2022年发展保障性租赁住房对投资有多大拉动？

1、 住房政策的重点是租赁，租赁的重点是发展保障性租赁住房

1.1、 2016-2020 年，发展租赁，补住房供给短板

2016 年政府工作报告提出“建立租购并举的住房制度”；12 月，中央经济工作 会议指出“加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展”；同月， 在中央财经领导小组第十四次会议上，习总书记表示“要准确把握住房的居住属 性，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方 向”。

2017 年 10 月，十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并 举的住房制度，让全体人民住有所居”；12 月，中央经济工作会议提出，“加快 建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”。

2018 年政府工作报告提出，“培育住房租赁市场，发展共有产权住房。加快建立 多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让广大人民群众早日实现安居 宜居”。

2019 年两会上，住建部部长王蒙徽表示，要“坚持调结构、转方式，特别是要 大力培育和发展住房租赁市场，重点解决新市民的住房问题”。7 月，财政部和 住建部公布了首批 16 个住房租赁试点城市名单；12 月，中央经济工作会议强调 “大力发展租赁住房”。

1.2、 2020 年底以来，发展保障性租赁住房成为租 赁政策重心

2020 年 12 月，中央经济工作会议把“解决好大城市住房突出问题”列为 2021 年重点任务之一，提出要高度重视保障性租赁住房建设。 同月，住建部工作会议提出要“扩大保障性租赁住房供给，做好公租房保障，在 人口净流入的大城市重点发展政策性租赁住房”。 2021 年 3 月，政府工作报告提出，解决好大城市住房突出问题，通过增加土地 供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给。

同月，“十四五”规划提出，有效增加保障性住房供给，完善住房保障基础性制 度和支持政策。以人口流入多、房价高的城市为重点，扩大保障性租赁住房供给， 着力解决困难群体和新市民住房问题。 5 月，住建部召开发展保障性租赁住房工作座谈会，北京、上海、广州、深圳等 40 个城市参加。 6 月，国常会确定加快发展保障性租赁住房的政策，缓解新市民青年人等群体住 房困难；落实城市政府主体责任，鼓励市场力量参与，增加租金低于市场水平的 小户型保障性租赁住房供给。 6 月，国办发布《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，由政府给予土地、财 税、金融等政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给。 12 月，政治局会议研究 2022 年经济工作，“要推进保障性住房建设，支持商品 房市场更好满足购房者的合理住房需求，促进房地产业健康发展和良性循环”。

1.3、 地方积极响应，扩大保障性租赁住房供给

广东、湖北、浙江、山东、海南、吉林、甘肃等省份和上海、广州、深圳、成都、 武汉等城市陆续出台了关于加快发展保障性租赁住房的实施意见或征求意见稿， 保障性租赁住房供应显著扩大。

各地陆续规划保障性租赁住房供给计划。北京今年第三批次供地开始配建保障性 租赁住房；上海、广州、深圳计划“十四五”时期新增的保障性租赁住房分别为 47 万套（间）、60 万套（间）、40 万套（间），均占新增住房供应总量的 45%左 右；合肥市“十四五”期间计划筹集保障性租赁住房 15 万套（间），占新增住 房供应总量的 30%以上。

2、 保障性租赁住房与公租房、长租房有何不同？

保障性租赁住房与公租房都是住房保障体系的重要组成部分，保障性租赁住房主 要是解决符合条件的新市民、青年人等群体的住房困难问题，政府给予政策支持， 引导多主体投资、多种渠道筹集“小户型、低租金”租赁住房；公租房主要面向 城镇住房、收入困难家庭，由政府承担兜底保障责任，负责提供实物房源和货币 补贴，执行严格的准入、退出管理；长租房是完全市场化租赁住房，主要分为“集 中式”重资产模式和“分散式”轻资产模式两类。

具体来说：

一是覆盖对象不同。公租房面向本市中等偏下收入人群，收入、财产低于规定标 准，外来务工人员则要求在本地稳定就业达到一定年限；长租房面向所有人，纯 市场化运作，不限制就业时长、收入、有无住房等；保障性租赁住房面向新市民、 青年人等在本市无住房群体，对收入门槛、就业年限限制较少，覆盖对象较公租 房更广。

