房地产行业专题报告：构建住房“双轮驱动”，保障房迈入新阶段.pdf

房地产行业专题报告：构建住房“双轮驱动”，保障房迈入新阶段。当前商品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况。2023 年 12 月 20 日，住建部接受新华网采访时表示将“启动新一轮保障性住房规划建设”。预 计保障性住房建设或将进入新阶段，这也是构建地产新发展模式的应有之义。 新一轮保障性住房体系分为配售型、配租型两部分，前者是此轮改革的增量看 点。目前相关政策细节尚未完全确定，我们参考新加坡模式和深圳等地方经验， 从保障对象、土地来源、交易限制、金融支持等维度做出政策展望。

2023 年 12 月 20 日，住建部接受新华网采访时表示将“启动新一轮保障性 住房规划建设”，预计保障性住房建设或将进入新阶段。一方面，当前商 品房和保障房的“双轮驱动”存在一长一短的情况，特别是在一二线大城 市，房价收入比普遍在 20 倍以上，导致新市民、青年人住房难题难以解决， 保障性住房建设是构建地产新发展模式的应有之义。另一方面，在地产开 发行业高速增长的红利大幅消减下，包括保障房在内的三大工程可能是为 房企创造增量开发投资的重要来源。我们测算，三大工程平均每年对地产 投资的拉动有望超过万亿，能为行业带来可观的增量需求空间。

新一轮保障性住房体系可以分为配售型保障房、配租型保障房两部分，前 者是此轮改革的增量看点。根据各地方政府或政府机构官网，目前，深圳、 福州、南宁等部分城市已经开始筹备配售型保障房项目，逐步进入规划建 设阶段。虽然配售型保障房的政策细节尚未完全确定，但新加坡模式和深 圳等地方经验或可具有借鉴意义。

保障对象：重点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城 市需要引进的科技人员、教师、医护人员等这“两类群体”。预计后 续政策将确定不同群体的保障面积标准。以新加坡为例，目前已经形 成了多层次的住房供应体系，包括出售给中低收入者的不同面积普通 组屋（二至五室）、满足中产阶层“夹心层”住房需求的 EC 公寓等。

土地来源：按划拨方式供地，以确保较低的保障房价格。从新加坡模 式来看，低价土地是组屋价格保持在居民可接受范围的前提条件，根 据新加坡国家发展部和 OECD，HDB 拿地成本仅为市场价 20-30%左 右，90%的土地资源掌握在政府手中。此外，政策还鼓励“要充分利 用依法收回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、 闲置住房等建设筹集保障性住房”。

交易限制：实施严格的封闭管理，禁止违规将新建的配售型保障性住 房变更为商品住房流入市场。新加坡政府近年来不断优化转售市场， 且通过二手交易税等形式抑制投机行为。无论是深圳的人才房、安居 房，还是新加坡组屋，都只有当满足最低期限（5-10 年）后才可出售， 同时转让对象也限定为符合条件的同类人群或者是政府回购。

金融支持：支持利用住房公积金提供保障性住房开发贷款和个人住房 贷款。以新加坡为例，一是新加坡居民提取的公积金可以用于支付购 房首付款，也可以用于偿还购房贷款本息，支付印花税、律师费和其 他相关费用；二是除了雇员个人提取外，其账户中其余约 80%的公积 金主要用于保证 HDB 住房建设资金需求，以及投资实现增值。