2024年中国基础设施REITs市场深度分析：行业分化加剧，高速公路REITs收入普遍下降6.96%

中国基础设施证券投资基金(REITs)市场自2020年试点启动以来，经历了快速发展和扩容。2024年，随着市场进入常态化发行阶段，REITs产品数量和资产种类持续丰富，但不同资产类型的财务表现呈现明显分化。德勤最新发布的《基础设施证券投资基金2024年年度财务报告分析》显示，沪深交易所上市的REITs基金数量已达51只，较2023年增加22只，增幅达75.9%。然而，在宏观经济波动和行业差异的影响下，各类REITs产品的业绩表现差异显著，尤其是高速公路REITs受多重因素影响，2024年营业收入整体下降6.96%，成为表现最为疲软的资产类别之一。本文将深入分析2024年中国REITs市场的发展现状、各类资产表现差异、估值变动趋势以及财务核算特点，为投资者和行业从业者提供全面的市场洞察。

一、市场规模快速扩容但业绩分化明显，高速公路REITs承压显著

2024年是中国基础设施REITs市场发展的关键一年，市场规模呈现快速扩容态势。上海证券交易所和深圳证券交易所上市的基础设施REITs基金数量从2023年的29只增加至51只，增幅高达75.9%。这一增长表明REITs作为一种创新的融资工具和投资产品，已在中国资本市场确立了重要地位。从交易所分布来看，上交所上市的REITs产品33只，深交所18只，上交所继续保持主导地位，但深交所的REITs产品数量增长更为迅速，从2023年的9只增至18只，实现了翻倍增长。

从基础资产类型来看，市场结构发生了显著变化。高速公路和产业园REITs各12只，并列成为数量最多的资产类别，合计占比达47.1%。消费基础设施REITs作为2024年新上市品种，数量已达7只，显示出监管层对这类资产的重视和支持。保租房REITs6只，能源REITs6只，仓储物流REITs5只，市政环保REITs3只，形成了较为多元化的资产结构。与2023年相比，各资产类别的REITs产品数量均有增加，尤其是消费基础设施从无到有，成为市场的新亮点。

然而，在市场规模快速扩张的同时，不同资产类型的REITs产品业绩表现却呈现明显分化。表现最为突出的是高速公路REITs，受宏观经济影响和节假日免费通行天数增加等多重因素影响，其通行费收入普遍下降。德勤报告分析的9只高速公路REITs数据显示，2024年营业收入全部呈现下降趋势，降幅在0.95%至14.09%之间，整体下降6.96%。其中，中金安徽交控REIT收入下降14.09%，降幅最大；浙商沪杭甬REIT下降0.95%，降幅最小但仍为负增长。这种全行业性的收入下滑在REITs市场各资产类别中较为罕见，反映出高速公路行业面临的系统性压力。

产业园REITs的表现则呈现两极分化。德勤分析的8只产业园REITs数据显示，2024年收入整体下降5.87%，但其中有2只实现了收入增长。华安张江产业园REIT收入增长4.69%，国泰君安东久新经济REIT增长0.93%，显示出优质产业园项目仍具韧性。然而，建信中关村REIT收入下降22.02%，国泰君安临港创新产业园REIT下降8.16%，东吴苏园产业REIT下降6.79%，分化明显。地理位置成为关键因素，位于一线城市的产业园项目整体表现良好，而二线城市项目则面临较大压力。

相比之下，保租房REITs表现最为稳定。4只保租房REITs2024年收入整体微增0.72%，其中中金厦门安居REIT增长2.74%，华夏基金华润有巢REIT增长1.30%，红土创新深圳安居REIT收入持平，仅北京保障房REIT微降1.39%。这种稳定性源于保租房项目主要位于深圳、北京、上海等一线或区域核心城市，凭借优质区位和租金优势抵御了行业波动。

仓储物流REITs在经历了2023年的白热化竞争后，2024年市场整体压力有所趋缓。仲量联行数据显示，2024年4季度全国50城高标仓整体平均租金为1.00元/平方米/天，平均出租率为80.4%，出租率为近四个季度首次回升。消费基础设施REITs作为新上市品种，均为位于核心城市的旗舰项目，2024年经营业绩整体良好，但缺乏同比数据难以评估增长情况。

能源和市政环保类REITs表现各异。能源REITs涵盖了水电、风电、光伏发电等多种类型，因利用的自然资源差异而表现分化。市政环保REITs中，富国首创水务项目收入增长1.69%，而中航首钢绿能项目受新建垃圾处理厂分流影响，收入下降10.82%。总体来看，2024年中国REITs市场在快速扩容的同时，业绩分化特征明显，反映出不同基础设施行业在宏观经济波动下的差异化韧性。

