2023年城中村改造专题报告：建筑企业弹性测算

城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向之一

城市发展已进入更新时代，城中村改造有望成为未来城市更新的重要方向之一。“城中村改 造”是十四五规划框架下的“城市更新”规划的延伸，自 2019 年起“城市更新”频繁出现 在政策文件和重要会议中；2020 年提出“十四五”期间要加快推进城市更新，其中就提及 要改造提升城中村等存量片区。到 2023 年 4 月，“城中村”改造正式作为一个相对独立的 概念在政治局会议被提及，7 月国常会延续其基调，审议通过了《关于在超大特大城市积极 稳步推进城中村改造的指导意见》，提出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民 生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措，并把城中村改造与保障性住房建设 结合好。而 7 月政治局会议的表述从此前的“积极稳步推进”进一步调整为“积极推动”。

截至目前共有 14 个城市出台城中村改造规划，我们预计后续其他城市将陆续跟进。在这 14 个城市中，符合超大特大城市标准的城市共 11 个，其余 3 个城市（合肥、苏州、宁波） 1虽暂不符合标准，但改造规划清晰，我们认为后续改造实施亦有望较快推进。其中，广州 市早在 23 年 1 月已明确全年改造目标，2023 年全面推动 127 个城中村项目，投资金额约 983 亿元；2 月在《广州市城市更新专项规划（2021-2035 年）》进一步指出，到 2035 年 前推进 281 个城中村改造项目。除广州外，其他城市规划多以 23-25 年的短期目标为主， 重点城市如深圳、上海，三年计划改造的城中村数量分别为 167 个和 30 个。我们预计随着 政策的逐步推动，未来其余超大特大城市的改造规划也有望陆续公布。

根据各城市的改造规划和历史改造案例，我们总结出如下结论： 1）改造模式方面，本轮城中村改造贯彻了 2021 年城市更新政策中“严格控制大规模拆除、 增建、搬迁”的要求，从历史案例和改造规划看，预计纯拆除新建类项目较少，基本均以 混合改造为主，其中重庆、成都、沈阳等八个城市明确提出进行微改造，注重对历史建筑 的保护。 2）资金来源方面，出资方包括地方财政、专项债融资、城市更新专项基金、国企平台、市 场化主体、集体组织、居民自筹、商业银行、政策性银行，资金筹措渠道较为丰富。 3）安置方式方面，除青岛仍然以货币安置为主外，其余城市均为混合安置或以房屋安置为 主，结合华泰宏观《若可用专项债,城中村改造能否加快？》（20230918），我们不排除后续 城中村改造与保障性住房建设形成联动。 4）投资额方面，不同城市的单项目投资额差异较大，以上海和广州为例，上海尽管未来每 年仅投放 10 个项目，但从过去和今年新落地的项目来看，单项目投资额基本都在几十亿甚 至上百亿，而根据广州今年 127 个项目对应 983 亿的投资额计算，单项目投资额不足 10 亿，我们认为上述差异可能和改造模式及项目占地面积等因素相关。

哪些城市可能提供更大的增量？

我们认为影响各城市增量的因素包括各城市的潜在投资总额和各城市政府的资金筹措能力。 上文我们梳理了目前已公布城中村改造规划的城市及对应的改造规模，但考虑到本轮城中 村改造的宗旨是“成熟一个推进一个”，我们认为初期公布的规划并不能反映城中村潜在改 造规模的全貌，因此我们假设各城市现存的城中村未来均有望逐步进行改造，进而对可拉 动的潜在投资规模进行测算，我们认为该指标一定程度上反映了各城市的理论需求上限。 更进一步，我们认为上述需求若要在短期内转化为实际的项目落地，则需要当地政府拥有 足够的资金筹措能力作为支撑。

影响因素之一：潜在投资总额

城中村潜在改造投资

基准情况下，本轮城中村潜在改造投资总额超 5 万亿。根据华泰固收在《探究城中村改造 的四大问题》（20230920）中的测算，基准情景（拆建比例为 20%）下，后续城中村改造 的潜在投资规模超 5 万亿元，以 8-10 年的周期计算，每年潜在的新增投资额为 6000 亿元 左右，约占全年地产投资的 4.5%；当拆建比例达到 50%时，城中村改造的潜在投资规模约 为 8 万亿元。 从总量上看，基准情形下本轮城中村改造落到每年的投资规模仍与上轮棚改有较大差距， 但若有以下几方面安排，或可提供更多投资增量：1）若对城中村改造的城市进行扩容，可 直接增加待改造的城中村面积，放大基数（如合肥、苏州、宁波等城中村改造规划清晰的 城市）；2）若城中村改造与保障性住房建设形成联动，则相对更容易突破拆建比例的限制， 资金来源也更有保障，能够起到一石二鸟的作用（华泰宏观 9 月 18 日报告《若可用专项债， 城中村改造能否加快？》）；3）节奏上若前置，在当前经济压力较大的时期多做一些投资， 则有望增加短期的投资弹性。

