2024年消费REITs市场分析：新消费趋势下的机遇与挑战

2024年对于消费REITs市场而言是充满挑战与机遇的一年。在零售市场整体表现平淡、供应放量的背景下，消费REITs凭借其独特的运营模式和管理策略，实现了收益目标，并在市场中展现出一定的超额收益能力。本文将深入分析消费REITs在2024年的市场表现、运营策略、未来发展趋势以及面临的挑战，为投资者和行业从业者提供有价值的参考。

市场现状与挑战：零售市场平淡与供应高峰的双重压力

2024年，消费REITs市场面临了诸多挑战。整体零售市场表现相对平稳，但线下零售额同比增速弱于线上，这对零售物业运营商提出了更高的要求。根据克而瑞数据，全国社零增速同比增长3.5%，较2023年下降3.7个百分点，其中线下社零总额同比增长1.8%，同比降幅3.8个百分点。尽管下半年促消费政策的加力使得零售景气度有所修复，但商品零售需求稳步上行的同时，餐饮业却回归低速增长。 在零售地产领域，一二线城市优质零售物业的供应仍在增长通道，租金同比跌幅扩大。据仲量联行统计，2024年整体一二线城市优质零售物业存量同比增加5.9%，其中A/B/C类城市存量同比分别为6.7%、7.1%和4.0%。供应向高能级城市集中，空置率方面，期末整体空置率达10.2%，三类城市分别为7.3%、10.8%和12.1%。租金角度，2024年21城优质购物中心的首层平均租金同比下降3.3%，较2023年同期跌幅扩大2.3个百分点。运营商为了应对供应高峰，积极采取以价换量的策略，通过调整租金优先保证出租率，稳固商场客流基础，以时间换空间，进而穿越周期。同时，需求向“轻”向“俭”发展，体验感和个性化的价值量持续提升，热点的切换导致租户调改比例较高，新签品牌议价能力提升，这也为零售运营带来了新的拓展方向。

消费REITs的收入表现分化，但整体实现增长。奥特莱斯及社区商业业态因刚需属性和稀缺市场供应展现出更强的运营效能，而传统购物中心则更考验运营能力。2024年消费REITs营收走势明显分化，但整体实现两位数增长，营收同比均值为+12%。业态方面，社区商业以及奥特莱斯表现占优，对应的两支REITs总收入均实现了20%以上的正增长。租金单价涨跌互现，但出租率保持高位，个别面临较为激烈市场竞争的REITs采取以价换量的策略以保持商场热度。从单季度环比来看，2024Q4表现较佳的是中金印消费，环比实现4.3%增长，预计催化剂为项目引入强势品牌以及有效推广活动。华夏华润商业Q3因前期改造完成实现提前入市，增加运营面积0.7万方，因而推动Q3单季度出现7.3%的环比高增长，而Q4又启动新一轮局部改造，涉及建筑面积1.25万方，因运营面积的变化导致单季度收入出现一定波动，但Q4收入依然高于上半年单季度均值。

租金收入是营收的重要组成部分，2024年占营收比例区间在63%~88%，各消费REITs的租金收入走势与营业收入基本一致。嘉实物美因物业管理费收入回归到正常值，迎来大幅增长，因此租金收入增速略逊于总营收，华安百联消费因2024年高楼层引入主力租户，起始租金较低，同时2024年12月，原商圈悠迈生活广场改造转型成二次元主题商场ZX造趣场入市或产生一定冲击，导致租金收入有所下滑。但或因年轻潮流生态圈的打造，市场推广活动趋于多元化，促使多经、广告以及停车位收入提升，因此总收入降幅低于租金走势。预计待新进主力店运营步入稳定期，租金表现将趋于稳定。

