2024年保障房建设怎么搞？以一线城市为例

房地产新一轮改革，保障房地位提升

我国住房保障体系历史复盘

历史复盘四阶段：1）1994-2006年：以经济适用房为主，廉租房为辅 2）2007-2013年：“租售并举“多元发展（廉租房、经济适用房、限价房、公租房、棚改等） 3）2014-2021年：棚改加速发展，构建公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系 4）2023年至今：新一轮房改，“商品房+保障房”并行发展。

中央层面多次提及保障房

自21年6月中央提出构建住房保障体系后，23年以来，中央层面多次提及规划建设保障性住房，8月25日，国常会审 议通过了《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文），明确加大保障性住房建设和供给。

2023年8月25日，国务院常务会议审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号），9月1日正式印发，提 出了保障性住房建设和筹集、保障对象和标准、配售和管理、支持政策等方面的基本原则，具体执行办法由各地城市政府制定； 明确提出“用改革创新的办法，在大城市规划建设保障性住房”、“推动建立房地产业转型发展新模式”，保障性住房地位明显提升。

《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14号文）明确两大目标： 1）加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚 为美好生活奋斗” ； 2）推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、 稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。

我国住房结构体系

“商品房+保障房”住房结构 。 以上海市现行的住房结构体系为例，上海现存的保 障房包括廉租房、公共租赁住房、保障性租赁住房 和共有产权保障住房。针对不同户籍、经济能力的 群体，适用不同类型的住房。随着财产积累、经济 能力增强后，可由租赁型保障房转为购买共有产权 保障住房或者购买商品住房。

保障性住房建设推进情况-保租房

根据住建部住房保障司数据，“十四五” 期间，全国计划筹集建设保障性租赁住房870万套间，其中北上广深的筹建数量 分别为40万、47万、60万和60万套，一线城市保障房建设占住宅供给比例均超过40%。国家统计局最新数据显示，2021- 2023年全国保障性租赁住房合计建设和筹集约573万套（间），已完成“十四五”期间计划量的66%。

保障性住房建设推进情况-配售型保障房

据住房城乡建设部，截至目前，全国已有35个城市 报送了今年首批保障性住房建设计划和建设项目， 据经济观察报，截至2024年1月30日，已有广州、 深圳等35个城市计划在2024年筹集建设的配售型保 障房合计约10万套； 2024年福州、深圳、广州、上海等地筹建规模均在 万套以上；目前，深圳、广州、西安、杭州等地首 批配售型保障房已经开工。

2023年12月28日，深圳市首批13个配售型保障性住房项目建设集中开工，总用地面积17.7万平方米，配售型保障性住 房建设面积75.7万平方米，总投资约125亿元，房源合计1万余套，项目周边交通、教育、商业等配套较为完善；

2024年1月31日，广州市首个配售型保障性住房项目在黄埔正式动工开建，项目位于中新广州知识城何棠下旧村改造范 围内的一个复建区，占地面积约4000平方米，建筑面积约2万平方米，总户数216户，户型为85-90平方米，预计2026年 5月完成建设，建成后可供应房源超200套。

保障房建设基本情况

保障房建设基本情况-多主体参与

2021年7月，央行发布《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》，保障性租赁住房建设主要由政府给予土 地、财税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，积极引导和鼓励企业、集体经济组织等多方主体参与、建设运 营，坚持“谁投资、谁所有、谁受益”。

保障房建设基本情况—多渠道筹建

根据国务院印发的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发[2021]22号文)，保障性租赁住房主要利用集体经 营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋建设，适当利用新供应国有建设用地五种 建设方式；

《关于规划建设保障性住房的指导意见》（国发[2023]14号文）提出保障性住房以划拨方式供应土地，仅支付相应的土 地成本。要充分利用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集保障性住 房，并有条件支持利用闲置低效工业、商业、办公等非住宅用地建设保障性住房，变更土地用途，不补缴土地价款。

保障房建设基本情况--资金来源

2009年以来，我国保障性安居工程的财政支出主要用于棚户区改造、公租房、保租房等项目建设，其中地方财政投入用 于保障性安居工程的占比维持在96%以上，为保障房建设资金的重要来源； 《关于规划建设保障性住房的指导意见》中明确提出资金三大来源：中央补助资金、地方专项债、公积金发放开发贷； 中央补助资金：23年11月16日，财政部下达2024年部分中央财政城镇保障性安居工程补助资金共425亿元。

