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房地产行业专题研究：保障房，完善顶层设计，践行住有所居。随着房地产市场的不断演化，我国的住房保障体系也在不断更迭。从 94 年 确立的经济适用房（经适房）体系，到 2021 年以来确立的顶层设计——公 共租赁住房（公租房）、保障性租赁住房（保租房）、以共有产权房为代表的 配售型保障性住房三位一体的体系。其制度演进可以看到如下特点：1）保 障形式从最初的以售为主，逐步演化为租售并举； 2）保障人群的辐射范围 逐步扩大。尤其是从低收入群体等特定人群，开始逐步延展至中等收入但存 在住房困难的人群；3）保障制度愈发体系化，在辐射范围扩大的同时也在 持续强化公平性。

地产新格局中的保障房建设拉开序幕

2023 年保障性住房建设进入加速阶段，政策框架更加清晰完备。展望未来， 我们认为有如下三点值得关注：1. 同样提至国家战略高度的城中村改造则 有望和保障性住房建设形成联动效应，为保障性住房提供土地来源；2. 加 大配售型保障性住房供应的同时，并遵循“保本微利”的配售原则；3. 通 过闭环管理促进分配公平，并为未来“保障+商品房”双轨制住房体系构想 打下基础。双轨制的核心在于，通过保障性住房充分满足民生需求，同时给 中高端改善需求以市场空间。保障性住房体系的完备性是予以市场化体系进 一步发展空间的前提，即市场化体系的相关行政政策也有望随之逐步退出。

以邻为鉴：新加坡“组屋+私人住宅”双轨制的下的居者有其屋

作为“居者有其屋”的典范新加坡，其居民住房自有率已达到 89.3%（2022 年），在国际上处于领先水平。新加坡政府建立了“廉租组屋—廉价组屋— 执行共管公寓—私人住宅”的阶梯化住房结构，实现双轨制住房体系。该体 系有如下特点：1. 住房保障以售为主，2. 政府主导，配以完善的全流程政 策体系，覆盖从土地供给、住房租售、住房转售全流程，充分体现保障属性； 3.闭环管理，这也为双轨制市场的稳定性提供保障。我们认为，从政府主导 能力、闭环管理的制度设计、“有恒产者有恒心”的思维模式，我们和新加 坡都具有可比性，因此新加坡模式对于我们的保障房建设具有借鉴意义。

我国保障性住房的存量结构与未来体量

结合七普数据，我们可大致计算出各保障房品类的体量（截至 2022 年末）： 公租房 / 保租房 / 共 有 产 权 房 / 经 适 房 双 限 房 的 存 量 分 别 约 为 1450/330/28/1347 万户（套），合计约 3155 万套，考虑到十四五 40 城的保 租房筹建计划达 670 亿，即 23-25 年还需 340 万套增量，因此不考虑新增 规划，截至 2025 年，计划中的保障性住房筹建体量合计约 3200 万套。我 们以人均居住面积家庭户为标准来衡量保障需求，目前保障性住房建设计划 的缺口约 800-1700 万套，我们预测计划缺口可拉动投资额 1.6-4.7 万亿元。