我们先在不考虑保障房的情况下，按基准情形细分到具体城市进行测算，珠三角地区城市 潜在改造规模最大，其次为武汉、上海及北京。珠三角地区在改革开放初期，城市的产业 化速度远远快于城市化，导致了城中村规模的快速增长，尽管这些城市对城中村进行改造 的时点也相对较早，但目前仍遗留有相当规模的城中村，我们测算广州、深圳、佛山和东 莞的潜在改造投资规模分别达6369/66213/4257/3652亿元，其余潜在改造投资规模在2000 亿元以上的城市包括武汉、上海、北京和成都，我们认为这或许反映了未来城中村改造潜 力更大的区域。测算核心假设如下： 1）各城市城中村自建房人口占比参考各城市七普年鉴数据；对于租住在城中村的人口，我 们依据租金进行划分，考虑到不同城市的房价和租金差异，我们对不同城市进行差异化处 理：对于一线城市，将租金低于 1000 元/月的租房人口作为居住在城中村的人口；对于其 他特大超大城市，选择租金低于 500 元/月进行估算。 2）我们按照七普中各城市人均居住面积近似为自建房住户人均居住面积，考虑到城中村租 户对应的居住面积更小，我们假设低租金居住人口居住面积在 20 平方米以下，并通过加 权平均算得人均租住建筑面积。 3）参考华泰固收在《探究城中村改造的四大问题》（20230920），拆建项目中拆除工程成 本 100 元/平米，新建建筑工程成本约为 3000 元/平米，装修成本在 2000 元/平米，再加上 基础设施配套等投资，成本或不低于 5000 元/平米；改造项目成本大约为 3000 元/平米左 右。我们按拆建比例 20%进行加权平均，得到项目平均成本约为 3500 元/平米，我们进一 步假设一线城市成本稍高为 4500 元/平米。

保障性住房建设投资

保障性租赁住房作为长期房住不炒需求、短期稳增长重要抓手之一，政策不断保驾护航， 中央政治局会议也提出后续保障房建设和城中村改造联动的可能性。目前全国重要城市均 已公布“十四五”期间的保障房筹建计划，且大部分城市在政府工作报告中会公布当年的 实际执行情况，我们据此测算“十四五”期间各城市剩余保障房建设可拉动的投资规模， 并和各城市城中村潜在改造投资规模结合，形成城中村改造的广义需求口径。 从各城市 21-22 年实际执行和 23 年计划情况来看，大部分城市的执行进度符合十四五计划 进度。我们通过计算 21-23 年筹建套数占十四五计划筹集套数的比例，发现多数城市的执 行进度处于 60%左右，表明保障房建设正稳步推进；有部分城市建设进度大幅超前，可能 会超额完成“十四五”规划筹建套数，如重庆、上海、杭州和南京等；也有部分城市进度 稍有滞后，如昆明、大连和合肥等。

我们测算上述城市在“十四五”期间剩余需要筹建的保障房合计可拉动约 7667 亿元的投资。 根据各城市住建部规划，“十四五”期间上述城市合计需要筹建的保障房套数为 573 万套， 剔除 21-22 年已实际筹建的 263 万套，“十四五”期间剩余需要筹建的保障房套数为 310 万套，对应投资额为 7667 亿元。测算核心假设如下： 1）根据保障性租赁住房的认定标准，保障性租赁住房项目面积应不超过 70 ㎡，我们据此 假设单套保障性租赁住房的面积为 70 ㎡。 2）据统计局，2021 年全国竣工房屋平均造价为每平米 3891 元，过去五年平均增速 5.1%, 以此测算“十四五”期间房屋建造成本分别为 3891/4088/4295/4513/4742 元/㎡。 3）考虑到房地产建设存在 1-2 年的施工期，我们假设当年新筹建面积对应投资落在当年三 分之二、次年三分之一。

分地区看，广州和深圳剩余投资规模较高。广州和深圳保障房发展较早，“十四五”规划中 筹集的套数也位居全国前列，23-25 年还分别剩余 35.1 万套和 34.8 万套需要筹建，分别对 应投资额 1252 亿元和 1226 亿元。上海和北京剩余投资额分别为 835 亿元和 721 亿元，但 考虑到上海进度略有超前，预计最终可能会超额完成“十四五”规划目标。其余投资额超 过 500 亿的城市包括重庆、成都、武汉、西安、杭州等。

