2024年中国租赁住房市场分析：机构化运营占比达81%，REITs常态化发行开启新篇章

中国租赁住房市场作为房地产领域的重要组成部分，经历了从计划经济时代单一福利分配到社会主义市场经济体系下多元化、市场化运作的深刻变革。自2015年政府倡导"建立多种渠道、发展租赁市场"以来，特别是2021年保障性租赁住房被纳入基础设施公募REITs试点行业后，我国租赁住房市场已形成保障性租赁住房与市场化租赁住房双轨并行的政策框架。截至2024年二季度末，重点16城机构化集中式租赁住房供给合计83.75万间，约占全部统计房源的81%，显示出租赁住房市场已进入机构化运营新阶段。本文将深入分析当前市场现状、竞争格局、投资退出机制及未来发展趋势，为行业参与者提供全面洞察。

一、双轨并行政策框架下租赁住房市场呈现多元化发展态势

中国租赁住房市场已形成清晰的政策分类体系。在国家政策层面，租赁住房被明确划分为保障性租赁住房和市场化租赁住房两大类型。2021年《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国发办[2021]22号)的发布，标志着我国机构化管理租赁住房正式进入"保障性"和"市场化"双轨并行发展阶段。二者的核心区别在于，保障性租赁住房的租金水平和涨幅受到政策严格限制，通常要求不高于同地段同品质市场租赁住房租金的90%，年度涨幅不超过5%；作为对价，保障性租赁住房可享受税收减免、民水民电等优惠政策支持。2024年《国家发展改革委关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》(发改投资[2024]1014号)进一步将可用于发行公募REITs的租赁住房项目类型扩大为四类：保障性租赁住房项目、公共租赁住房项目、市场化租赁住房项目，以及专门为园区入驻企业提供配套服务的租赁住房项目。

从产品形态看，中国租赁住房市场已形成细分的产品线结构。在市场需求的持续推动下，行业逐渐形成了相对统一的产品分类共识，即"租赁住房产品分类5P模型"。该模型综合考虑租户需求、地理位置、租金水平、产品装修配置、具象体验五个维度，将租赁住房产品划分为四条主要产品线：青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓。这四类产品线面向不同的主力客群，提供差异化的产品与服务。青年公寓主要面向22-30岁的单身青年，提供20-35平方米的独立居住空间，强调社交功能和性价比；租赁式社区则服务于25-40岁的年轻家庭或情侣，提供35-70平方米的多房户型，注重生活配套和社区氛围；高端公寓针对30-45岁的高收入人群，提供50平方米以上的高品质居住空间，强调私密性和专属服务；宿舍型公寓则主要满足企业员工或学生的基本居住需求，提供4-8人间的床位租赁服务，突出功能性和经济性。

政策支持力度持续加大，推动行业快速发展。2015年至2020年，国家从房源筹集、金融支持、市场监管等方面陆续出台对住房租赁行业的支持政策。2021年成为"住房租赁行业的政策元年"，促进行业发展、资产证券化、减税降负等利好政策集中释放。税收方面，《财政部税务总局住房城乡建设部关于完善住房租赁有关税收政策的公告》规定：租赁企业向个人出租住房减按1.5%缴纳增值税；企事业单位等向个人、规模化租赁企业出租住房，减按4%征收房产税。金融方面，《国家发展改革委员会关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点工作的通知》将保障性租赁住房纳入试点范围。2024年REITs常态化发行新规进一步将底层资产由保障性租赁住房扩容至租赁住房，为市场注入新的发展动力。

重点城市积极响应国家政策，因地制宜制定实施细则。通过对北京、上海、广州、深圳等16个重点城市的政策梳理发现，各城市主要围绕房源筹集、产品建设、租金定价、租金限制四个方面出台保障性租赁住房纳保细则。在房源筹集方面，多数城市允许利用集体经营性建设用地、企事业单位自有土地、产业园区配套用地和闲置商业办公房屋等建设保障性租赁住房；在产品建设方面，部分城市进一步限制了主要供给户型面积区间和人均使用面积；在租金定价方面，各城市均明确要求保障性租赁住房租金不高于同地段同品质市场租赁住房评估租金，部分城市如上海、北京进一步要求不超过市场租金的90%；在租金涨幅方面，所有城市均规定年度涨幅不得超过5%，且不高于同地段同品质市场租赁住房租金同期涨幅。广州、深圳、合肥等城市还在常规政策外设置了地方特有筹集措施，体现出"一城一策"的灵活性和适应性。