二是建设运营主体不同。公租房是由政府投资建设和运营；长租房多由开发企业 建设运营，市场化运作；保障性租赁住房重点是在人口净流入的大城市，政府给 政策，引导“多主体投资、多渠道供给”。

三是产品特点不同。公租房单套建筑面积以 40 平米为主，严格控制在 60 平米 以内；长租房根据市场需求可自主决策；保障性租赁住房以建面不超过 70 平米 的小户型为主。

图：保障性租赁住房与公租房、长租房的区别

3、 “房”从哪里来？多举措保障

《关于加快发展保障性租赁住房的意见》明确提出要从实际出发，因城施策，采 取新建、改建、改造、租赁补贴和将政府的闲置住房这四种方式，切实增加保障 性租赁住房供给。

新建。一是利用集体经营性建设用地建设。人口净流入的大城市和省级人民政府 确定的城市，在尊重农民集体意愿的基础上，经城市人民政府同意，可探索利用 集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；应支持利用城区、靠近产业园区或交 通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房；农村集体经济组织可通 过自建或联营、入股等方式建设运营保障性租赁住房；建设保障性租赁住房的集 体经营性建设用地使用权可以办理抵押贷款。二是利用企事业单位自有闲置土地 建设。人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市，对企事业单位依法取得 使用权的土地，经城市人民政府同意，在符合规划、权属不变、满足安全要求、 尊重群众意愿的前提下，允许用于建设保障性租赁住房，并变更土地用途，不补 缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；允许土地使用权人自建或与其 他市场主体合作建设运营保障性租赁住房。三是利用国有建设用地建设。人口净 流入的大城市和省级人民政府确定的城市，应按照职住平衡原则，提高住宅用地 中保障性租赁住房用地供应比例，在编制年度住宅用地供应计划时，单列租赁住 房用地计划、优先安排、应保尽保，主要安排在产业园区及周边、轨道交通站点 附近和城市建设重点片区等区域，引导产城人融合、人地房联动；保障性租赁住 房用地可采取出让、租赁或划拨等方式供应，其中以出让或租赁方式供应的，可 将保障性租赁住房租赁价格及调整方式作为出让或租赁的前置条件，允许出让价 款分期收取。新建普通商品住房项目，可配建一定比例的保障性租赁住房，具体 配建比例和管理方式由市县人民政府确定。鼓励在地铁上盖物业中建设一定比例 的保障性租赁住房。四是利用产业园区配套用地建设。人口净流入的大城市和省 级人民政府确定的城市，经城市人民政府同意，在确保安全的前提下，可将产业 园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地面 积的比例上限由 7%提高到 15%，建筑面积占比上限相应提高，提高部分主要用 于建设宿舍型保障性租赁住房，严禁建设成套商品住宅；鼓励将产业园区中各工 业项目的配套比例对应的用地面积或建筑面积集中起来，统一建设宿舍型保障性 租赁住房。

改建。对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存 量房屋，经城市人民政府同意，在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊 重群众意愿的前提下，允许改建为保障性租赁住房；用作保障性租赁住房期间， 不变更土地使用性质，不补缴土地价款。

此外，还可通过发放租赁补贴和将政府的闲置住房用作保障性租赁住房。

4、 “钱”从哪里来？财税和金融支持

财政资金。一是给予中央补助资金支持。中央通过现有经费渠道，对符合规定的 保障性租赁住房建设任务予以补助。二是专项债支持。2021 年 2 月财政部办公 厅、国家发展改革委办公厅联合发布《关于梳理 2021 年新增专项债券项目资金 需求的通知》，提出 2021 年新增专项债重点投向领域新增保障性安居工程领域 （城镇老旧小区改造、保障性租赁住房、棚户区改造）。三是地方财政统筹予以 资金支持。如杭州，向 21 家住房租赁企业（机构）拨付市级财政扶持资金 2700 余万元，并计划在未来 3 年，市本级财政安排 1 亿元资金，专项用于奖励扶持 住房租赁行业中的优秀企业。再如温州市，统筹从土地出让金净收益的 10%以 上或土地出让金收入总额的 2%以上中提取保障性住房建设资金。此外，利用非 居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目 认定书后，用水、用电、用气价格按照居民标准执行。

