2022年房地产行业需求供给端分析 地产开发商集中度提高，竞争更加激烈

1. 需求端：地产开发商集中度提高，竞争更加激烈，降本提效成为共同诉求

房地产开发市场集中度不断提高，但总体行业较为分散，竞争力较高，迫切存在着降本提 效的需求。截至 2021 年 12 月 CR5（按销售金额）占比为 15.54%，房地产开发商的市场 集中度仍然较为分散。

中国房地产开发商在协调和分配整个产业链中的资源方面处于独特位置，因此对其他产业 参与者有着巨大影响力。中国的房地产产业链涉及一系列复杂业务场景下的房地产开发以 及资产管理，主要参与者包括房地产开发商、房地产销售代理、供应商、资产管理公司、 房地产运营商以及房地产产业链上的其他产业参与者。在众多参与者中，房地产开发商代 表了整个房地产行业增长的主要驱动力，并将产业链上其他参与者连接起来。

房地产企业实现持续有利可图的增长，降低经营成本、提升管理效率、透明度及更好地管 理客户关系变得越来越重要。中国的房地产开发商过往缺乏能够简化和优化其复杂业务功 能且有助于收集和处理海量数据和信息的企业级技术的支持。这些公司中多家长期依靠人 工处理或在多种不同的系统上运行。（1）加杠杆，赌增值（地、房价）的囤地模式失效， 开发商开始向经营层面要利润，降本增效诉求比以往任何时候都强烈；（2）地价对项目最 终的经营利差影响越来越大，拿地能力愈发关键。

随着技术的进步和房地产开发商意识的增强，房地产行业显现了对能够帮助房地产开发商 数字化、精简化和最优化业务运营的软件解决方案的巨大且持续增长的需求。除房地产开 发商外，通过采用软件解决方案进行数字化也使房地产产业链上的其他主要参与者在各种 业务场景下获得支持，包括采购、建造、客户关系管理及房地产资产管理。

房地产行业拐点或将出现，房地产容量仍有较大空间。

城镇住房在数量上有所提升，在住房品质上还有较大发展空间。根据国家统计局数据显示。 1）一居室和两居室占 62%，四居室以上仅占 7%，套型整体偏小。2）楼层结构看，尚有 21%的住房为平房，57%的住房为 2-6 层楼房，多数无电梯。3）从居住设施看，16%的 存量住房没有厨房或卫生间，26%的住房无独立冲水卫生设施，而美国仅有 0.5%住房无 卫生间，0.8%住房无厨房。4）从建筑年代看，15%住房建于 1990 年以前，42%住房建 造于上世纪。5）2015 年新建商品房只占存量住房的 22.5%；直到 2020 年，新建商品房 也不到全部存量住宅的 40%。

改善性住房需求增加，住房容量有望扩充。贝壳研究院数据显示，2015—2020 年全国 10 个主要城市换房数据显示，套均价差约 133 万元、面积差约 25 ㎡，其中，总价 500 万占比提升 10 个百分点、90 ㎡占比显著提升 21 个百分点。 中国持续增长的城镇化水平为城市提供充足的住房购买力。根据国家统计局数据显示， 2019 年，中国城镇化率为 64.72%，远低于美国的 82.5%。中国新房的成交额由 2015 年 约人民币 8.7 万亿元增加至 2019 年的人民币 16.0 万亿元。在中国城镇化水平不断提高及 政府支持的带动下，作为国民经济的一大支柱，短期市场增速下滑，但长期空间容量依然 很大，弗若斯特沙利文预计新房成交额预期于 2024 年达到约人民币 21.6 万亿元。

2. 供给端：技术、产品服务能力上升，云转型提高地产公司运作效率

整个房地产行业对精细化运营和数字化转型的需求，以及产业链上房地产开发商和其他产 业参与者缺乏全面的房地产行业垂直软件解决方案的现状，为房地产产业链软件解决方案 带来巨大的增长机遇。根据弗若斯特沙利文显示，2019 年，中国房地产产业链软件解决 方案市场约达人民币 170 亿元。

与世界最大企业级软件解决方案市场美国相比，中国房地产产业链软件解决方案市场仍有 很大发展空间。从国内各行业软件解决方案渗透率来看，房地产渗透率较低，主要是因为 房地产相对其他行业来说经营运作环节更加复杂，业务体量和周期更长，相关软件解决方 案的要求更高；对比美国房地产渗透率来看，房地产在中国仍是较高消耗品，相关软件解 决方案市场不成熟，仍有较大发展空间。根据弗若斯特沙利文显示，2019 年中国房地产 产业链软件解决方案市场渗透率为 0.10%，远低于美国市场的 1.55%。随着科技不断发展 以及房地产开发商及其他产业参与者对数字化、精简化及最优化运营的需求日益增长，房 地产产业链软件解决方案市场展现出巨大的增长潜力。中国房地产行业的软件解决方案渗 透率预期由 2019 年的 0.10%快速增长至 2024 年的 0.30%。

中国房地产产业链软件解决方案市场（按收入计）近年经历大幅增长。根据弗若斯特沙利 文显示，中国房地产产业链软件解决方案市场由 2015 年约人民币 71 亿元增至 2019 年的 人民币 170 亿元。随着房地产开发商及其他产业参与者对数字化转型加深认识、市场日渐 接纳服务各种应用场景的 SaaS 产品，中国房地产产业链软件解决方案市场（按收入计） 将继续快速增长，预期于 2024 年达人民币 655 亿元，2019 年至 2024 年的复合年增长率 预计为 31.0%。

中国房地产本地部署型企业管理软件市场在过去经历了可持续的增长。根据弗若斯特沙利 文，房地产本地部署型企业管理软件市场软件许可占比较高，2019 年为 34.09%，2015 年-2019 年软件许可业务的复合增长率为 14.2%；产品与支持服务增速最快，2015 年-2019 年复合增速超过 30%，2019 年市场规模达到 8 亿。

中国房地产 SaaS 产品的增长速度已超越美国。鉴于中国房地产产业参与者为数众多、数 字化转型稍迟但有强劲的需求、新兴 SaaS 供应商出现、人工智能与物联网技术的强大整 合以及对提高生产力和降低成本的日益关注，中国房地产 SaaS 产品的增长速度已超越美 国。此外，房地产开发商不断拓展的业务场景将进一步使 SaaS 产品在中国房地产行业中 的使用案例多样化。另外，房地产 SaaS 产品也有望在行业数据分析和物业交易管理等商 业场景中大受欢迎。因此，预期中国房地产 SaaS 产品市场将于短期内保持迅速增长，根 据弗若斯特沙利文，地产 SaaS 市场规模（按收入计）将由 2019 年约人民币 21 亿元增加 至 2024 年的人民币 159 亿元，年复合增长率达 49.3%。