2025年房地产行业第48周周报（2025年11月22日_2025年11月28日）：新房二手房成交同比降幅扩大；商业不动产REITs试点启动

1 重点城市新房市场、二手房市场及库存跟踪

本周（第 48 周：11 月 22 日-11 月 28 日）相比于上周，新房成交面积环比增幅扩大，同比降幅扩大； 二手房成交面积环比由正转负，同比降幅扩大；新房库存面积环比上升、同比下降；一线城市新房 库存面积去化周期同环比均上升，二、三四线城市新房库存面积去化周期环比下降、同比上升。

1.1 重点城市新房成交情况跟踪

本周 40 个城市新房成交套数为 2.3 万套，环比上升 16.2%、环比增幅扩大，同比下降 40.0%、同比 降幅扩大；新房成交面积为 225.3 万平方米，环比上升 8.6%、环比增幅扩大，同比下降 45.8%、同 比降幅扩大。分城市能级来看，一、二、三四线城市新房成交套数分别为 0.7、1.1、0.5 万套，环比 增速分别为 50.3%、4.9%、5.2%，同比增速分别为-23.5%、-48.5%、-36.3%。一、二、三四线城市 新房成交面积分别为 58.9、127.3、39.2 万平方米，环比增速分别为 22.2%、7.0%、-2.6%，同比增速 分别为-41.6%、-43.6%、-59.7%。

1.2 重点城市新房库存情况跟踪

12 个城市新房库存套数为 138.8 万套，环比增速为 0.1%，同比增速为-12.9%，一、二、三四线城市 新房库存套数分别为 56.1、78.1、4.7 万套，环比增速分别为 0.2%、0.01%、0.9%，同比增速分别为 -12.9%、-15.9%、1.5%。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存套数分别为 30.8、6.2、 14.1、5.0 万套，北京、上海、广州、深圳的环比增速分别为 0.5%、-0.01%、0.1%、-0.4%，北京、 上海、广州、深圳的同比增速分别为-16.5%、-5.8%、0.01%、-26.6%。 在新房库存套数去化周期方面，12 个城市新房库存套数去化周期为 17.3 个月，环比下降 0.3 个月， 同比下降 0.2 个月。一、二、三四线城市新房库存套数去化周期分别为 17.8、13.3、92.6 个月，一线 城市环比上升 0.01 个月，二、三四线城市环比分别下降 1.0、5.9 个月，一、二线城市同比分别下降 0.2、0.7 个月、三四线城市同比上升 33.4 个月。四座一线城市北京、上海、广州、深圳的新房库存 套数去化周期分别为 39.3、6.8、11.3、24.8 个月，北京环比上升 1.6 个月，上海、广州、深圳环比 分别下降 0.2、0.04、0.3 个月，北京、广州同比分别下降 3.8、0.6 个月，上海、深圳同比分别上升 0.1、12.2 个月。

12 个城市新房库存面积为 11379 万平方米，环比增速为 0.3%，同比增速为-10.7%。一、二、三四线 城市新房库存面积分别为 5986、4823、570 万平米，一、二、三四线城市环比增速分别为 0.4%、0.1%、 0.9%，同比增速分别为-12.1%、-11.0%、4.0%。 在新房库存面积去化周期方面，12 个城市新房库存面积去化周期为 18.0 个月，环比下降 0.5 个月， 同比上升 2.7 个月。一、二、三四线城市新房库存面积去化周期分别为 19.2、14.1、77.1 个月，一线 城市环比上升 0.1 个月，二、三四线城市环比分别下降 1.0、3.9 个月，一、二、三四线城市同比分 别上升 2.7、1.8、29.1 个月。

1.3 重点城市二手房成交情况跟踪

本周 18 个城市二手房成交套数为 1.8 万套，环比下降 3.8%，同比下降 24.3%；成交面积为 161.7 万 平方米，环比下降 4.4%，同比下降 26.0%。从各城市能级来看，一、二、三四线城市二手房成交套 数分别为 0.5、1.0、0.3 万套，环比增速分别为 5.1%、-7.5%、-3.8%，同比增速分别为-30.7%、-19.3%、 -16.8%；一、二、三四线城市成交面积分别为 43.0、83.9、34.8 万平方米，一、二、三四线城市环比 增速分别为 4.0%、-7.5%、-6.0%，同比增速分别为-30.6%、-24.2%、-14.9%。

2 百城土地市场跟踪

土地市场方面，我们选取 2025 年第 47 周（11 月 17 日-11 月 23 日）的数据，土地市场环比量价齐 涨，同比量价齐跌。从城市能级来看，一线城市环比量跌价涨、同比量涨价跌，二线城市环比量价 齐涨、同比量涨价跌，三线城市环比量跌价涨、同比量价齐跌；一、三线城市溢价率环比下降、同 比上升，二线城市溢价率环比上升、同比下降。

