2024年保障性住房专题报告：保障房“厦门蓝本”有何经验

厦门保障性住房制度发展历程

出台背景：房价大幅上涨加剧供求关系恶化

房价持续上涨加剧区域供求关系恶化。2005年以来，厦门房价持续上涨，2005、2006年厦门新房价格同比上涨4.7% 和9.1%，远高于同期70个大中城市房价涨幅（0.7%、0.6%），持续快速上涨的房价加剧当地住房供求关系恶化。

出台背景：“夹心层”住房保障问题逐步凸显

随着房价快速上涨，房价及收入增速差越来越大，原有的廉租房、经适房体系并不能完全解决居民住房问题。一方面，廉 租住房仅针对最低收入家庭，同时由于廉租房租金标准实行政府定价，由政府提供资金补贴，使得地方政府投入动力较 小、覆盖面小，供应量有限；经适房只售不租，随着价格上涨，2006年全国经适房价格较2000年上涨44%，对很多中低收入 家庭经济压力亦较大。而商品房价格居高不下，对中等收入及刚工作的中高收入人群也难以承受（2006年全国商品住宅价 格较2000年上涨60%）。在这种背景下，逐渐形成了两个住房政策的“夹心层”： 第一个“夹心层”，是不属于廉租住房申请对象，符合经济适用住房申请条件但又买不起经济适用住房的中低收入群体； 第二个“夹心层”，是不属于经济适用住房申请对象（即中等及中等偏上收入家庭），又买不起市场商品住房的群体。

2006年首提“社会保障房概念”，着力解决“夹心层”居住困难

2005-2006年，针对“夹心层”群体住房困难问题，厦门在借鉴中国香港、新加坡等地的先进经验并结合厦门市实际情况基础 上，在全国首次提出了“社会保障性住房”的概念和解决住房政策“夹心层”问题的思路: 对第一个夹心层解决思路是：推出有补贴租得起的租赁型政策房，即保障性租赁房。 对第二个夹心层解决思路是：推出总价小买得起的销售型政策房，即保障性商品房。 2006年，厦门高林居住区、万景公寓和观音山公寓等保障性住房陆续动工。

2006年：配售保障房封闭流转，政府回购

根据2006年发布的《厦门市社会保障性商品房配售管理办法（试行）》，购买保障性商品房需要本市户籍、且个人不能申 请，购买后不得上市转让、出租，但可向市建设与管理局申请回购，回购价格按原成交价格结合成新确定。

2006年：保租房政府投资，按收入分级补贴租金

厦门社会保障性租赁房由政府投资建设和筹集，并实行房源收储，建设资金主要来自一定比例的土地出让净收益、财政专项 拨款、财政投融资、接受社会捐赠等；根据申请人群的家庭收入标准，给与不同的租金补贴，补贴资金由市、区财政按财政 体制分成比例共同承担。

2008年：配售保障房取消收入门槛，放开转让限制

2008年《厦门市保障性商品房配售管理办法（试行）》发布，2009年正式版发布，相比2006年取消了收入限制、放开个人申 请，同时持有5年后可以转让，但应按原购房价格与届时相应地段社会保障性住房上市交易指导价格差价的60%向政府缴交土 地收益等价款，政府可优先回购。

2009年：分层次、全覆盖的住房保障体系逐步形成

《厦门社会保障性住房管理条例》的出台，从法律上建立和完善厦门社会保障性住房制度，明确政府在社会保障性住房工 作应承担的职责，以立法形式破解“住房难”的问题。厦门逐步形成包括廉租住房，保障性租赁房，经济适用房，保障性 商品房以及其他用于保障用途的住房在内、分层次、全覆盖的住房保障体系。

2017年：明确配售保障房优惠力度，覆盖范围扩大至高层次人才

2017年出台的《厦门市保障性商品房管理办法》明确保障性商品房销售价格按每批次房源的市场评估价测算，并给予一定优 惠，原则上优惠55%；明确了各户型具体面积段。同时申请人群范围扩大至高层次人才，对面向高层次人才的建筑面积控制 标准可以适当上调。

2022年：放宽户籍限制，优化户型标准，明确同等权益

2022年新修订的保障性商品房管理办法，在2017年的基础上，在房源筹集、房型面积、保障范围等方面进行修改。 同时明确保障性商品房和普通商品住房在同一小区的，纳入所在小区统一管理，并享受同等服务、承担同等义务。建设单位 或者物业管理单位不得在保障性商品房和普通商品住房之间设置物理隔离进行区别对待。