二、基础资产估值普遍下降，产权与经营权类资产呈现不同逻辑

2024年，受整体经济承压、行业复苏不及预期等因素影响，基础设施REITs基础资产估值普遍呈现下降趋势。德勤报告对具备2024年和2023年两年估值数据的29只REITs进行分析发现，各类资产估值变动呈现不同特点和逻辑，产权类资产与经营权类资产尤其明显。

产权类资产中，产业园资产的估值下降最为明显，整体下降5.82%。8只产业园REITs的估值变动显示，建信中关村REIT估值下降13.75%，幅度最大；东吴苏园产业REIT下降7.49%，华夏合肥高新REIT下降5.57%，华安张江产业园REIT下降3.63%，博时蛇口产园REIT下降2.99%，国泰君安临港创新产业园REIT下降0.67%。仅国泰君安东久新经济REIT估值保持不变。产业园REITs估值下降的主要原因为租金水平、出租率以及长期增长率的下调。尽管折现率普遍下调0.25%左右(因无风险报酬率下降)，但仍不足以抵消现金流预期下降带来的负面影响。

仓储物流REITs估值整体下降3.24%，降幅小于产业园。其中，中金普洛斯REIT下降3.41%，嘉实京东仓储基础设施REIT下降1.66%，红土创新盐田港REIT下降3.77%。仓储物流资产估值下降反映了2023年以来高标仓供给高峰与需求复苏不及预期之间的矛盾，但2024年市场压力有所缓解，使得估值降幅相对温和。

保租房REITs成为产权类资产中的"稳定器"，估值整体仅微降0.04%，基本与去年持平。4只保租房REITs中，红土创新深圳安居REIT估值上升0.17%，华夏北京保障房REIT上升0.09%，中金厦门安居REIT上升0.08%，仅华夏基金华润有巢REIT微降0.54%。这种稳定性凸显了保租房资产在经济波动中的防御性特征，也反映了市场对一线城市保障性住房长期稳定现金流的认可。

经营权类资产的估值变动则呈现完全不同的逻辑。由于经营权资产有固定期限，随着剩余年限逐年减少，估值自然下降是合理趋势。然而，2024年的下降幅度明显超出了单纯因期限减少应有的程度，反映出行业基本面恶化的影响。

高速公路REITs估值平均下降9.95%，远超特许经营剩余年限减少所应带来的影响。其中，平安广州广河REIT估值下降14.66%，中金安徽交控REIT下降17.26%，华泰江苏交控REIT下降9.87%，浙商沪杭甬REIT下降9.68%，华夏中国交建REIT下降6.67%。仅中金山东高速REIT估值上升10.46%，成为特例。高速公路资产估值大幅下降的主要原因是预测未来通行费收入的调降，反映了行业整体经营承压的客观现实。

能源REITs估值平均下降3.70%，降幅相对温和。其中，鹏华深圳能源REIT下降4.72%，中航京能光伏REIT下降11.55%，中信建投国家电投新能源REIT下降0.70%。不同类型能源项目受自然资源条件、政策支持力度等因素影响，估值变动差异较大。

市政环保REITs估值平均下降8.63%，其中中航首钢绿能REIT下降13.64%，富国首创水务REIT下降5.86%。这类资产估值下降既包含经营权年限减少的因素，也反映了具体项目面临的运营环境变化。

值得注意的是，2024年基础设施REITs财务报告中计提资产减值的数量明显增加。51只REITs中有10只计提了资产减值，占比达20%，远高于2023年的7%(2/29)和2022年的0%(0/20)。计提资产减值的REITs集中于高速公路、产业园和仓储物流三类资产，与估值下降明显的资产类别高度一致。

在资产减值测试中，不同REITs采用的可收回金额确定方法各异。披露了相关方法的22只REITs中，64%采用"资产预计未来现金流量的现值"法，23%采用"资产公允价值减去处置费用后的净额——二级市场收盘价"法，14%采用"资产公允价值减去处置费用后的净额——一级大宗市场交易价格"法。经营权类资产普遍采用收益法(现值法)，因其一级市场交易数量少，缺乏可比交易价格；而产权类资产则更多采用市场法。

总体而言，2024年中国基础设施REITs市场估值普遍下行，但产权类和经营权类资产背后的逻辑不同。产权类资产估值变动更多反映租金、出租率等运营指标的变化，而经营权类资产则叠加了期限减少和行业基本面的双重影响。这种估值变动趋势为投资者提供了观察不同基础设施行业前景的重要窗口。

三、财务核算特点凸显行业特性，高速公路REITs架构与会计政策分析

基础设施REITs独特的业务模式和资产特性，使其财务核算呈现出诸多特点，这些特点在2024年的财务报告中表现得尤为明显。德勤报告对REITs基金单体财务报表的长期股权投资账面核算和高速公路REITs的财务信息进行了深入分析，揭示了行业特有的会计处理方式和财务特征。

