2026年中期房地产行业策略：晨光微熹，价值重启

楼市调整分化延续，核心城市曙光渐现

2026年上半年，全国房地产市场整体延续调整与分化并存的态势。从市场表现来看，核心城市的楼市表现优于全国平均水平，且二手房市场的活跃度普遍高于新房市场。在调整分化的格局中，结构性亮点逐渐显现。一方面，随着房价的持续调整以及多地上调公积金贷款额度，核心城市低总价、高租售比的二手房成交量逐步放量，并逐渐向改善型市场传导，置换链条开始逐步启动。另一方面，政府持续引导“好房子”建设，强调房屋品质提升，购房者对房屋品质的重视度不断提高。上半年，多地高品质新房去化情况延续较好表现，带动了核心城市优质地块出现点状高热现象。展望下半年，随着基数回落，全国销售降幅有望收窄，高质价比的品质新房与高性价比二手房预计仍将延续较好的成交表现，供需格局较优的城市或逐步迎来楼市底部确立。

积极因素持续发酵，量变或引发质变

短期内，多地提高公积金贷款额度，这一举措类似于变相降息。由于公积金贷款利率与租售比相对接近，其叙事逻辑更为顺畅。同时，中国香港楼市量价齐升的表现有望提振内地市场信心。从中期维度来看，自2021年至今，国内楼市量价调整相对充分，居民杠杆率持续改善，同时住房资产大幅跑输其他主流资产，比价效应持续凸显。随着这些积极因素的持续发酵，或逐步形成共振，产生量变到质变的效果。下半年被视为本轮楼市调整是否触底的重要观察窗口。

机遇一：内房曙光渐行渐近，以耐心换取收益

尽管楼市底部尚未完全确立，但从中期维度来看，内地优质房企已具备配置价值。历史经验显示，美国次贷危机后，头部房企股价领先核心城市房价见底。当前，一线城市楼市二手房房价已出现环比转正迹象。参考中国香港楼市经验，2025年3月房价见底后，主流港资房企股价在基本面观察期内依旧震荡上行。此外，当前地产板块仍处较低位置，多家房企市净率在0.5倍以下，且投资者对楼市企稳仍存分歧。一旦市场对楼市拐点形成共识，板块仍具备较大向上弹性。

机遇二：中国香港楼市量价齐升，港房机会方兴未艾

2026年上半年，中国香港楼市延续量价齐升态势。往后看，中国香港人口恢复净流入叠加高端人才引入，同时人民币相对港币升值亦有望加速内地人群赴港置业，需求端基本面稳固。供给端方面，持续收缩带来库存不断消耗，预计中国香港楼市上行周期仍将延续。随着中国香港楼市触底回升，港房销售及报表端逐步改善。历史来看，港房股价与房价表现强相关，中国香港房价上行有望进一步打开港房股价上涨空间。

投资建议

2026年上半年部分核心城市楼市已呈现企稳迹象，展望2026年下半年，随着各积极因素持续发酵，楼市或有望由量变引发质变，部分供需结构较优的核心城市或有望迎来底部确立。随着市场对楼市拐点确立逐步形成共识，板块有望迎来一波预期修复的贝塔行情。建议关注三条主线：一是历史包袱较轻、库存结构优化、拿地及产品力强、核心一二线货值占比高的房企；二是受益中国香港楼市止跌回稳的港资地产及商业运营商、经纪商；三是净现金流及分红稳定的物业服务企业。同时持续关注经纪、代建、商业等细分领域优质企业。