2023年地产行业数据定量测算 2023年销售测算

1.2022年基准期假设

在当前2022年全年数据并未完全披露的情况下，我们假设第四季度部分统计局数据增速与9月同比 增速保持一致，假设四季度行业同比平稳的情况下，补全全年数据，作为2023年行业预测的基准。 其中，房地产开发投资完成额的增速采用我们的预测框架完成2022年基准期数据预测。

2.销售测算

销售规模的测算我们沿用此前分析框架，同样从市场供应和需求双方面切入。其中，供给我们分 为两块，新增拿地新增推盘的优质供应，以及过去拿地开工但并未完成销售的历史库存。居民购 房需求变化对应在库存去化率的层面进行分析。

销售测算：整体库存持续下降

从累计可售开工规模和累计销售规模来看，整体房地产市场商品房库存规模仍旧持续下降，2022 年后，开工下行速度显著快于销售下行速度。从企业经营的角度来看，开发商对地产销售的不明 朗预期，决定了开工供应的速度先于销售快速下行。

销售规模：整体库存规模测算

库存规模：我们预计，2022年底全国市场商品房可售库存33.9亿㎡（YoY-10.7%）。如果单看2020 年-2022年开工后推盘入市的优质库存，我们测算预计2022年净消耗优质库存3.8亿㎡，新增拿地 新推盘的供应规模在较低的水平上进一步下降。

销售规模：优质可售库存进一步下降

持续的流动性压力，以及销售降幅的持续扩大，企业拿地及开工动力不足。即使在当前需求端调 控政策逐渐放松、企业融资政策持续改善的过程中，开工不足导致的优质库存持续下降。全国商 品房绝对库存规模回落至2013年左右水平，当年库存净增量连续两年负增长。

销售规模：新增供应预计仍然缺乏弹性

除2022年末的存量供应外，2023年新增供应主要来自截至2022年底还未开工的土地，与2023年当 年新增开工，并在年内达到预售条件的增量库存。在房企量入为出拿地为主的背景下，拿地面积 增速与销售回款增速基本同向变化。

销售规模：回款放缓拖累拿地、开工及新增供应

受持续下行的销售规模，叠加企业库存的去化速度整体放缓，从企业层面的拿地意愿下降将持续 传导至行业整体拿地及开工。我们预计，2023年当年开工形成当年销售的供应合计5.02亿㎡，同 比下降20%，其核心原因在于2022年下半年销售回款同比预计下降20%。

销售规模：待售上升，去化下降

全国商品房待售面积中包括了已竣工未销售的商品房，接近库存规模中现房库存规模，而根据年初商品房待 售规模、当期现房销售规模及期末现房销售规模，我们可以计算出待售商品房当期去化率。截至2022年末， 我们预计商品房待售面积5.56亿㎡，同比增长9%，全年现房销售去化率33.3%，同比提升0.9pct。

销售规模：销售面积预测框架

去化率的测算框架下，我们以待售面积及现房销售面积计算的现房销售去化率，用以代替历史去 化率，对历史去化率进行固定后，推算优质库存的去化率，并对2023年综合去化率进行合理假设 测算全年销售面积。

销售规模：停工担忧下，销售从期房转向现房

我们预计，从库存与去化的角度，在存量历史库存与增量优质库存去化率保持与2022年持平的情 况下，2023年预计全年实现商品房销售面积12.7亿㎡（YoY-11%）。销售端需求能否持续复苏，带 动优质库存去化率的快速反弹，是决定2023年销售是否改善的核心因素。

竣工：竣工面积预测框架

2015年至2020年，从开工到竣工约36个月的施工周期的背景下，前置三年的新开工面积TTM增速与 竣工面积TTM增速同向变动。2022年竣工TTM同比增速则在于疫情及停工双方面冲击下，增速持续 低于前置三年的新开工面积。

竣工：保交付下，竣工降幅收窄

根据2015年至2021年12月竣工面积TTM增速与新开工面积TTM增速进行回归后，对2022年受停工影 响下进行修正，并且假设2022年落后的应竣工而未竣工面积在2023年陆续竣工，2023年竣工TTM同 比增速回归正常下，2023年全年竣工面积预计9.9亿㎡，同比增长12.1%。

新开工：预测框架

新开工面积的测算方式，与前述销售面积测算过程中，新增供应测算方式相同，通过销售回款传 导至房地产企业拿地面积增加，进一步传导至新开工面积增长。在目前房企拿地主要依靠销售回 款的情况下，我们可以通过对销售的预测，来间接推断行业的拿地及新开工水平。

新开工：回款不足传导至拿地与开工

我们预计，按照销售回款到拿地到开工的施工节奏进行推算，预计2023年全年新开工面积约9.7亿 ㎡，同比下降19.6%。其中上半年开新开工面4.9亿㎡，同比下降8.8%；下半年新开工面积4.8亿㎡， 同比下降28.5%。

施工：预测框架

在完成新开工面积及竣工面积假设后，根据竣工面积、新开工面积及停工情况对施工面积进行估 算和预测。虽然从统计口径上，三者为不同口径统计结果，不存在数量及核算关系。

施工：开工大幅下行下施工面积下行压力凸显

我们预计，从开工、竣工及停工的角度推算，2023年末施工面积约84.8亿㎡，同比下降5.4%。拿 地不足导致的开工面积大幅下降进一步传导至施工，即使考虑到企业流动性压力改善下带来的停 工项目复工，2023全年施工面积仍旧增长乏力。

投资：预测框架

从房地产开发投资的构成项上来看，房地产投资可以拆解为建安相关及土地相关两个主要部分。 其中，建安相关的部分包括建筑工程、安装工程及设备工器具购置三个部分，土地相关包括其他 费用，主要是房地产开发商按实际发生额分期计入的土地成交款。

投资：建安相关

建安投资的测算主要包括量和价两个部分，其中量为施工面积的增长，而价的部分重要为工程建 材的单价上涨。从历史数据上来看，建安部分的增长主要依靠施工规模的驱动，工程造价成本涨 幅相对平稳。

投资：单方造价修复带动建安投资降幅收窄

从施工的角度而言，在施工面积增速降幅收窄，叠加建材价格恢复带动的工程造价修复，房地产 开发投资中建安相关支出降幅收窄。我们预计，施工面积和工程造价的维度，2023年房地产开发 投资中建安投资规模8.7万亿，同比下降1%。

投资：拿地不足滞后拖累土地购置费

由于通常开发商签订招拍挂协议后，土地款存在分期付款的形式，土地购置费增速与拿地增速趋 同且存在一定滞后。自2018年来，由于付款周期持续缩短，土地购置费滞后拿地总价约1年左右。 自2018年来，土地购置费其他费用的比例维持在85%左右。

我们预计，从拿地总价分期计入房地产开发投资中土地购置的维度，2022年拿地不足持续拖累土 地购置费，进一步滞后传导至投资。预计2023年房地产开发投资中其他费用4万亿，同比下降 15.5%，土地购置费2023年预计将加速下行拖累房地产开发投资。

我们预计，在保交楼带动下，复工规模提升驱动建安部分拖累投资幅度缩窄。另一方面，拿地意 愿下行的背景下，土地购置费对房地产开发投资的滞后拖累效果开始显现，预计2023年房地产开 发投资约12.7万亿，同比下降6.1%。

编辑：JACK