综合测算下，广州和深圳的城中村广义需求领先其他城市。我们对城中村潜在改造投资和 保障房建设投资进行加总，广州和深圳分别对应 7621 亿元和 7439 亿元的潜在投资，领先 于全国其他城市。其余潜在投资额超过 3000 亿的城市包括武汉（4555 亿元）、佛山（4432 亿元）、东莞（3890 亿元）、上海（3793 亿元）和北京（3712 亿元）。总体而言，我们认为 珠三角地区城市的城中村改造广义需求上限相对更高。

影响因素之二：资金筹措能力

各城市的资金筹措能力强弱将决定项目落地规模和速度，进而影响短期需求的释放。城中 村潜在改造规模决定了各个城市的需求上限，但并非所有需求上限较高的城市都能够快速 将需求落地为实际的投资；部分城市潜在改造规模较小的原因可能在于前期已经自发进行 过数轮改造，拥有丰富的城中村改造经验，若这些城市能够迅速将剩余的城中村项目落地， 同样可以在短期形成可观的增量。目前来看，各城市政府的资金筹措能力将影响短期内项 目落地的节奏和规模。 城中村改造的资金来源可分为政府自筹和社会资本。本轮城中村改造要求“多渠道筹措改 造资金”、“鼓励和支持民间资本参与”，因此从资金来源主体的角度可以分为政府自筹资本 和社会资本。结合以往城中村改造案例，政府自筹资金以财政资金为主，以及少量的城中 村专项债融资；社会资本参与的内涵较为丰富，主要包括金融机构融资、改造主体自筹、 城市更新基金、ABS 等多种形式。

政府自筹资金

当前政府自筹资金以财政资金为主，以及少量的城中村专项债融资。财政资金方面，对于 公益性较强、资金需求较小的综合整治类项目，政府可利用财政直投进行改造；对于市场 化程度高、投资规模大、收益回报较明确的项目，财政资金可通过资本金注入、投资补助、 贷款贴息、规费减免等方式起到引导和撬动作用。专项债方面，根据财联社，符合条件的 城中村改造项目将纳入专项债支持范围，预计开始明年发行。但根据我们统计，过去其实 已有城中村相关的专项债发行记录，在 2020-2022 年间共计有超 1,300 亿元的专项债在募 集资金用途中明确提及城中村改造，其中发行规模较大的省份为河南（326 亿元）、湖北（185 亿元）、河北（143 亿元）和山东（135 亿元）。

我们进一步通过地方财政造血和债务压力两个维度对政府自筹资金的能力进行考察： 考察各城市财政造血能力的指标包括财政自给率和土地财政依赖度两个指标。财政自给率 计算财政收入与支出之间的比例关系，反应了财政的健康状况和对中央转移支付的依赖程 度，计算公式为财政自给率=一般公共预算收入（本级税收+非税收入）/一般公共预算支出； 土地财政依赖度计算土地出让收入占地方政府财政收入的比重，考虑到未来土地出让可能 持续弱势，该指标或能反映地方财政收入的可持续性，计算公式为土地财政依赖度=土地出 让金收入/（一般公共预算本级收入+政府性基金收入+中央对地方转移支付）。 长三角及珠三角地区的城市财政自给率普遍较高。24 个城市中财政自给率最高的是杭州 （96%），最低的是哈尔滨（24%）；财政自给率超 80%的城市包括杭州（96%）、苏州（90%）、 东莞（89%）、广州（86%）、成都（85%）、南京（85%）、济南（82%）、上海（81%）和 深圳（80%），除成都和济南外，均为长三角及珠三角地区的核心城市，经济实力强劲，产 业经济发达，因此自身造血能力也强于全国其他城市。 长三角及珠三角地区的城市在土地财政依赖度方面出现分化。24 个城市中土地财政依赖度 最高的是西安（146%），最低的是哈尔滨（6%）；在上述财政自给率较高的城市中，还能 够保持较低土地财政依赖度的城市包括深圳（22%）、济南（41%）和上海（44%），而土 地财政依赖度高的城市包括广州（84%）、南京（88%）、杭州（91%）和成都（95%）。