一线城市保障房建设相关情况

深圳保障房建设基本情况

2006年《深圳市住房建设规划（2016-2010）》出台，成为深圳市廉租住房、公共租赁住房、经济适用住房建设工作的纲 领性文件；2010年出台《中共深圳市委深圳市人民政府关于实施人才安居工程的决定》提出安居型商品房的保障类型； 2016年，深圳进一步调整优化住房制度总体设计，深圳市委市政府制定并出台《关于完善人才住房制度的若干措施》，创 新推出人才住房，构建人才住房和保障性住房双轨并行的住房保障体系。

2018年，深圳市住房和建设局发布《深圳市人民政府关于深化住房制度改革加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的 住房供应与保障体系的意见》，提出实施“二次房改” ，系统构建市场商品住房、人才住房、安居型商品房和公共租赁 住房构建 “4+2+2+2”住房供应与保障体系，努力形成“1+3+N”住房制度体系，计划到2035年建设筹集170万套住房。

深圳保租房两大类型

深圳保障性租赁住房两大类：政府组织 配租VS社会主体出租 。 政府组织配租：政府出资主导，进行统 一管理，按照项目批次受理、批次配租 的方式面向个人或单位配租 。 社会主体出租：政府与社会组织等主体 合作，筹集具备居住条件的各类房源并 纳保，比如泊寓、冠寓、魔方公寓等长 租公寓房源。

深圳保障房建设基本情况-目标计划

22年1月深圳市发布《深圳市住房发展“十四五”规划》提出建设筹集住房89万套（间），包括商品房35万套，保障性住 房54万套（间）。23年2月，按照“按需定建”的原则，深圳进一步提高了“十四五”规划的任务目标，调整为保障性住房 不少于74万套（间），包括公共租赁住房6万套、保障性租赁住房60万套(间)、共有产权住房8万套；

面对土地供应转为存量模式的形式下，深圳主动转变思路，由原有以新供用地建设为主，转变为建设筹集并重，创新 性提出保障性住房“跟着产业园区走、跟着大型机构走、跟着轨道交通走、跟着盘活资源走”的发展战略，全力开展“六 类十五种”渠道建设筹集工作。

保障房建设影响规模测算

1）保障性住房供应套数

根据七普的统计数据，2020年家庭户共4.9亿户，其中按照住房来源划分，租赁公租房（廉租房）和购买经济适用 房/两限房的家庭户数占比分别为2.4%和2.6%，计算得到分别约1161和1273万套（间）；共有产权房：根据经济日报，截至2022年底，全国已有18个城市发展共有产权住房，累计开工超过28万套； 根据14号文，经济适用房/两限房将逐步退出历史舞台，不再新增，未来保租房将成为重点供应主力； 根据国家统计局最新数据显示，2021-2023年全国保障性租赁住房合计建设和筹集约573万套（间）。

2）保障性住房需求套数

14号文中提及保障对象重点针对：1）住房有困难且收入不高的工薪收入群体；2）城市需要引进的人才；第二类人 群不好计算，第一类人群参考上海市保租房申请标准为“在本市合法就业且住房困难的在职人员及其配偶子女，住 房困难认定标准原则上按照家庭在本市一定区域内人均住房建筑面积低于15平方米确定” ； 我们根据七普的统计数据，2020年家庭户共4.9亿户，其中人均居住面积16平方米及以下的家庭户占比为9.7%，计 算得到约为4769万户，共需保障性住房4769万套（间）； 供需差额为1734万套（间）；

3）保障房建设投资规模=新建套数*单套面积*新建单位成本+改建套数*单套面积*改建单位成本

新建、改建比例：保障房来源包括新建和从存量非住宅改建，各地新建、改造比例有所不同，我们对新建比例为40%、 50%、60%、70%进行敏感性分析； 单位建安成本：假定每平方米改建建安成本为1000元；每平方米新建建安成本为4000元；单套面积：参考公租房、保租房要求单套面积分别不高于60平/70平，假设保障房建设单套面积为50-70平； 经测算，保障性住房建设可拉动投资额为1.9-3.8万亿元。

报告节选：

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）