运营策略与市场表现：主动管理的价值与差异化运营的成果

消费REITs在2024年通过积极的运营策略，实现了相对板块的超额收益，证明了零售物业运营商主动管理的价值。运营表现有所分化，超预期业绩表现及品牌优势都兑现为估值溢价。从派息角度，2024年消费REITs全数完成了年度可供分配金额目标，完成率区间为101%~110%。从市场走势来看，8只消费REITs自上市至今均跑赢REITs指数，2025年以来，消费REITs的超额表现更为显著。横向比较，各REITs走势分化，彰显α属性：嘉实物美消费以及华夏首创奥莱超预期的业绩为其强势表现注解。基于股息率视角，2024年对应的可供分配金额对应的派息率基本稳定在3.8%~4.5%。相对而言，运营稳健、管理机构具品牌溢价的项目相对更具估值优势。 消费REITs的运营策略在2024年发挥了关键作用。例如，华夏首创奥莱通过引入国际品牌和户外运动品牌，提升了项目的吸引力和竞争力。华夏华润商业则通过局部改造和引入高奢/轻奢零售品牌，进一步巩固了其在高端零售市场的地位。

中金印力消费通过引入户外运动品牌和潮流集合店，吸引了更多年轻消费者。这些积极的运营调整不仅提升了项目的租金收入，也为未来的增长奠定了基础。 从市场表现来看，消费REITs的差异化运营策略取得了显著成效。嘉实物美消费和华夏首创奥莱的超预期业绩表现，使其在市场中获得了更高的估值溢价。这些REITs通过精准的市场定位和有效的运营管理，实现了租金收入和出租率的双重提升。同时，消费REITs的红利属性也得到了市场的认可，稳定的派息率使其成为投资者眼中的优质资产。在2024年，消费REITs的市场表现不仅跑赢了REITs指数，还在2025年以来继续保持了强劲的增长势头。这表明消费REITs在市场中的竞争力和吸引力正在不断提升。

未来趋势与展望：迎合消费方向，为2025年蓄势

展望2025年，消费REITs市场有望继续受益于消费政策的刺激和市场的复苏。一二线城市零售物业供应放量的影响或将持续至2025年，但需求有望在消费政策的扶持下继续修复，市场租金同比跌幅有望收窄。根据CBRE的预测，2025年主要8城优质零售物业的新增供应同比增长16%，吸纳量同比增长10%，预计购物中心首层租金同比继续下降，但整体降幅将显著收窄。在整体以价换量的策略下，空置率将持续稳步下行。 消费REITs的未来发展将更加注重迎合消费方向和市场趋势。2024年各消费REITs为顺应市场变化作出了积极调改，有望为2025年蓄势。消费理念和品类偏好的转变，使得情绪价值和品质消费成为需求导向的焦点。根据CBRE和Euromonitor的预测，2025-2027年销售额增速较高、门店规模扩张领先的品类为生鲜和仓储会员店、运动服饰、宠物用品、玩具和游戏等。消费REITs通过引入这些高情绪价值和品质消费的商户，将进一步提升项目的吸引力和竞争力。

从单季度数据走势来看，2024Q4收入总额较上半年单季度均值有增长的REITs包括华夏华润商业、中金印力消费、华夏首创奥莱和华夏大悦城消费，因此2025年上述REITs收益或存在基数效应加成。从具体运营以及周边竞争格局变化来看，华夏华润商业自2024Q4起进行局部改造，涉及建面占比约4%，但年内将完成改造并实现开业，预计下半年收益会实现环比增长。华夏首创奥莱收入仍在上行通道，2025年可能需要关注武汉同城竞品的分流影响，此外华安百联消费亦需要关注竞品表现。同时，需关注各REITs所在区域的城市发展机遇。 综上所述，2025年消费REITs市场有望继续受益于消费政策的刺激和市场的复苏。通过积极迎合消费方向和市场趋势，消费REITs将进一步提升其市场竞争力和吸引力。同时，消费REITs的运营策略和市场表现将继续分化，具有品牌优势和运营能力的REITs将更具市场竞争力。

以上就是关于2024年消费REITs市场的分析。在2024年，消费REITs市场面临了零售市场平淡和供应高峰的双重压力，但通过积极的运营策略和管理，实现了收益目标，并在市场中展现出一定的超额收益能力。展望2025年，消费REITs市场有望继续受益于消费政策的刺激和市场的复苏。通过积极迎合消费方向和市场趋势，消费REITs将进一步提升其市场竞争力和吸引力。未来，消费REITs市场将继续分化，具有品牌优势和运营能力的REITs将更具市场竞争力。