2.1 百城成交土地（全类型）市场情况跟踪

百城全类型成交土地规划建筑面积为 2050.0 万平方米，环比上升 7.3%，同比下降 28.2%；成交土地 总价为 467.9 亿元，环比上升 27.1%，同比下降 40.1%；成交土地楼面均价为 2282.4 元/平，环比上 升 18.5%，同比下降 16.6%；百城成交土地溢价率为 1.3%，环比下降 1.3 个百分点，同比上升 0.01 个百分点。

从城市能级来看，一、二、三线城市成交土地规划建筑面积分别为 85.8、812.2、1152.1 万平方米， 一、二、三线城市环比增速分别为-27.5%、93.5%、-16.1%，同比增速分别为 91.6%、33.4%、-47.6%； 一、二、三线城市成交土地总价分别为 39.6、206.1、222.2 亿元，一、二、三线城市环比增速分别 为-26.1%、155.3%、-4.9%，同比增速分别为 46.1%、2.2%、-59.7%；一、二、三线城市平均楼面价 分别为 4618.3、2537.0、1928.9 元/平，一、二、三线城市环比增速分别为 1.9%、31.9%、13.3%，同 比增速分别为-23.7%、-23.3%、-23.1%；一、二、三线城市平均土地溢价率分别为 0.6%、0.7%、1.6%， 一线城市环比下降 2.4 个百分点、二线城市环比上升 0.7 个百分点、三线城市环比下降 1.8 个百分点， 一线城市同比上升 0.6 个百分点、二线城市同比下降 0.7 个百分点、三线城市同比上升 0.2 个百分点。

2.2 百城成交土地（住宅类）市场情况跟踪

百城成交住宅土地规划建筑面积为 843.0 万平方米，环比上升 40.3%，同比下降 19.6%；成交住宅土 地总价为 288.9 亿元，环比上升 13.7%，同比下降 47.0%；成交住宅土地楼面均价为 3426.6 元/平方 米，环比下降 18.9%，同比下降 34.1%；百城成交住宅类用地溢价率为 2.3%，环比上升 1.0 个百分 点，同比上升 1.0 个百分点。

从不同城市能级的住宅类土地市场情况来看，本周一、二、三线城市住宅类成交土地建筑面积分别 为 43.1、317.3、482.6 万平米，一、二、三线城市环比增速分别为 60.0%、271.0%、-1.2%，二、三 线城市同比增速分别为 152.5%、-47.7%；二、三线城市住宅类成交土地总价分别为 158.8、130.1 亿 元，二、三线城市环比增速分别为 230.5%、-31.0%，二、三线城市同比增速分别为 21.6%、-68.6%； 二、三线城市住宅类平均楼面价分别为 5005、2695 元/平，二、三线城市环比增速分别为-18.6%、-32.2%， 二、三线城市同比增速分别为-51.8%、-40.0%；一、二、三线城市平均住宅类成交土地溢价率分别 为 15.4%、0.4%、3.3%，二线城市环比上升 0.4 个百分点，三线城市环比上升 2.2 个百分点，二线城 市同比下降 4.1 个百分点、三线城市同比上升 2.5 个百分点。

3 本周行业政策梳理

北京：北京市住建委会同市市场监管局发布《北京市商品房预售合同》《北京市商品房现房买卖合 同》示范文本征求意见稿，时隔 8 年再次修订，旨在减少交易纠纷、保障买卖双方权益，公开征求 意见至 11 月 28 日。 四川成都：成都市住房和城乡建设局、规划和自然资源局、商务局联合印发《关于印发推动存量资 源优化利用政策措施的通知》，其中明确，商住混合用地及商住组合供应宗地，商业项目与住宅项 目须同步建成并投入运营。同时对原土地出让时明确的要求配建自持租赁住房, 允许存量自持租赁 住房转为普通商品住房并上市交易。 浙江杭州：杭州市余杭区住房和城乡建设局联合区财政局发布《促进房地产市场消费的通知》。 福建福州：福州市住建局发布《关于发放多子女家庭购房补贴的通知》征求意见稿，拟对 2025 年至 2026 年 6 月 30 日在鼓楼、台江、仓山、晋安四城区购买新建市场化商品住宅的多子女家庭给予财 政补贴。 山东青岛：青岛市委组织部、青岛市人力资源和社会保障局、青岛市发展和改革委员会等 8 部门印 发相关细则，鼓励重点产业相关企业招引优秀青年科技人才，促进重点学科领域硕博研究生到我市 企业长期稳定工作。 北京：市委公布十五五年规划的建议，明确三个目标：1. 以“一核”辐射带动，打造现代化首都都 市圈并推进世界级城市群建设。2. 扩大有效投资、保持投资合理增长，并实施一批标志性重大项目。 3. 将持续推进住有所居，加快构建房地产发展新模式。 海南：海南省住房公积金管理局印发相关通知，明确缴存职工及家属患重大疾病致困可提取公积金。 上海：上海国资委将进一步加强存量盘活制度供给，降低存量盘活成本。 海南：海南 12 月起实施“商转公”贷款新政 最高额度不超原商贷余额且不得高于房价的 60%。