总结：制度法规持续完善，覆盖范围不断扩大

总结来看，自2006年以来，厦门保障房各项制度法规不断完善，仅保障性商品房配售制度在2006年推出后，就经历了2008- 2009、2017、2022年的大幅修订，在户型及定价等细则上更加明确化，同时适应新时代背景的变化，申请门槛逐步放宽，保 障范围不断扩大。

厦门保障性商品房有何特点

特点一：面积小、功能全、动态优化

面积小、功能全且动态优化。保障房建设目的为“保基本”，强调“雪中送炭”而非“锦上添花”，即旨在解决中低收入居民 的居住需求，为没有经济能力或短期内没有能力购买商品房的居民提供比较稳定的居所。因此厦门保障房户型定位坚持小户 型、经济实用、节能省地的原则。同时随着申请家庭生活水平的日益提高以及三胎政策的施行，申请家庭对住房面积标准及房 型的需求也日益增长，厦门保障房制度持续动态优化。2022年新修订的《厦门市保障性商品房管理办法》规定，保障性商品房 面积由此前的一房型45平左右、二房型60平左右、三房型70平左右，提高到二房型70平左右，三房型80平和95平左右。

位置较好，交通便利。厦门创造性地提出保障性住房“地铁社区”模式，即“地铁站点+保障性住房”。以“区位好、配套好、 品质好、环境好、规模大”的“四好一大”理念为指导，一次规划、分期实施，全面推进地铁社区建设，进一步提升保障性住 房功能品质，避免由于位置偏远导致无人申购、资源浪费。如2021、2023年推出的保障性商品房均为地铁社区。

特点二：严准入、重管理

严格准入门槛，多级审核公示制度。厦门社会保障性住房推行多级审核公示制度，多部门参与审核，加强准入把控，建立完 善的使用监管机制，让社会保障性住房真正保障有需求的家庭。根据2009年《厦门社会保障性住房管理条例》，在申请时建 立了严格的“五级审核、两级公示”的制度，即由社区居委会、街道办事处（镇人民政府）、区民政部门、市公房管理中心 （市住宅办）、市国土房产部门（建设部门）五级审核，社区居委会组织在社区和相关部门组织在全市报纸、网站上公示。

对5年内拥有房产转让行为等六大类人群限制申请，同时将赠与、家庭析产、以房抵债等方式转移房产权属的行为包括在内， 最大限度让真正需要保障的人群受益。

特点三：定价合理，项目资金可平衡

定价考虑四大功能，基于保本销售原则。根据2009年出台的《厦门社会保障性住房管理条例》官方解读，保障性商品房定 价考虑四个功能：一是体现其保障性功能，二是要在保障对象的经济承受能力范围之内，三是不严重增加财政负担，体现 社会公平，四是可以发挥保障性商品房的市场调节功能，平抑一般商品房市场价格的巨幅波动。具体来看，按照保本销售 的原则，保障性商品房的销售价格主要由基准地价、建设成本和相关税费构成。自2017年以来，明确按照每批次房源的市 场评估价测算的45%定价。

从政府角度来看，项目本身资金可平衡。以海沧区马銮湾保障房地铁社区一期项目为例，按评估价45%定价为14610元/ 平，根据《厦门市城镇土地基准地价（2023年版）》区域基准地价为9500元/平，按照重点7个城市2022年高层平均造价 2843元/平估算厦门建安成本，不考虑税费合计成本12343元/平，项目售价可完全覆盖，实现项目本身资金平衡，降低对 地方财政依赖。

特点四：退出机制完善，回购价格符合保障房定位

退出机制完善，回购机制实现保障性住房有效流转。相比过 去的经适房等安居工程，厦门保障房退出机制完善，具有明 确的政府回购制度。一方面，利于消除申请人对后续退出的 担忧和分歧；另一方面，回购机制实现保障房房源流转，让 保障性住房滚动起来，滚动着解决居民住房困难问题，减少 持续大规模建设保障房带来的财政压力。

