保障房与“新房改”：住房保障模式的变迁.pdf

保障房与“新房改”：住房保障模式的变迁。今年 8 月 25 日，国常会审议通过《关于规划建设保障性住房的指导意见》。 有观点认为这将是一轮“新房改”的开始，我们通过复盘历史和与其他地 区保障房比较发现，本轮保障房建设最重要的意义在于开拓了配售型保障 房的新路子。

历史变迁：我国保障房可分为“配售”、“配租”、“改造”等三种类型， 近三十年来，三类保障房呈现轮动特征。自“94 房改”以来，我国保障房 已经走过近 30 年的发展历程，衍生出经济适用房、共有产权房、廉租房、 公租房、保障性租赁住房等多种形式。各种形式的保障房可大致归为“配 售”、“配租”、“改造”等三种类别，不同时期保障房供应的主导类型也 不相同：

（1）1994-2005 年，配售型保障房占主导，最高时住宅投资的 17%都是经 济适用房，但 2003 年后开始降温。

（2） 2006-2014 年，配租型保障房占主导，廉租房和公租房先后成为保障 房供应体系的重心，二者从 2014 年开始并轨，统称为公租房。

（3）2014 年开始，“改造”代替“配租”成为保障房体系的主体。房地产 供求关系从短缺走向充足，公租房投资减少，更注重居住质量，改造类保障 房应时而生，棚改、旧改、城中村改造先后加速发展，直到 2021 年启动保 障性租赁住房，面向大中城市的配租型保障房再提速。

（4）2023 年，自 2003 年经济适用房降温后，时隔二十年再次启动配售型 保障房。

他山之石：我们选择了三组具有代表性的国家和地区，研究其保障房建设 对我国的启示。一是配售型保障房，以新加坡组屋制度为代表，新加坡 74% 人口居住在配售公屋中。二是配租型保障房，典型是中国香港的公屋与荷兰 的社会租房，公共租房在两地区的住房占比中均在三分之一左右，而居民自 有住房的比例均不高，在 50%-60%之间。三是英国和日本，这两国的住房体 系均以商品房为主，保障房比重更低，与我国较为接近。但英国日本都是通 过政府主导建设保障房，快速解决住房短缺问题，此后转向私有化。

对新一轮保障房建设的展望。

住房保障的目标：两类群体、三个保障。从历史变迁来看，我国的住房保障 对象是两类群体，包括“无房家庭”和“有房但居住条件差的家庭”。针对 这两类群体有三种保障目标，对于“有房但居住条件差的家庭”，保障“住 更好”，代表方式是棚改、旧改、城改；针对“无房家庭”，则有“配租” 和“配售”两种保障，配租保障有房住，如公租房和保障性租赁住房；配售 保障有房产，如经适房等。从他山之石来看，利用配租房保障有房住是大多 数国家和地区的做法；强调配售保障有房产，则主要是新加坡。

本轮保障房改革最重要的是拓展了配售型保障性住房的新路子。从实际运 行来看，我国住房供应中商品房占据主导，狭义保障房占比 7.2%，广义保 障房占比超 20%。自从 2003 年经济适用房减速以来，新建保障房中配售类 住房缺位较多，配租和改造类住房在过去 20 年里逐步成为我国保障房供应体系的主体。当前配售类保障房在时隔 20 年后再提速，保障房供应体系将 发生变化，未来增量保障房或将以配售型保障房和保障性租赁住房两类形 式为主。对于中低收入家庭而言，购房不再只有商品房的选项。