4 本周板块表现回顾

本周（11 月 22 日-11 月 28 日），在大盘表现方面，上证指数收于 3889 点，较上周上升 53.71 点， 涨跌幅为 1.4%；创业板指收于 3053 点，较上周上升 132.51 点，涨跌幅为 4.5%；沪深 300 指数收于 4527 点，较上周上升 73.05 点，涨跌幅为 1.6%。 在行业板块表现方面，申万一级行业涨跌幅前三的行业依次为通信、电子、综合，跌幅分别为 8.7%、 6.0%、4.4%；涨跌幅靠后的行业依次为石油石化、银行、煤炭，跌幅分别为-0.7%、-0.6%、-0.5%。 板块相对收益有所上升。房地产行业绝对收益为 0.7%，较上周上升 6.5pct，房地产行业相对收益（相 对沪深 300）为-0.9%，较上周上升 1.1pct。房地产板块 PE 为 24.75X，较上周上涨 0.14X。

在我们重点跟踪房地产行业股票中，本周 A 股所有重点地产公司均下跌，其中跌幅最小的三个公司 依次为华侨城 A、绿地控股、保利发展，跌幅分别为-0.7%、-1.1%、-2.5%，跌幅最大的三个公司依 次为万科 A、金地集团、招商蛇口，涨跌幅分别为-11.2%、-6.2%、-3.4%。港股涨跌幅靠前的三家 公司依次为碧桂园、华润置地、旭辉控股集团，涨跌幅分别为 2.0%、1.3%、-0.5%，涨跌幅靠后的 三家公司依次为中国金茂、建发国际集团、中国海外发展，涨跌幅分别为-5.5%、-3.3%、-2.7%。

5 本周重点公司公告

股权变动公告：苏州高新：苏州新区高新技术产业股份有限公司拟向苏州高新区国有资本控股集团 有限公司出售苏州医疗器械产业发展集团有限公司 47%股权，交易价格为 6 亿元。 高管变动公告：中国武夷：原公司董事长及董事、高级管理人员辞职。且原董事长将不在公司及其 控股子公司担任任何职务。 经营数据公告：瑞森生活服务：2025 年 6 月 30 日半年营业收入 9.9 亿元，同比增长 4%；归母净利 润 0.5 亿元，同比增长 243.2%。瑞森生活服务：1）2024 年营业收入 19.6 亿元，同比减少 0.9%；归 母净利润 0.3 亿元，同比减少 70.4%。 2）2024 年 6 月 30 日半年营业收入 9.6 亿元，同比增长 1.2%； 归母净利润 0.2 亿元，同比减少 65.1%。 其他重要公告：招商蛇口：公司拟发行 2025 年第三期公司债，拟发行规模 129.3 亿元，品种一票面 利率 1.50%-2.50%，期限 3 年，品种二票面利率 1.70%-2.70%，期限 5 年。华侨城 A：公司决定下调 本期债券票面利率 100 个基点，即“21 侨城 02”债券存续期后 2 年的票面利率为 2.89%。大悦城： 控股子公司大悦城地产有限公司以协议安排的方式回购股份并于香港联交所申请撤销上市地位。南 京高科：发行第二期短期融资券，总额 5.5 亿元，发行价格 100 元，发行利率 1.76%，期限 120 日。 我爱我家：谢勇先生持有的 1.5 千万股公司股份已全部解除司法冻结。

6 本周房企债券发行情况

本周房企国内债券总发行量同环比均上升，总偿还量环比上升、同比下降。2025 年第 48 周（11 月 24 日-11 月 30 日）房地产行业国内债券总发行量为 189.3 亿元，环比上升 133.3%，同比上升 92.0% （前值：-57.4%）。总偿还量为 67.6 亿元，环比上升 2.4%，同比下降 47.3%（前值：20.9%）； 净融资额为 127.3 亿元。 具体来看，本周债券发行量最大的房企为招商蛇口、西安高科、保利发展，发行量分别为 50.4、32.5、 30.0 亿元。本周债券偿还量最大的房企为华润置地控股、中铁置业、珠实集团，偿还量分别为 20.0、 8.7、7.0 亿元。

编辑：火腿肠