税收优惠。综合利用税费手段，加大对发展保障性租赁住房的支持力度。利用非 居住存量土地和非居住存量房屋建设保障性租赁住房，取得保障性租赁住房项目 认定书后，比照适用住房租赁增值税、房产税等税收优惠政策。对保障性租赁住 房项目免收城市基础设施配套费。如甘肃，对企事业单位、社会团体及其他组织 向个人、专业化规模化住房租赁企业出租住房的，减按 4%税率征收房产税；符 合条件的住房租赁企业向个人出租住房，按照 5%的征收率减按 1.5%计算缴纳 增值税。住房租赁企业向个人出租住房适用规定的简易计税方法并进行预缴的， 减按 1.5%预征率预缴增值税。

金融支持。一是信贷。加大对保障性租赁住房建设运营的信贷支持力度，支持银 行业金融机构以市场化方式向保障性租赁住房自持主体提供长期贷款；按照依法 合规、风险可控、商业可持续原则，向改建、改造存量房屋形成非自有产权保障 性租赁住房的住房租赁企业提供贷款。完善与保障性租赁住房相适应的贷款统计， 在实施房地产信贷管理时予以差别化对待。如国开行在 17 个重点城市已授信保 障性租赁住房项目 56 个，授信额度 334 亿元，贷款期限最长 25 年，贷款利率 最低 3.95%。二是发债。支持银行业金融机构发行金融债券，募集资金用于保 障性租赁住房贷款投放。支持企业发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融 资工具等公司信用类债券，用于保障性租赁住房建设运营。企业持有运营的保障 性租赁住房具有持续稳定现金流的，可将物业抵押作为信用增进，发行住房租赁 担保债券。如天津市发布全国首单租赁企业可持续发展挂钩债券，募集金额 5 亿元，期限 21 年，票面利率 3.19%，较同期市场中长期债券发行利率低 22 个 基点。三是险资。支持商业保险资金参与保障性租赁住房建设，利用长期资金促 发展。四是未来的公募 REITs 试点。今年 6 月底，国家发改委 958 号文将公募 REITs 试点范围扩大到清洁能源、保障性租赁住房、旅游、水利等领域, 而非试点范围则删除了“公寓、住宅”；11 月 26 日，国务院发布《关于支持北京城市 副中心高质量发展的意见》，明确提出“支持发展保障性租赁住房 REITs”，释放 了公募 REITs 扩容包含住房租赁的积极信号。

5、保障性租赁住房对投资影响多大？占 2022 年房地产投资的 2.2%

预计 2022 年我国将供应 279 万套保障性租赁住房。

选取 40 城作为测算基础。保障性住房租赁主要面向人口净流入的大城市和省级 人民政府确定的城市，住建部要求 40 个城市做好 2021 年保障性租赁住房建设 计划安排，但这一政策是全国性质的，地方政府将积极响应号召。本文选取了 40 城作为测算基础，其中，包括 7 个城区常住人口 1000 万以上的超大城市、 14 个城区常住人口 500 万以上 1000 万以下的特大城市和 19 个其他城市。在此 基础之上推算全国保障性租赁住房供应规模。

已有三个一线城市公布将在“十四五”期间新增 147 万套保障性租赁住房供应， 参考此值，我们预估 7 个超大城市“十四五”期间将平均每个城市新增 40 万套 供应。其余城市参考合肥市的 15 万套计算，预估 14 个特大城市“十四五”期 间将平均每个城市新增 20 万套、其他 19 城市 13 万套。计算得出 40 城共计新 增供应 807 万套。