将两项指标结合来看，我们认为最优的情况是财政自给率高而土地财政依赖度 低，代表性城市是北京、上海、苏州、深圳、东莞和佛山；其次是财政自 给率和土地财政依赖度双高（第四象限），代表性城市是广州、南京、杭州和成都；再次是 财政自给率和土地财政依赖度双低（第二象限），代表性城市是重庆、武汉和哈尔滨；最后 是财政自给率低而土地财政依赖度高（第三象限），代表性城市是西安和合肥。

上海和深圳的地方债务压力相对较轻。本文将地方政府债务率计算公式定义为地方政府负 债率（宽口径）=（地方债务余额+城投有息负债）/ 地方政府综合财力。24 个城市中地方 政府债务率最高的是哈尔滨（1092%），最低的是上海（73%）；值得注意的是，目前仅有 上海（73%）和深圳（78%）在该指标上低于 100%，其余债务率相对较低的城市包括北京 （111%）、重庆（130%）、合肥（165%）、东莞（171%）。相对而言，我们认为上海和深 圳或有更高的加杠杆空间。

综合造血能力和债务压力来判断，我们认为上海、深圳、北京和东莞最优（财政造血能力 较强而地方债务压力较小），其次为广州、佛山、杭州、宁波和苏州（财政造血能力较强而 债务压力中等）；最后，重庆和合肥（地方债务压力较小具备一定加杠杆空间）。

社会资本参与

1）金融机构融资：政策性银行和商业银行均可为城中村改造提供贷款支持。一方面，城中 村改造项目可以向国开行申请中长期城市更新贷款，例如深圳人才安居集团（未上市）分 别与国开行等 5 家银行签订 5,000 亿元合作协议，其中包含部分对城中村改造支持，预计 2023 年通过城中村改造筹集保障房超 3 万套。另一方面，商业银行可为城中村项目提供银 团贷款支持。例如，在北虹桥城中村改造项目中，上海地产集团（未上市）与中国银行上 海分行、交通银行上海分行、中国工商银行上海分行等 8 家银行签署贷款协议，获得银团 贷款 335 亿元。

2）改造主体自筹：政府通过公开招商引入社会资本并设立合资项目公司，社会资本通过出 资持股的方式参与改造，例如自有资金投入、银行贷款、信托、信用债和资产证券化融资 等。在滚动开发模式下，改造项目自身的销售回款或运营收入也可为后期改造提供资金， 上海和广州是这一改造模式的先行者。上海自 14 年开启城中村改造就坚持使用合作改造模 式，在第一轮 49 个城中村改造项目中，有 38 个项目采用合作改造模式，占比达到 80%； 广州自 18 年以来，对于规模较大的项目也开始引入合作企业，自 2023 年 5 月以来，黄埔 区永岗社区旧村合作改造项目等四个项目先后发出公开引入合作企业的公告，项目合计规 模超 100 亿元。值得关注的是，黄埔区的三个项目都明确“接受联合体投标，联合体成员 不得超过 5 个，其中具备与改造地块相匹配资金实力的联合体成员在联合体中所占份额不 得低于 30%”，这在以往的旧改招标合作企业中是未曾出现过的。此外，对企业的总资产门 槛要求也从前两年的普遍要求千亿，下调到 200 亿起步。我们认为准入门槛的降低有利于 进一步激发社会资本参与改造的意愿。

3）城市更新基金：政府引导、国企牵头联合社会资本设立城市更新基金，以股权、债权、 夹层等形式为城中村改造提供融资。城市更新基金采取私募股权基金形式，由地方国企负 责运营，认购方包括房企、建筑企业、银行、保险机构等，资金使用较灵活，能够在项目 前期提供资本金支持。深圳是城市更新基金的首创者，2016 年 8 月深圳市政府和光大集团 共同设立光大瑞达城市更新基金，总规模 1000 亿元。在随后的 2017-2019 年间，东莞和 佛山也先后设立过城市更新基金，但总规模较小。2021 年，上海和北京带头重启了城市更 新基金。以上海为例，2021 年 6 月上海地产集团（未上市）联合万科、保利、招商蛇口等 多家房企和国寿投资、中国太保等险资机构共同设立城市更新基金，总规模 800 亿元。该 基金采用“引导基金+项目载体”模式，其中引导基金规模为 100 亿元。除上海和北京外， 广州、天津、西安、成都、沈阳也已设立城市更新基金，重庆、郑州和青岛城市更新基金 正在筹建中。

