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中国租赁住房市场：投资潜力与价值洞察。作为房地产领域的重要组成部分，中国租赁住房市场从最初计划经济时代的单 一福利分配到如今社会主义市场经济体系下多元化、市场化运作的转变，深刻 映射了中国房地产发展模式的变革轨迹与社会变迁的脉络。 自 2015 年政府倡导“建立多种渠道、发展租赁市场”以来，至 2021 年，一 系列促进行业发展、推进资产证券化以及实时减税降负等利好政策密集出台， 特别是将保障性租赁住房纳入基础设施公募 REITs 试点行业政策的推出，有力 地推动了住房租赁行业完成商业闭环。自此，我国租赁住房市场步入新的阶段， 形成了保障性租赁住房与市场化租赁住房双轨并行的政策框架。伴随着各类专 业化机构及租赁住房运营商的踊跃参与，市场产品结构进一步细分，形成了包 括青年公寓、租赁式社区、高端公寓和宿舍型公寓等多元化产品形态。

公募 REITs 的推出及已上市保租房公募 REITs 项目在二级市场的优异表现推动 投资市场对于租赁住房的关注度持续上升。自 2020 年至 2023 年期间，中国 租赁住房市场的大宗交易活动呈现出蓬勃发展的态势，交易量与交易额均实现 了快速增长。据统计，租赁住房投资额占总大宗交易额的比例，在这四年间实 现了跨越式的提升，由 2020 年的 2% 迅速攀升至 2023 年的 9%，彰显了市 场对租赁住房投资价值的高度认可与信心。根据戴德梁行 2024 年最新的调研 结果，长租公寓/ 服务式公寓已成为北京和上海投资人最关注的资产类型之一。

展望未来，租赁住房有望吸引更多投资市场的目光与资本注入，成为投资领域 的热点。2024 年 7 月，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域 不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，将底层资产由保障 性租赁住房扩容至租赁住房。预计随着市场化租赁住房常态化发行的推进、城 镇化水平的提升、流动人口的增长以及结合租赁住房所拥有的稳定、穿越周期 特征，展现出广阔的发展空间与潜力，值得投资者深入探索与布局。