2023年第二季度全国住宅市场研究

由戴德梁行发布了《2023年第二季度全国住宅市场研究》这篇报告。以下是对该报告的简单概括，更多内容请前往原报告进行下载查看。该报告主要分为四个部分：

1.宏观环境

上半年 GDP 同比增长 5.5%， 国民经济回升向好

2023 年上半年，国内生产总值 593,034 亿元，按不变价格计算，同比增长 5.5%，比一季度加快 1.0 个百分点，国民经济恢复向好。其中，各项扩大内需的政策措施落地生效使得内需潜力得以释放，消费 对经济增长的拉动明显增强⸺上半年，社会消费品零售总额同比增长 8.2%，最终消费支出对经济增 长的贡献率达到 77.2%，明显高于去年同期水平。 单看第二季度，国内生产总值实现 6.3% 的高增速相当程度是得益于上年同期低基数的影响，实际恢复 效果略低于市场预期。但在错综复杂的国际局势及环境下，中国经济增速仍明显快于世界主要发达经济体。

固定资产投资增速放缓， 基建和制造业投资支撑相对有力

上半年，全国固定资产投资（不含农户）243,113 亿元，同比增长 3.8%，累计增速较一季度放缓 1.3 个百分点。 分行业来看，基建和制造业投资支撑有力。随着财政支出和施工建设保持较快进度，上半年基础设 施投资同比增长 7.2%。此外，电动车、锂电池、集成电路等技术密集型产业驱动制造业投资增长， 上半年制造业投资增长 6.0%，且持续向高端化、智能化、绿色化转型。

2.住宅市场

信心恢复仍然不足， 房地产开发投资跌幅持续扩大

上半年全国房地产投资增速仍处于低位运行，显 示行业资金环境及投资信心恢复仍然不足。上半 年，全国房地产开发投资 58,550 亿元，同比下 降 7.9%；其中，住宅投资 44,439 亿元，下降 7.3%；二者累计跌幅较一季度分别扩大 2.1 和 3.2 个百分点。 考虑到稳楼市政策效力的滞后性，以及房地产市 场仍处下行通道的现状，预计房地产投资短期内 快速回升可能性较低。

住宅竣工面积增速持续加快， 但新开工意愿继续滑落

上半年，全国住宅新开工面积 36,340 万平方米，同比下降 24.9%；住宅竣工面积 24,604 万平方米， 同比增长 18.5%，累计增速较一季度分别下降 7.1 和上升 1.7 个百分点。“保交楼”政策效果逐渐显现， 住宅竣工增速较一季度继续提升；但从新开工增速跌幅较一季度扩大可以看出，当前房企重心仍在“保 交楼”，多数开发商新开工意愿处在较低水平。

3.典型市场

供给收缩致上半年重点城市供销面积比仅为 0.77

从 24 个重点城市过去 5 年的供销情况来看，一线、 发达二线及普通二线城市 5 年累计供销比分别为 1.03、1.03、0.98，重点城市累计供销比为 1.02， 供需总量相对平衡。但 2023 年上半年，24 个重 点城市总体供给收缩导致供销面积比仅为 0.77， 其中普通二线城市供销比更低至 0.65。

开发投资持续放缓局限新增供应， 各线城市供销比集体下滑

2023 年上半年，24 个重点城市新建住宅累计批 准上市面积共计 7,537 万平方米，销售面积共计 9,744 万平方米，相较于上年同期的较低基数分 别实现了 3.3% 和 13.6% 的同比涨幅。但在房地 产投资及新开工面积持续下滑背景下，供应端增 长乏力导致供销比低位运行，由去年同期的 0.85 下降至 0.77。

新建商品住宅成交继续向重点城市集中

2023 年上半年，全国新房成交 5.2 亿平方米，同 比下降 2.8%；24 个重点城市成交 0.97 亿平方米， 同比上涨 13.6%。受益于一线、发达及普通二线 城市新房成交量的增长，24 城新房成交量占全国 比重再创 6 年来新高，占上半年总成交量比重为 18.9%，较一季度再次上升 0.7 个百分点，较去年 全年上升 3.8 个百分点，全国新建商品住宅房成 交向热点城市集中的趋势明显；与此同时，重点 城市成交占比的提升也从结构上了拉高了全国新 建住宅的销售均价。

4.市场展望

随着疫后经济回归常态化运行轨道，需求收缩、供给冲击、预期 转弱三重压力有所缓解，内需潜力逐渐释放⸺2023 年上半年 中国经济的消费贡献率达 77.2%。房地产市场也于调整周期中呈 现阶段性的向上波动，但复苏基础仍不稳固。上半年住宅市场整 体表现为“先扬后抑”行情，经历 3、4 月短暂的成交回暖后市 场氛围重回低迷，行业流动性压力及信心不足导致供求两端同时 走弱，投资、开工等关键性指标未见改善，成交量也于二季度末 明显下滑。避险思维下，全国新建商品住宅成交延续向重点城市 集中趋势，而在重点城市当中成交热点也逐渐向区位优越的优质 项目聚拢，结构性因素进一步影响到新房成交均价的波动，但反 映价格变化趋势的价格指数却呈现下行趋势。

在此背景下，适时调整优化房地产调控政策成为改善楼市低迷氛围、提振市场信心的关键因素之一。7 月中央政治局会议首次明确提出，适应中国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化 房地产政策；而后各相关部委及地方政府相继跟进。可以预见，在防风险的前提下，房地产调控政策体 系和基调或面临较大调整，推进供给侧改革来更好满足需求，以及优化交易相关政策支持住房需求的释 放等将是未来政策调整的重要方向。

融资及信贷方面，尽管政策加大对房地产企业包括民营房企的融资支持力度，但受制于开发商投资意愿、 “保交楼”压力以及大规模偿债潮，上半年实际融资规模继续缩减，短期内投资改善也难言乐观；需求 端来看，利率下限动态调整叠加LPR下调，共同带动房贷利率下行，对住房消费构成一定利好；而央行“支 持房地产市场面临较大困难的城市用足用好政策工具箱”，意味着局部城市的房贷利率仍有下探空间以 应对市场下行趋势。

在外部环境及全球经济前景不明朗的背景下，预计下半年中国经济增长水平仍将很大程度取决于内需的 恢复程度⸺消费复苏趋稳为经济复苏发挥持续重要贡献，基建投资也将继续保持较快增长。旨在稳楼 市、化解风险的房地产政策预计将陆续出台，以刺激、支持居民刚性和改善性住房需求的释放，助力经 济持续恢复。房地产调控基调的转变以及相关政策的优化有望改善房地产市场的低迷氛围，供需两侧的 支持举措或有助于下半年楼市逐步探底修复，而整体经济环境作为楼市发展根本支撑的影响力亦不容忽 视。此外，随着中央层面出台对超大特大城市城中村改造工作的顶层设计和统筹规划，明确改造目标、 原则、范围等宏观框架后，预计相关财政补贴、专项债等资金细则将陆续得以落实，亦有助于稳投资、 扩内需。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）