4）ABS 模式：通过发行资产支持证券，将城中村改造项目的资产进行证券化，吸引机构 投资者参与。这种模式可以实现资金的快速回笼和分散风险，深圳的统租改造模式与 ABS 业务适配度较高。2019 年 8 月，佳兆业科创集团发行了市场上首单城中村长租 ABS，发行 规模 2.34 亿元，期限为 10 年（2+2+2+2+2），优先级 2.22 亿元，其中优先 A 级占比 95%， 获 AA+评级。入池的底层物业为位于深圳市福田区、宝安区、龙华区、龙岗区的合计 5 个 城中村，建筑面积为 3.49 万平方米，现金流则为上述城中村统租改造后签订的长期收储合 同。首单城中村 ABS 的落地，对城中村项目引入资产证券化业务起到了重要的启发作用。 总体而言，珠三角和长三角地区社会资本参与程度较高。从社会资本参与的方式看，珠三 角地区吸引社会资本的渠道较多元，上述四种社会资本参与方式均有涉及，其中城市更新 基金、“统租+ABS”模式均为深圳首创；长三角地区较为突出的则是上海，上海已形成了 非常成熟的合作改造模式，同时也通过银行信贷和城市更新基金引入社会资本。从社会资 本参与的规模看，上海和深圳的规模相对领先，根据 21 世纪经济报道，截至 2022 年底， 上海利用社会资金进行改造的城中村项目共 54 个，总投资约 5,500 亿，已投入 2500 多亿； 而深圳也一次性获得了 5,000 亿元的中长期城市更新贷款。

珠三角多城市及上海等地有望率先放量

汇总城中村潜在改造规模和资金筹措能力两大因素后，我们认为在需求端，珠三角多个城 市以及武汉、上海等地需求量较多，其中深圳、佛山、东莞、上海、北京等城市财政造血 能力及债务率指标均表现较好，有望提供良好的资金支撑，实现率先放量。我们进一步以 上述重点城市的城中村改造落地进度与上述结论进行交叉验证，需求端格局较好的城市项 目落地速度也较快。1）上海：上海 23 年计划改造 10 个城中村项目，目前已批复 6 个，实 际落地 4 个，合计投资额将超 1,000 亿元。2）广州：广州 23 年计划改造 127 个城中村项 目，目前已批复 82 个，实际落地 21 个，合计投资额近 200 亿元。3）深圳：2023 年 2 月， 深圳市属国企人才安居集团和愿景集团共同成立深圳市安居微棠住房租赁投资控股有限公 司，深圳市人才安居集团持股 51%，愿景集团持股 49%，注册资本 20 亿元。国资保障性 住房专营机构的加入，有利于为城中村改造带来更多资金支持，加快城中村规模化租赁改 造，目前已由安居微棠统筹完成三批城中村改造项目的招标。

哪些企业参与其中？

城中村改造各环节可分为重资产和轻资产业务

城中村改造的改造模式包括拆除重建、微改造和混合改造。由于住建部明确规定在城市更 新中防止大拆大建，因此预计纯拆除新建类项目较少。至于具体选择微改造还是混合改造， 则由各城市政府综合考虑市内城中村布局、财政状况等因素后自行决定。部分城市如北京、 深圳、上海、杭州、青岛、苏州，对于一些土地权属复杂或涉及文化保护区的改造项目采 取混合改造（拆除重建和微改造并举）的模式；部分城市如重庆、沈阳、长沙、郑州、成 都，则以微改造为主，在维持现状建设格局基本不变的前提下，对城中村进行综合整治。

我们以拆除重建为例，项目实施分具体环节看：

1） 规划阶段是首要的，它确定了城中村改造的整体目标和规划方案，一般都会早于 项目的选定及批复，业务周期大约为 2-3 月。规划业务占项目总投资的比重较小，参考明 源地产研究院测算的万科典型开发项目（下同），一般为 1%，但考虑到各项目方差较大， 预计合理区间为 0%-2%之间。在规划阶段，会考虑到改造区域的功能定位、建筑密度、道 路交通布局等因素。而规划业务最大的特点在于，它是全流程中唯一早于项目批复的环节， 并且在一定程度上决定了项目批复的结果，而在项目批复后可能会随着项目的推进再进行 多期规划。

2） 一级开发阶段是指进行用地开发，包括土地征收、拆迁、补偿安置等。开发环节 以地产、城投平台为主体，需要与相关部门进行协调，确保用地开发的合法性和顺利进行， 一般土地一级开发需要 1-2 年时间，但考虑到城中村改造可能面临土地权属问题，因此该 环节耗时可能会进一步延长。开发环节占整个项目的投资比重较高，一般约为 40%，预计 合理区间为 35%-45%，但本文主要研究与建筑行业关联度更高的相关环节，因此对开发环 节的分析后文将不再进一步展开。