按全国保障性租赁住房供应规模是 40 城的 1.5 倍计算，“十四五”期间全国将供 应 1211 万套保障性租赁住房。2021 年 40 城计划新筹集 93.6 万套供应，接下 来四年我国平均每年需要供应 279 万套。中性情况下，预计拉动 2022 年房地产投资 3377 亿元。

按套均建面 70 平米计算，279 万套保障性住房租赁建面为 2.0 亿平，其中，假 定新建占比 60%、改扩建占比 35%、政府闲置住房和其他占比 5%。新建部分， 因租赁住房需要装修交付、更多的生活配套以及定期维护检修等，因此建安成本 更高，按照 4000 元/平的建安成本、施工周期 2 年计算，预估拉动 2022 年建安 投资为 2345 亿元；改扩建建安成本按 1500 元/平、施工周期 2 年计算，预估拉 动 2022 年建安投资为 513 亿元；政府闲置住房建安成本按 500 元/平、施工周 期一年计算，预估拉动 2022 年建安投资为 49 亿元；新建部分中，只有利用国 有建设用地建设才会拉动土地投资，目前三四线土地成本占比在 30%左右，高 能级城市在 50%以上，因保障性租赁住房主要集中在人口净流入的大城市，建 设规模多集中于超大、特大城市，地价偏高，考虑到保障性租赁住房用地优惠政 策，假定全国保障性租赁住房投资结构中，平均土地投资占比为 50%，假定新 建部分中利用国有建设用地建设占比为 40%、施工周期 2 年计算，预估拉动的 土地投资 469 亿元。四个部分合计 3377 亿元。

预测 2022 年房地产投资 14.8 万亿元。

我们在本文中采取成本法预测房地产投资。房地产投资可分为土地购置费和建安 支出。其中，土地购置费是房企通过各种方式取得土地使用权而支付的费用，包 括主流的“招拍挂”竞得土地支付资金、划拨方式取得土地使用权支付的各类补 偿费、通过出让方式取得土地使用权所支付的出让金，也包括房企通过项目收购 兼并获取土地的成本。建安支出由房屋施工面积和单位建安支出共同决定，最主 要的部分是建筑、安装工程费用。

图：2021 年 7 月以来新开工、竣工面积增速持续下滑

首先，我们预测施工面积。房屋施工面积包括本期新开工面积、上期施工本期继 续施工的面积、本期复工面积、本期竣工面积和本期停工面积。即，下一期施工 面积=本期施工面积-本期停工面积-本期竣工面积+下期新开工面积+下期复工面 积。所以新一期的施工面积，主要取决于新开工和复工。而剔除天气、季节因素， 房企复工安排主要有两种原因，一种是根据销售情况进行调整、与新开工相关， 一种是前期已销售等待交房、与竣工相关。因此，影响房屋施工边际变动的主要 就是新开工和竣工。新开工面积累计同比增速自 2021 年 7 月转负，竣工面积累 计同比增速今年 8 月份以来也逐步放缓，2022 年施工面积在高基数、房地产市 场低迷的情况下不容乐观，预计同比下跌 6%。

其次，我们预测单位建安支出。销售均价是单位建安支出的领先指标，目前领先 期 2 个月。今年初以来，销售均价一路走高，即使是在近几个月房地产市场冰冷 期，201 年 10 月商品房销售均价累计同比增速仍为正值，为 4.2%。因此，我们 预计 2022 年建安投资仍在高位，同比增速 5%。

最后，我们预测土地购置费。由于土地出让金或土地收并购款项的分期付款，土 地成交价款是土地购置费的先行指标，领先期 6-9 个月。2021 年下半年，土地 市场热度急剧回落，3 月到 8 月，累计同比增速甚至大幅度负增长。因此，我们 预计 2022 年土地购置费同比下降 5%。在 2021 年的预测基础上，不考虑保障性租赁住房对投资的影响，我们可测算出 2022 年房地产投资 147747 亿元，同比-2.4%。

由此可得，保障性租赁住房拉动的房地产投资额占 2022 年房地产投资（含保障 性租赁住房对房地产投资拉动）的 2.2%。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）