房地产行业REITs框架研究系列二：租赁住房REITs投资体系.pdf

房地产行业REITs框架研究系列二：租赁住房REITs投资体系。国泰海通房地产于 2025 年 9 月 16 日发布报告《科创引领，重塑产 业园区价值评估体系——园区 REITs 专题报告》，打造偏定性、有园 区自身特点，且以评分作为主要模式的资产评估体系，用以追踪园 区类 REITs 底层资产的定期运营变化。本文属该 REITS 框架研究第 二篇，集中研究租赁住房类 REITs 产品的政策特点，盈利模式，评价 体系以及重点产品特征。

多重政策红利叠加宏观利率下行，推动集中式租赁住房市场破解盈利 困局并步入快速成长期。随着供需两端政策密集出台，通过提供低成 本租赁用地、税收优惠、财政补贴及公募 REITs 通道，叠加宏观利率 下行显著降低融资成本，租赁企业商业模式逐步成型。在政策与市场双 重驱动下，租赁住房供应量显著增加，市场格局加速向国企主导演进， 大宗交易市场同步升温，其中内资倾向于通过委托运营分散风险，而外 资更偏好自主运营高端资产以获取更高风险补偿。

租赁住房 REITs 底层资产主要涵盖公租房、保租房及市场化公寓三类， 其在租户结构、收支模式及租约稳定性上呈显著差异化特征。公租房 与保租房具有强保障属性，面向中低收入群体或新市民，虽然租金定价 受限且涨幅被管控，但受益于极低土地与税费成本、政策性免营销优势 及极高租约续签率，展现出“高稳定、低弹性”现金流特征。相比之下， 市场化租赁住房面向全客群，租金随行就市具有增长潜力，但需承担较 高营销招商费用及税负，租约稳定性受市场供需波动影响较大。

构建包含区域经济、资产质量、运营能力、管理人素质及市场与政策 环境五大维度全景扫描框架，精准量化评估租赁住房 REITs 长期投资 价值。该评估体系以运营管理能力为核心（权重 37%），重点考察出租 率、租金增长率、EBITDA 利润率及现金流分派率；辅以资产质量（26%） 和市场区域经济（20%），关注项目所在城市的能级与区域位置、物业 状况与租户结构，考察区域经济水平、人口净流入率及租金收入比等； 管理人素质侧重团队经验与储备资产；市场与政策环境则评估地方支持 力度与市场供需。

REITs 常态化扩募机制将通过规模效应、风险分散及预期改善三重路 径，推升存量资产估值水平。借鉴国际经验与上市公司并购逻辑，未 来租赁住房类 REITs 扩募不仅是规模增长，更是价值重塑。首先，扩 募带来的规模效应能摊薄固定管理成本，直接提升净运营收入（NOI） 利润率，进而提高 DCF 估值；其次，通过区域互补和租户结构差异化 资产注入，能有效降低单一资产空置风险，增强现金流稳定性，从而降 低资本化率（Cap Rate）；最后，具备持续扩募能力的“平台型 REITs” 将获得市场更高营运资金乘数（P/FFO）溢价，实现整体估值中枢上移。