3） 勘察阶段是对改造区域进行勘察，了解现有建筑物的结构、土地利用情况、地貌 特点、地下管线等，这些信息是进行设计和施工的基础。勘察环节单体业务规模较小，占 项目总投资的比重约为 1%，预计合理区间为 0%-2%；业务周期则因项目而异，一些简单 的勘察项目可能只需要一个月左右，而复杂的勘察项目可能需要半年以上才能完成。

4） 设计阶段是制定改造的建筑设计方案，根据规划要求和勘察结果，确定新建建筑 物的布局、结构、材料等，还包括土地利用规划、环境保护设计等方面的考虑。设计业务 的一个显著特点是分阶段进行，初步设计可能与勘察阶段同步甚至早于勘察阶段，而施工 图设计则要等到勘察环节完成，且所需时间一般长于初步设计。设计业务占项目总投资的 比例较小，各设计阶段加总占总投资的比重约为 1%，合理区间为 0%-2%；业务周期则与 勘察阶段类似，一般为三个月左右，而复杂的项目设计同样可能需要半年以上才能完成。

5） 施工阶段包括拆除和新建，拆除阶段处于项目较早期阶段，一般与土地一级开发 同步进行，但拆除业务投资占比不高；新建阶段则位于勘察设计环节之后，涉及的房屋类 型较为综合，包括安置房、商品房、工商业建筑及各类配套设施等，一个综合的城中村项 目进行新建往往需要花费 2-3年的时间。综合来看，施工阶段投资占总投资的比重约为 26%， 预计合理区间为 20%-30%。

6） 装修阶段是进行内外装修，包括水电安装、门窗安装、地面铺装等。这个阶段需 要考虑到室内外的功能需求和装饰风格。装修环节处于整个城中村改造项目的末端，该阶 段投资一般占项目总投资的约 8%，预计合理区间为 5%-10%。

7） 竣工阶段是完成改造工程，进行综合验收，确保施工质量和安全。在工程施工到 竣工之间贯穿着监理和检测，监理负责对施工过程进行监督和指导，检测负责对施工质量 进行检验和测试，监理和检测环节一般分别占项目总投资的约 0.5%，预计合理区间为 0%-1%。

在微改造流程中，相比于拆除重建，省去了一级开发和拆除阶段，因为改造流程主要是对 现有建筑进行改造和装修，工程周期也相对较短，一般在 1-2 年；其余的流程与拆除重建 流程类似，包括规划、勘察、设计、装修和竣工；在工程到竣工之间也贯穿着监理和检测， 与新建改造基本同比。由于在流程上出现简化，因此各环节的占比也出现一定变化，若我 们将开发阶段投资剔除，其余环节的投资占比变为：规划、勘察和设计分别各占 2%（合理 区间为 0%-4%）、工程占 51%（合理区间为 40-60%）、装修占 16%（合理区间为 10%-20%）、 监理和检测分别各占 1%（合理区间为 0%-2%）。我们进一步考虑基准情形下各环节的投资 占比（按照拆建比 20%进行加权平均）：开发占 8%，规划、勘察和设计分别各占 1.8%、 工程占 45.8%、装修占 14.1%、监理和检测分别各占 0.9%。

从业务模式和竞争格局的角度，我们将上述城中村改造的各个环节划分为重资产和轻资产 类业务。重资产业务包括土地开发和工程施工，由于投入资金规模较大，壁垒相对较高， 与政府长期的合作关系和丰富的项目经验使得央国企在该领域的话语权较大，在招投标上 具有天然优势；轻资产类业务包括规划、勘察、设计、检测和监理等环节，壁垒相对较低， 因而呈现 “大行业、小企业”的特点，项目端一般由国企主导，民营企业为主要实施主体， 参与度较高。

轻资产类业务：规划、勘察设计或优先受益，民企存在较好弹性

从竞争格局看，各项轻资产业务竞争格局均较为分散。国内规划、勘察、设计、检测等业 务具有行业整体规模大而单体业务规模小，行业集中度较分散等特点，行业内存在许多规 模较小的上市民企。从分布情况看，绝大部分集中于长三角和珠三角地区，还有少数位于 川渝等地区，整体集中度较低。 分环节看，规划业务或最先受益，勘察、设计业务次之。规划业务处于项目最前端，当前 各地都在摸排合适的城中村项目，因此规划业务有望最先受益；其次是勘察和设计，这两 项业务的的落地时点主要取决于改造模式，若项目确定采用微改造，或可以跳过开发阶段， 则勘察设计业务也将较快受益；最后是监理和检测，二者位于项目中后端，在城中村改造 初期受益程度相对靠后。

