十五五城市更新计划发布，提振行业情绪

政策端：城市更新“十五五”规划正式发布

5月28日，国务院印发《城市更新“十五五”规划》，明确到2030年城市更新行动取得重要进展，城市开发建设方式转型初见成效；到2035年，城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、治理增效取得显著成效，现代化人民城市基本建成。规划围绕存量资源盘活、住房品质提升、安全韧性建设和政策体系完善展开。地产相关方面，规划提出盘活闲置低效的老旧厂房、商业办公用房、商品住房、公房等存量资产，优化保障性住房供给，规范发展住房租赁市场，并支持房地产开发企业转型发展、参与城市更新。同时，规划明确推进“好房子”建设、城镇老旧小区改造、完整社区建设、危旧房改造、城中村更新和地下管网改造，并通过中央预算内投资、中央财政、地方政府专项债、REITs、资产证券化等方式完善城市更新投融资支持体系。相比十三五棚户区改造，和十四五城市更新的落地投资及完成量，力度有所下滑，对地产行业带动作用相对有限。

地方政策：配套细则落地，推进住房品质与城市更新

上周地方政策主要围绕稳楼市政策落地、住房品质提升和城市更新推进展开。广州细化“卖旧买新”补贴和公积金“商转公”政策。居民个人在2026年4月30日至12月31日期间购买新建商品住宅，并符合二手房转移登记等条件的，可按贷款总额1%获得补贴，单套最高3万元，补贴总额2亿元。公积金方面，广州放宽“商转公”申请范围和门槛，商业贷款可转纯公积金贷或组合贷，商贷放款年限由3年缩短至2年，累计缴存时间由60个月缩短至36个月，可贷额度计算比例由70%提高至80%。泉州印发《泉州市房屋品质提升工程行动实施方案》，围绕“设计好、建设好、配套好”推进“好房子”建设。北京发布《关于推动城市高质量发展的实施意见》，提出全面实施城市更新、推动城市内涵式发展。住房领域，北京将构建符合首都特点的房地产发展新模式，全链条提升住房设计、建造、维护和服务水平，推进“好房子”建设和“适居行动”。

新房市场：成交规模边际扩张，一线城市维持正增长

2026年第22周，50城商品房成交面积环比上升，同比下降，降幅较前周收窄。5月前28天50城新房成交面积同比下降，同比由正转负。累计来看，年初至今50城新房成交面积同比下降。分线城市看，5月前28天，4个一线城市同比上升，增幅较上月收窄；8个高均价二线同比下降，同比由正转负；11个中均价二三线同比下降，降幅较上月收窄；27个低均价三四线同比下降，降幅较上月扩张。新房推盘上周环比增长，5月前28天累计推盘同比负增长，过去一个月去化率始终维持较好水平。重点10城住宅口径库存面积环比微降，去化周期环比微降。

二手房市场：成交维持较好增速，价格止跌回稳

2026年第22周，13城二手房成交面积环比下降，同比上升，增幅较前周收窄。5月前28天13城二手房成交面积同比上升，增幅较上个月扩张。累计来看，年初至今13城二手房成交面积同比上升。分线城市看，5月前28天，3个一线城市同比上升，增幅较上月扩张；4个二线城市同比上升，增幅较上月扩张；6个三四线城市同比上升，增幅较上月扩张。77城中介口径二手房成交套数周环比下降，同比上升，5月同比累计增速较4月收窄，但仍维持较好增速。二手房景气度方面，重点12城挂牌量环比下降，来访周环比下降，同比上涨，5月累计来访同比上涨，来访转化率回升。重点31城二手成交房价周环比上涨，月环比上涨，年初以来累计价格上涨。市场价格维持稳定趋势，二手房成交价“止跌回稳”。