二、重点城市机构化运营格局显现，市场需求呈现明显分层特征

租赁住房市场呈现高度集中的区域分布特征。截至2024年二季度末，重点16城机构化集中式租赁住房供给总量达83.75万间，约占全国统计房源的81%。这些供给主要聚集在一线城市，北上广深四城的房源合计占比高达55%，显示出旺盛的租住需求对市场发展的基础性支撑作用。在新一线城市中，杭州、成都、南京等经济动能强劲的城市机构化租赁住房供给量大、增长速度快，展现出强大的投资吸引力。具体来看，上海以绝对优势领跑全国，机构化租赁住房供给量超过25万间；北京紧随其后，供给量约18万间；深圳和广州分别约为8万间和7万间；杭州作为新一线城市的代表，供给量已突破5万间，超越部分一线城市。

不同产品线在不同能级城市呈现差异化分布。高端公寓主要集中在一线城市以及成都、杭州、武汉等新一线重点城市，这些城市拥有大量高收入人群和国际企业，对高品质租赁住房需求旺盛；青年公寓在上海、深圳、杭州等人口净流入高的城市更为集中，反映出这些城市对年轻人才的强大吸引力；租赁式社区主要分布在中心城区不断向外围区域进行人口疏解的城市，如北京、上海、广州、深圳、杭州等，这类产品满足了年轻家庭在都市圈范围内的居住需求；宿舍型公寓则主要分布在一线城市和新一线城市，其中超过50%的宿舍型公寓分布于上海和北京两地，主要用于满足产业园区和企业员工的集中居住需求。

市场出租率保持高位稳定，租金水平呈现城市层级分化。2024年上半年，全国16个重点城市出租率整体表现稳定，15个城市的出租率水平均维持在92%的平均水平，仅宁波因非核心区域供给量占比达69%而出现明显下降。租金方面，不同能级城市差异显著：一线城市平均租金水平明显高于其他城市，特别是北京、上海两城2024年上半年平均租金水平遥遥领先，这既得益于高端公寓产品线的占比较高，也反映出需求端的持续强劲。新一线城市如杭州、成都的租金水平约为一线城市的60-70%，而二线城市的租金则进一步降低至一线城市的40-50%。从时间维度看，2024年3月重点16城整体平均租金出现较明显下降趋势，主要是春节后产品去化未达预期，运营商采取"以价换量"策略的结果，但一线城市的平均租金水平表现相对稳定，再次印证了城市产业发展对租赁住房市场的支撑作用。

城市租住需求驱动力指数揭示投资价值梯度。通过对经济规模、人口厚度、市场规模、竞争格局四个维度的综合评估，上海和北京作为国家级中心型城市，租住需求驱动力指数超过90；深圳和广州的需求驱动指数在60-80之间；以杭州为首的四个新一线城市(杭州、成都、南京、武汉)需求驱动指数在35-50之间，展现出较强的租赁需求潜力。进一步细化到城市内部区域评估，采用EILT租住需求锚定区域模型(衡量经济、产业、配套、交通四个维度)可将城市内部区域划分为5个等级。研究发现，上海、北京的1级、2级、3级"需求锚定区域"(代表租住市场基本面良好)数量明显多于其他城市，再次强化了这两座城市在租赁住房投资价值方面的领先地位。

未来供应仍将聚焦高能级城市，产品结构持续优化。据不完全统计，截至2024年第二季度末，已筹集但未开业的保障性租赁住房以及头部60余个品牌运营商新增未开业项目仍将主要集中在一线城市，其次为成都、杭州、南京等新一线城市。从产品类型看，租赁式社区因其规模效应和政策支持优势，将成为未来新增供应的主力产品；青年公寓作为满足新市民、青年人居住需求的基础产品，供应量将保持稳定增长；高端公寓和宿舍型公寓作为满足特定需求的产品，供应量占比相对较小但将更加注重品质提升和功能完善。这种供应结构的变化，反映出行业从单纯追求规模扩张向注重产品多元化和品质升级的转变趋势。

三、多元化投资退出机制成熟，REITs表现优异引领资产价值重估

租赁住房大宗交易市场活跃度显著提升。2019年至2023年，中国内地大宗交易市场在2023年活跃度明显提升，全年录得301宗交易，成交宗数同比上升近60%。在这背景下，租赁住房项目因其市场需求稳定、运营管理灵活、抗周期性强等优势，逐渐成为大宗交易市场的新宠。据不完全统计，截至2024年上半年，中国租赁住房项目大宗交易共计69宗，大宗交易建筑面积超160万平方米，整体交易额超过212亿元，共涉及超3.5万套租赁住房。租赁住房交易宗数从2021年及以前的不足5宗快速涨至2023年的28宗，2023年交易宗数同比增长55.6%，2024年1-6月租赁住房大宗交易宗数共计12宗，显示出市场对该业态的认可度持续提升。