珠三角：上市民企主要集中在广州和深圳，或成为轻资产业务的实施主力

珠三角地区经营轻资产业务的公司主要集中在广州和深圳。对于轻资产业务而言，我们认 为珠三角地区的格局主要为国企平台招标服务，民营企业为主要实施主体，理由包括：1） 珠三角地区轻资产业务在供给端以民企为主，公司数量多但规模均较小，并不存在绝对的 龙头，类似于充分竞争市场。我们对相关上市公司进行了市占率的初步测算，其中市占率 最高的公司华阳国际为 1.89%，其余公司市占率均低于 1%，筑博设计市占率为 0.71%，蕾 奥规划市占率为 0.32%，深圳瑞捷市占率为 0.26%。2）轻资产业务占总投资额比例较小， 金额一般在几十万到几百万之间，对资金实力要求较低，更易于民企参与。

1）蕾奥规划：公司立足于深圳，长期服务于当地政府（政府及国有企业类客户占比约 70%）， 并成立城市更新全资子公司与专门的城市更新项目部门拓展相关业务。作为重要业务板块， 公司该类业务包括城市更新总体规划、产业园区改造、城中村及旧居住区改造、城市微更 新和土地整备等，打造了深圳“工改工”的标志性项目天安云谷，业务覆盖范围由深圳逐 渐辐射至省内乃及全国各大主要城市，历史承接共计 24 个城中村改造等城市更新的前期规 划项目，2022 年城市更新类（含城中村改造）业务营收约 1.1 亿元。根据公司年报，未来 公司将会从单一规划转向规划+服务，重点拓展城市运营业务，提供适应新时期的城市发展 解决方案。23H1 公司营收和归母净利润分别为 1.9/0.2 亿元，分别同比+6%/-40%。

2）新城市：公司作为国内第一家以国土空间规划为主业的上市公司，在科研水平、技术能 力、企业资质、品牌和市场占有率方面居国内前列。近年形成以国土空间规划（城乡规划） 类业务为龙头、以工程设计类业务为延伸、以工程咨询类业务为辅助，面向土地全生命周 期提供整体解决方案，是国内少数能够同时提供城乡规划、工程设计及工程咨询等专业技 术服务的综合型规划设计企业。公司历史上深度参与过深圳城中村改造，承接了包括坪地 街道、南山街道等 3 个城中村改造项目的设计业务，业务规模超 0.13 亿。在城市更新类项 目上，公司承接《前海合作区十九开发单元越海地块城市更新单元规划水资源论证专项研 究》等重点项目，深入研究城市高质量发展的支撑要素和实施路径，推动城市高质量发展 更上新台阶。23H1 年公司营收和归母净利润分别为 1.9/0.2 亿元，分别同比-13%/-47%。

3）深圳瑞捷：公司主要面向政府、城投、地产企业等提供工程管理和工程评估数字化服务。 公司布局城中村相关业务已有五年，主要集中在深圳、广州。尽管总体规模不大，但实战 经验丰富，自 2018 年北京市中海北辛安棚户区改造至今，已累计参与包括北京市中海北辛 安棚户区改造、深圳万科城中村改造、武汉融创壹号姚家岭村城中村改造等 30 多个城中村 改造项目，合计规模约 0.7 亿。公司业务开展主要包括规划后建设前的调研服务、覆盖全项 目周期的工程管理与评估服务这两个维度，未来公司将继续利用智能化和数字化手段赋能 城市焕新。23H1 公司营收和归母净利润分别为 2.3/0.3 亿元，分别同比-7%/+385%。

4）筑博设计：公司的主营业务为建筑设计及相关业务的设计与咨询，能够根据客户需要， 提供从概念设计、规划方案设计、初步设计到施工图设计及后期施工配合等全过程设计服 务或分阶段设计服务，能够承担建筑工程相关的全部设计业务。公司重视城市更新带来的 规划设计需求增量，参与过深圳市多项大型城市更新项目，如鸿荣源龙华区观湖街观城片 区城市更新、绿景白石洲城市更新项目，拆除重建用地面积分别达到 235 万㎡、61 万㎡。 同时，公司坚定推进业务向绿色公建转型，积极开拓医疗、康养、酒店、办公楼、产业园 及城市综合体等设计项目，提高非住宅项目竞争力。23H1 公司营收和归母净利润分别为 2.9/0.3 亿元，分别同比-27%/-61%。