土地市场：景气度有所回升，核心城市供地规模上升

2026年第22周，300城宅地出让金环比下降，同比上升。5月土地累计出让金额为同比下降，年内累计同比下降。5月核心重点城市供地规模有明显上升，土地增速降幅收窄。供给建面环比下降，同比下降。单周去化率环比下降，同比下降。溢价率环比上升，同比上升。楼面价环比下降，同比上升。上周核心城市中上海、北京、杭州供地较多。

板块行情：地产板块整体回落，个股表现分化

上周SW房地产板块下跌，跑输沪深300指数。在30个申万行业板块中，本期SW房地产板块表现排在37%分位，过去4周平均处于55%分位数。16家主流A+H房企、其他A股、18家违约A+H房企分别环比上涨、下跌、上涨。个股方面涨幅前三的公司是建发国际集团、中国金茂、招商蛇口，临近月末对于过去几个月销售增速表现较好的公司，上周拥有较高的股价表现，预计5月头部房企整体销售增速表现对于近期行情会有较大的影响和作用。短期市场风格是影响板块行情的关键，仍然认为新房市场改善的速度将会领先其他内需板块。从估值来看，截至5月29日，16家主流开发商、其他A股房企PB估值分别为0.50x、1.37x，主流龙头开发商PB处于21年以来12%分位数。现阶段市场处于淡季趋势的中期，二手房市场仍将面临2-3个月数据环比下滑的考验。新房市场近期景气度水平持续好转，看好主流开发企业5月单月同比增速表现，建议市场回调阶段加仓地产板块。

物业与港房：物业受消费影响普跌，港房表现存在压力

上周物业板块下跌，跑输同期恒生指数。其中龙头物企、中型物企、其他物企分别下跌。个股来看，上周浦江中国继续上涨，年初以来累计增幅达到700%，头部物企普遍下跌，但万物云、越秀服务、特发服务上周涨幅超过5%。港股通方面，上周物业公司南向资金成交额较前周有所下降。港房下跌，跑输市场，香港楼市仍然表现强势，海外信贷环境是影响股价表现关键。上周13家港股通港资地产公司股价平均下跌，恒生指数下跌，跑输市场。上周港资房企普跌，九龙仓置业跌幅最小，嘉里建设跌幅最大。交易面变化来看，上周13支港资地产股平均日均成交额，年内日均成交额，整体放量下跌，房企之间交易量分化较明显。

C-REITs：一级市场维持较好热度，二级市场产园仓储领跌

上周有3单高速REIT披露数据，多数高速REITs车流量及通行费变好。有2单项目分红。此外还有中关村REIT发布增持公告；最后国家电投REIT收到国网江苏省电力有限公司支付的国补应收账款，预计能增厚投资者分派。上周一单REITs申报并受理，华夏龙岗城投产业园REIT于5月25日申报至深交所，与5月28日受理。在审项目动态，华夏龙岗城投产业园REIT资产运营稳健，估值偏低。不动产项目为智慧家园项目。募集阶段动态，上周四单商业不动产REITs完成募集，一级认购热度依旧很高。虽因险资缺席导致网下认购看似冷清，但国泰海通砂之船REIT公众认购热情依旧很高，配售比例仅为0.30%。另一方面，四单商业不动产REITs募集期重合也导致了资金分配不均，在强制四选一的情况下，中金唯品会REIT和中信建投首农REIT公众认购热度就显得更低一些，公众配售比例分别为1.11%和0.99%。上周C-REITs综合收益指数下跌，环比由正转负，上周行情延续了月初以来下跌的趋势。第22周C-REITs市场热度小幅下降，日均换手率为0.49%，环比下降。上周81单REITs中61单下跌，除产业园区外各板块上涨均较多。涨幅最高的为山高高速REIT，其次是成都产园REIT、外高桥REIT和鹏华深能REIT。跌幅较高的REITs的板块聚集于产业园区和仓储物流，市场对弱业绩板块信心不足。其中中关村REIT跌幅最大，亦庄产园REIT、首农产园REIT、金隅高新REIT与重庆两江REIT分别下跌。