交易区域和资产类型呈现明显集中特征。从地域分布看，租赁住房大宗交易主要集中在一线城市和新一线重点城市，分别成交52和8宗。其中，上海市场最为活跃，共观测到38宗交易，交易面积超90万平方米，交易额近150亿元，以近55%的市场交易面积贡献近70%的市场交易额；北京是唯一交易宗数超过10宗的其他城市，共12宗。从资产类型看，交易市场最受欢迎的为社区型公寓，共45宗，占比65%；其次为高端公寓，共17宗；宿舍型公寓最少，共6宗。这种分布特征与各类型产品的投资门槛、运营难度和收益稳定性高度相关，社区型公寓因其适中的投资规模、稳定的现金流和较高的政策支持度而备受青睐。

投资机构类型多元化，策略分化明显。大宗交易市场主力投资机构为国资私募股权基金和外资机构，合计占据了市场上超过50%的交易宗数。内外资私募股权基金以建信住房租赁基金为代表，布局全国11个城市共计23个项目，投资策略显著倾向于机会型，专注于社区型公寓作为核心资产类别，偏好收购待盘活的低效、闲置资产，改造升级后多采取委托运营模式。外资机构以领盛、铁狮门、博枫为代表，投资标的涵盖上海、北京和深圳三个城市共计15个项目，更倾向于在高能级城市的优质地段收购闲置酒店、办公楼等项目进行改造，投资策略偏向机会型与增值型。此外，开发商背景的投资者如万科泊寓、龙湖冠寓等也积极参与市场交易，主要通过资产包形式进行存量优化和区域布局调整。

公募REITs表现优异，引领资产价值重估。2021年保障性租赁住房被纳入公募REITs试点以来，截至2024年10月已有6单保障性租赁住房REITs成功发行。二级市场表现方面，保障性租赁住房REITs相对发行价涨幅在14%-36%，显著优于其他板块。以中金厦门安居REIT为例，考虑分红后相对发行价涨幅达36%，华夏北京保障房REIT涨幅34%，红土创新深圳安居REIT涨幅27%。这种优异表现主要得益于保障性租赁住房REITs稳定的运营及收益增长，其现金流来源更加分散，租户多为国央企等信用高、稳定性强的企业，租金定价受政府监管，受市场短期波动冲击较小。从估值角度看，保障性租赁住房板块展现出较强的抗风险能力，2023年整体资产估值上涨约0.5%，而同期仓储物流及产业园板块估值下降约3.4%，反映出市场对租赁住房业态长期稳定性的高度认可。

资本化率(Cap Rate)呈现城市层级差异，年期因素影响显著。根据戴德梁行2024年调研结果，长租公寓/服务式公寓资本化率在北京、上海为4.6%-5.5%区间，深圳和广州在4.9%-5.8%区间，主要二线城市相对一线城市有80-110bps的溢价。值得注意的是，租赁住房用地性质多样(住宅用地70年、商服用地40年、办公用地50年)，剩余收益年期对资本化率影响显著。模拟测算显示，当剩余年期较长时(如50-70年)，收益年期缩短对价值的负面影响会被收入增长抵消；但当剩余年期短于30年时，价值负面影响会显著放大，资本化率将随年限缩短而明显升高。这一发现提醒投资者在使用资本化率进行跨资产比较时，必须充分考虑剩余年期差异带来的影响。

收益法评估核心参数体系趋于成熟。在租赁住房资产估值中，收益法(特别是DCF现金流折现法)已成为主流方法。收入方面，需重点分析租金收入(包括房屋租金和配套租金)和服务费收入，关注租金增长率、出租率等关键假设；成本方面，需全面考虑人工成本、营销费用、物业管理费、能源费、维修维保及资本性支出等；折现率选取则需综合考量无风险收益率、风险溢价、流动性补偿等因素。专业评估显示，保障性租赁住房得益于租户分散度高、需求刚性等特征，其折现率普遍低于同城市其他业态，一线城市通常为6.0%-6.25%，核心二线城市约6.5%。这种参数体系的标准化和透明化，有助于提升市场定价效率和投资决策科学性。

四、行业面临五大发展趋势，存量盘活与精细化运营成关键

配售型保障房与租赁住房市场将形成新型互动关系。随着存量房收储政策推进和配售型保障房建设加速，其对租赁市场的影响将逐步显现，特别是在二线城市，这种影响可能更为显著。配售型保障房主要面向收入水平处于当地中等偏下的家庭，通过产权型保障解决居住问题，将与租赁型保障形成互补。这种"配售+配租"的双轨制住房保障体系，有望优化整体住房供应结构，但同时也对市场化租赁住房的定位和客群选择提出了新挑战。租赁住房运营商需要更精准地把握目标客群需求变化，在产品设计、租金定价、服务内容等方面做出针对性调整，以应对市场格局的潜在变化。