回购价格符合保障房定位，具有一定合理性。厦门保障性商 品房上市5年内不能上市交易，购房人因特殊原因确需退回保 障性商品房的，向市住房保障中心或者原售房单位提出申请 回购。回购价格＝原购房价－原购房价×年折旧率×房屋交 付年限，年折旧率按1.43％（对应70年产权）执行，不考虑 房屋升值，相当于购房人按1.43%的租金回报率向政府租赁房 屋，考虑当前厦门1%-2%的租金房价比，回购价格具有一定合 理性。同时若满5年后上市流通交易，需缴纳一定土地收益 款，土地收益等相关价款＝（上市交易指导价×不动产登记 面积-原购房价）×55％。

特点五：相比共有产权房，保障性商品房进一步让利

不同于共有产权房，保障性商品房总价打折、回购机制导致其对购房者更友好。以一套市场价100万保障房为例，若作为 共有产权房，对应45%份额初始购房款为45万，与保障性商品房一致。假设5年后该房源房价上涨至120万，若均市场化退 出，共有产权房及保障性商品房购房者获利分别为9万和33.75万；若市场价下跌至70万，对应获利分别为-13.5万和 11.25万。同时考虑保障性商品房可回购，若按照5年后下跌至30万，市场化退出对应亏损分别31.5万和6.75万，但若保 障性商品房选择政府回购，则仅损失折旧费用3.22万。

可以看到在各种情形中，保障性商品房获利均好于共有产权房，一个重要原因在于保障性商品房初始房屋总价是打折的， 相当于直接提供了55%的下跌安全垫，同时回购机制某种意义提供了保底机制，均最大限度让利购房者。

厦门保障性商品房对楼市影响

厦门楼市量价走势与全国趋势基本一致

从楼市表现来看，厦门楼市量价走势与全国趋势基本一致，并未因保障性商品房政策出台，走出独立性行情，部分 年份（2013-2017年）房价涨幅超过百城房价增速。我们认为重要原因在于近年来厦门常住人口稳步上涨,2012-2022 年常住人口连续十年增加，累计增加128万，占2022年常住人口的24%，为厦门商品房市场提供有效增量购买力。

保障性商品房规模整体占比不高，仅个别年份影响较大

另一方面，从历年厦门保障性商品房推出规模来看，2017-2023年厦门合计推出配售的保障性商品房（社会批次）2.1 万套，仅占同期厦门商品房成交套数的6.3%，规模相对有限。其中2018年最大，达到9000套，占当年商品房成交的 33%，影响相对较大，当年厦门新房房价表现明显弱于百城。

推出规模考虑市场景气度，发挥逆周期调节功能

保障性商品房推出规模充分发挥其市场调节功能。在2009年关于贯彻落实《厦门市社会保障性住房管理条例》有关问题 的通知中，厦门市政府明确探索建立保障性住房“以需定建”新机制，充分发挥保障性商品房市场调节功能。从历年保 障性商品房推出规模与厦门商品房市场走势对比来看，呈现一定负相关。在商品房市场下行周期，保障房推出规模明显 萎缩，如2018H1厦门楼市走弱，2019年保障性商品房推出规模为0；2021H1楼市走弱后，2022年仅推出针对人才的小规模 保障性商品房，大规模的社会批次保障性商品房再度为0。

保障性商品房申购率同样受楼市景气度影响。尽管保障性商品房采取轮候配售制度、且价格仅为市场评估价的45%，但申 购率仍受到市场景气度的影响。根据厦门市住房和建设局公示信息，在楼市景气度较高的2017年，2002套保障性商品 房，首批申请通过1663户（1743户申请），有效申购率达83%；而楼市降温的2018年，9000套保障性商品房首批次申请通 过仅2835户（3017户申请），有效申购率仅31.5%。

迎来保障性商品房开工高峰，未来对楼市影响或加大

根据厦门“十四五”保障性住房建设规划，截至2022年10月，“十四五” 期间厦门已通过多种渠道筹集保障性住房12 万套（间），其中保障性租赁住房8.6万套（间），公租房2.4万套（间），保障性商品房1万套（间），未来将新增保 租房、公租房、保障性商品房各12.4万套（间）、1万套及6.5万套。其中2022-2025年公租房/保障性商品房计划开工按 照2:4:3:1分布，估算对应保障性商品房开工规模分别约为1.3万套、2.6万套、1.95万套和0.65万套，按照开工到预售1 年估算，随着2023、2024年保障性商品房开工量上升，对商品房市场分流或将有所加大。值得注意的是，考虑本轮楼市 持续降温，实际开工量及入市规模存在低于预期可能。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）