REITs基金单体财务报表对于资产支持专项计划的长期股权投资通常采用成本法进行后续计量，这种处理方式在基础资产经营期限逐渐减少的情况下，可能导致长期股权投资账面价值与基金净值、基础资产评估价值出现"倒挂"。2024年，随着经营权资产的经营期限逐年减少、REITs分红金额增长等因素的影响，这一问题更加凸显。数据显示，51只REITs中有15只对单体财务报表的长期股权投资账面价值进行了调整，占比达29%，高于2023年的21%和2022年的10%。其中，7只REITs的基础资产并未计提减值但仍调整了长期股权投资账面价值，占比14%，与2023年持平。

针对长期股权投资账面价值高估的问题，实务中存在两种处理方式：一是"分红拆分收回投资本金"，即合理拆分每期分红中的投资收益和投资本金回收部分；二是"基金单体计提减值"，对高于净值和评估价值的长期股权投资计提减值。2024年，由于基础资产计提减值、经营权期限减少等因素，采用这两种方式进行调整的REITs数量明显增加。例如，平安广州广河REIT、华夏中国交建REIT、中金安徽交控REIT等采用了基金单体计提减值；浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT等则采用分红拆分收回投资本金的方式。

高速公路REITs作为市场规模最大的资产类别，其财务核算特点具有代表性。目前上市的12只高速公路REITs项目中，并表项目占据多数。发起人主要为中央企业(中国交建、中国铁建、招商公路)和地方交投公司(广州、浙江、江苏等)。由于满足REITs发行条件的高速公路均为优质资产，债务规模低、财务指标优异，出表降负债的效果不明显，发起人更倾向于选择并表架构以保持优质资产在表内。这种选择反映了当前基础设施REITs市场的一个结构性特点——优质资产证券化动力不足，而出表需求强的资产往往难以满足发行条件。

高速公路特许经营权资产的后续计量方法呈现多样化特点。"直线法"(年限平均法)和"车流量法"两种资产摊销方式并存，且"车流量法"更为普遍。这与高速公路上市公司的财务核算情况基本一致。两种方法各有利弊："车流量法"下，资产摊销金额与通行费收入变动趋势一致(先低后高)，但前期资产账面价值高，行业承压时减值风险更大；"直线法"下，前期净利润较低但减值风险小。实务中，平安广州广河REIT、华夏越秀高速REIT、华泰江苏交控REIT等采用车流量法；浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT等采用直线法。

高速公路行业典型业务——大修义务的财务处理也存在差异。"计提预计负债"与"不计提预计负债"两种方式并存，如华夏中国交建REIT、国金中国铁建REIT采用计提方式，而大多数项目则不计提。但无论会计处理如何，现金流分配前做好充足预留是关键，以避免大修费用支付时可供分配金额的剧烈波动。这种会计政策差异反映了基础设施行业会计实务的灵活性，也凸显了现金流管理的重要性。

从融资结构看，高速公路REITs的外部借款情况不一。华夏越秀高速REIT、华夏中国交建REIT、平安广州广河REIT等有外部借款；而国金中国铁建REIT、华泰江苏交控REIT、中金山东高速REIT等则无外部借款。这种差异反映了不同项目方的融资策略和资本结构选择。

总体来看，2024年中国基础设施REITs的财务核算呈现出鲜明的行业特点。长期股权投资核算的"倒挂"问题、经营权资产的摊销方法选择、大修义务的会计处理等，都反映了基础设施资产与传统工商企业资产在会计处理上的差异。这些特点不仅影响REITs产品的财务表现，也为投资者分析不同项目的财务质量和可持续性提供了重要视角。随着市场发展，基础设施REITs的财务报告透明度和信息披露质量有望进一步提升，为市场参与者提供更准确的决策依据。

以上就是关于2024年中国基础设施REITs市场的全面分析。从市场规模看，REITs产品数量已达51只，较2023年大幅增加22只，消费基础设施REITs成为新亮点；从业绩表现看，行业分化明显，高速公路REITs收入普遍下降6.96%，保租房REITs则相对稳定；从估值趋势看，基础资产估值普遍下降，产业园REITs下降5.82%，高速公路REITs下降9.95%，反映出不同资产类别的风险特征；从财务核算看，长期股权投资"倒挂"、经营权摊销方法选择等问题凸显了行业特性。展望未来，中国基础设施REITs市场将在规模扩张与质量提升中寻找平衡，投资者需要更加关注不同资产类别的差异化特征和长期可持续性，以应对复杂多变的市场环境。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）