品牌化建设将成为企业核心竞争力。随着行业从规模扩张向质量提升转型，品牌化程度将进一步提升，企业将更加重视品牌价值塑造。优秀的品牌不仅能提升客户忠诚度、降低获客成本，还能增强企业在资本市场的认可度，为REITs发行和资产退出创造有利条件。品牌建设将围绕三个维度展开：一是产品品牌，通过标准化的产品线和差异化的设计风格建立产品识别度；二是服务品牌，通过高质量的运营服务和租户体验培养品牌美誉度；三是企业品牌，通过ESG表现和社会责任履行塑造企业公民形象。未来行业可能出现针对不同细分市场的多品牌矩阵策略，以及跨行业品牌联盟等创新模式。

非租金收入将成NOI率提升新引擎。在基础租住需求之外，增值服务收入将成为企业盈利的重要补充。目前领先企业已开始探索包括家居增值服务(家具租赁、智能家居)、生活服务(保洁、洗衣、代收快递)、社区商业(零售、餐饮、娱乐)、空间运营(公共区域时段租赁)等多种非租金收入来源。这些增值服务不仅能提升租户满意度和续租率，还能显著提高项目整体收益水平。以某头部运营商为例，其增值服务收入占比已从2019年的3.5%提升至2023年的8.2%，带动整体NOI率提升约1.5个百分点。未来，随着租住需求更加细分和多元化，增值服务的内容和形式将更加丰富，成为企业差异化竞争的关键战场。

存量资产盘活将催生商业模式创新。在新增建设用地日益稀缺的背景下，存量盘活将成为租赁住房供给的主要来源。根据戴德梁行研究，一线城市核心区几乎没有新增住宅用地供应，未来重资产运营模式下的拿地自建会逐渐减少，改造项目及轻资产运营模式将成为主流。存量盘活主要面临三大挑战：一是产权复杂，特别是商业办公改租赁住房涉及土地性质、规划用途等法律障碍；二是改造成本高，尤其是老旧建筑在结构安全、消防验收等方面达标难度大；三是收益平衡难，租金回报率与改造成本往往难以匹配。针对这些挑战，行业将出现四种创新模式：一是"功能混合"模式，通过商业+居住混合用途提高资产效益；二是"政企合作"模式，利用政策支持降低改造成本；三是"轻重结合"模式，以轻资产运营弥补重资产投入；四是"全周期管理"模式，从前期设计阶段就考虑后期运营需求。

REITs常态化发行将重塑行业生态。2024年7月《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目常态化发行的通知》将市场化租赁住房纳入REITs底层资产，标志着行业退出渠道进一步拓宽。这一政策变化将产生三方面深远影响：一是吸引更多机构资本进入租赁住房领域，特别是保险资金、养老金等长期资本；二是推动运营管理专业化，REITs市场对信息披露和业绩稳定性的要求将倒逼企业提升运营水平；三是促进行业整合，具备规模优势和运营能力的头部企业将通过REITs平台实现更快扩张。未来租赁住房REITs市场将呈现三个发展趋势：资产类型多元化，从单一保障性租赁住房向市场化租赁住房、园区配套公寓等扩展；参与主体多样化，从开发商主导向基金、保险等多元主体参与转变；市场结构分层化，形成针对不同风险偏好投资者的多层级REITs产品体系。

以上就是关于2024年中国租赁住房市场的全面分析。从双轨并行的政策框架到重点城市的机构化运营格局，从多元化投资退出机制到五大未来发展趋势，中国租赁住房市场已进入高质量发展新阶段。在"租购并举"的住房制度改革背景下，租赁住房市场将持续发挥解决新市民、青年人居住问题的重要作用。随着REITs常态化发行的推进和存量盘活模式的成熟，租赁住房市场的流动性将进一步提升，资产价值发现机制将更加完善。未来，行业竞争将从规模扩张转向精细化运营，品牌建设、增值服务、资产管理和数字化能力将成为企业核心竞争力的关键维度。对于投资者而言，准确把握不同城市、不同产品线的需求特征和投资逻辑，深入理解收益法评估的核心参数，将是成功布局这一潜力市场的基础。总体来看，中国租赁住房市场在政策支持、市场需求和金融创新的共同推动下，正迎来历史性发展机遇。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）