 亿元人民币，增长15%（以美元计为401.2亿美元，增长 10.9%）；完成营业额 1846 亿元人民币，增长7.9%（以美元计为259.9亿美元，增长 4%）。

编辑：火腿肠