保利发展2026年深度研究：短期业绩承压与龙头地位稳固分析

公司概况与战略演进

保利发展控股集团股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团有限公司下属的房地产上市公司。截至2026年5月末，保利集团持有公司40.72%的股份，为公司实际控制人，最终控制人为国务院国有资产监督管理委员会。公司的发展历程可划分为四个阶段：创业起步与夯实基础、布局全国与资本运作、深耕主业与多元发展、以及战略升级与发展改革。自2024年起，公司提出“打造具有卓越竞争力的不动产生态平台”为战略愿景，坚持不动产投资开发主业，加快构建“一个新的保利发展、三大主业支撑”的业务格局，包括做强不动产投资开发业务、做大不动产经营业务以及做优不动产综合服务。

在管理团队方面，公司自成立以来始终坚持战略引领，管理团队长期保持稳定。现任董事长刘平自1998年加入保利，与公司共同成长，自2021年起担任公司董事长，确保了公司战略的高效落地和长期主义的经营导向。

经营表现：销售规模领跑行业，聚焦核心城市

公司销售规模稳居行业第一。自2023年起，公司全口径销售额超过碧桂园，成为销售金额排名第一的房地产主体。尽管近两年销售规模受行业景气度影响持续下降，但公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，聚焦一、二线城市及核心城市群内三线城市组成的38个核心城市。2025年，公司在核心城市的销售贡献率达到92%，连续三年保持90%左右的高位水平，核心城市市占率达7.9%，同比提升0.8个百分点。

2025年，公司实现签约销售金额2530亿元，同比下降21.7%；实现全口径销售面积1235万平，同比下降31.3%；销售均价20485.8元/平方米，较上年同比提升13.9%。2026年1-5月，公司签约销售金额1053.1亿元，同比增速为-9.3%；签约销售面积469.3万平，同比增速为-17.8%。5月单月销售金额276.1亿元，单月同比下降3.1%，单月销售面积119.3万平方米，同比下降16.3%，5月单月销售均价为23149.7元/平，同比增速为15.7%。广州、上海分别销售约500亿元和390亿元，北京、三亚、佛山等单城破百亿。

拿地策略：节奏放缓，权益比提升

近两年公司拿地节奏放缓，但拿地权益比上升。2022-2023年拿地规模较高，全口径拿地金额超过1600亿元。2024年起投资力度明显下降，全口径拿地金额减少至683亿元。2025年全年拓展项目52个，全口径拿地金额791亿元，同比增长15.9%，权益口径拿地金额698亿元，总计容面积457万平方米，同比增长39%。2025年拿地权益比达到88.15%。截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，其中增量项目925万平方米，存量项目4729万平方米，同比减少约10%。

横向对比来看，2026年1-5月公司全口径拿地金额为214亿元，权益口径拿地金额206亿元，行业排名位列第3名，拿地权益比为96.5%，高于其他三家可比公司。公司集中在高能级城市拿地，2025年一线城市、新一线城市、二线城市和三线城市拿地金额占比分别为47.9%/32.4%/13.6%/6.0%。2025年获取项目中，年内实现“当年拿地、当年开盘”项目达28个，贡献签约金额超200亿元，保持高效精准的开发运营能力。

财务概况：营收微降，利润承压

受到公司房地产项目结转规模下降影响，2025年公司营收同比下降1.13%，实现归母净利润10.35亿元，同比下降79.31%。公司归母净利润降幅更大主要原因包括：市场出现波动背景下，结转毛利率下降，毛利率较去年同期下降1.18个百分点至12.75%；2025年投资净收益为-0.31亿元，而去年同期为17.90亿元；2025年公司资产减值损失较去年同期多损失14.28亿元。

公司盈利空间持续收窄，2023-2025年毛利率分别为16.02%、13.93%、12.75%，净利率分别为5.16%、3.12%、1.63%。在行业利润率普遍下行的情况下，公司持续加强各项费用管控，销售管理费率保持低位。2025年公司的销售费用率和管理费用率分别为2.83%和1.46%，较24年分别下降0.02和0.17个百分点，费用率下降幅度超过其他几家可比公司。

债务情况与偿债压力

公司表内有息债务规模持续压降，偿债指标表现良好，融资成本低。截至2025年末，公司有息债务余额为3411.56亿元，较2024年末减少2.20%，债务规模持续压降；短期债务占比基本维持在20%左右。品种构成上，2025年末银行借款占比73.93%，债券占比21.28%，非标占比仅4.79%，近几年非标规模显著减少，债务结构有所优化。

公司发挥多元化融资优势，持续推动债务结构优化。2025年内，公司成功发行国内首单现金类定向可转债，发行规模85亿元，6年期综合成本2.32%；同时，公司全年完成110亿元中期票据和45亿元公司债发行。2025年公司新增有息负债成本为2.59%，较2024年下降33bp，期末有息负债综合成本较24年末下降38bp至2.72%，在行业内保持优势地位。