5）华阳国际：公司作为建筑设计领域的优质民营企业，立足建筑设计，延伸至全产业链服 务，同时深耕 BIM 数十载。公司历史上承接过 2 个城中村改造项目，其中包括 2023 年度 第一批城中村装修改造项目施工图设计(BIM)批量招标；在除城中村外的城市更新类项目上， 公司参与较早，自 2007 年深圳大冲旧村改造起发展至今，已组建该类的专业部门，是城市 更新制度、设计协作制度的深度参与者，建设多项深圳地标及大型项目。经过多年实践， 业务服务范围自深圳起逐渐开拓至广州、东莞、合肥、长沙等全国多个超大特大城市，目 前正有序推进绿景白石洲旧改项目。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 10.6/7.0/0.7 亿元，分别同比+11%/-18%/+4%。

长三角：轻资产公司分布较均匀，多家公司深度参与城中村改造

长三角地区经营轻资产业务的公司分布较均匀，各重点城市均有多家上市公司。我们对相 关上市公司进行了市占率的初步测算，上海的轻资产公司包括上海建科、华建集团、尤安 设计、同济科技和霍普股份；南京的轻资产公司包括华设集团、苏交科和测绘股份；杭州 的轻资产公司包括经纬股份和汉嘉设计；苏州的轻资产公司包括中衡设计和启迪设计。总 体而言，除南京两家设计公司（华设集团、苏交科）规模较大外，其余民营上市公司市占 率均未超过 1%，表明长三角地区轻资产业务的竞争格局比较分散；且部分公司历史上就参 与过多个城中村改造项目，具备一定先发优势，若后续长三角地区城中村改造推进顺利， 上述民企或拥有可观的收入弹性。

1） 汉嘉设计：公司地处长三角核心区域，是浙江较早成立的建筑设计类民营企业，区位优 势明显，并逐步打开全国市场。收购杭设后业务链扩大，近年来业务领域持续向综合化 转型升级，主营业务由传统的勘察设计业务逐渐转为覆盖工程建设产业链全过程的设计、 咨询、项目管理、总承包等多元化模式。从项目类型来看，公司承接城市更新项目的经 验较丰富，业务由长三角覆盖至昆明、济南等城市，根据公告统计，公司历史共承接 12 个城中村改造订单，合同额超 15 亿元，涵盖项目设计和 EPC 总承包；除城中村以 外的城市更新项目公司亦广泛涉及，合计承接 15 个相关项目，规模超 18 亿元。23H1 公司新签了城市更新拆迁安置房、保障性住房等相关新项目，营收和归母净利润分别为 9.5/0.2 亿元，分别同比-15%/-32%。

2）华建集团：公司以工程设计咨询为核心，为城镇建设提供高品质综合解决方案的集成服 务供应商。在城市更新类项目上，公司全面投入上海中心城区城市更新和五个新城建设， 参与了多个城中村改造项目的设计工作，如上海市青浦区徐泾镇蟠龙“城中村”；并加强全 国化布局，紧跟国家战略，重点深耕粤港澳大湾区、长三角一体化、雄安新区、成渝双城 经济圈、海南自贸港等国家战略区域以及海南、云南、武汉、郑州重点省市的市场。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为61.2/35.1/1.9亿元，分别同比+30%/+23%/+23%。

3）测绘股份：公司作为专业的地理信息技术服务提供商，主要利用现代专业测勘方法、先 进的数据处理技术以及信息化技术，为建设工程、城市精细化及智能化管理、空间位置信 息的行业应用提供包括地理信息数据采集、加工处理、集成服务等在内的专业技术服务。 在城市更新类项目上，公司长期以来一直致力于为智慧城市提供全方位、精细化管理与精 准化综合服务，公司的相关产品和服务如智慧水务、智慧交通和智慧园林等综合解决方案 都得到了具体实施应用。多年来，公司累计为自然资源、规划、住建、城管、园林、安全、 地铁、供电、水务、人防、考古、文保等数十个行业客户提供时空信息应用服务。23H1 公 司新签订单、营收和归母净利润分别为 3.4/2.4/0.1 亿元，分别同比-5%/+6%/-52%，截至 23H1 末，在手订单 20.2 亿元。

4）华设集团：公司主营业务涵盖规划咨询、勘察设计、综合检测、数字智慧、低碳环保、 EPC 及项目全过程管理等领域，为国内首家获得工程设计综合甲级资质并在主板上市的工 程咨询公司。在设计类项目中，公司开拓了城市建设领域，积极参与城市基础设施存量升 级改造，包括片区综合开发（TOD）、城中村改造、老旧小区改造、街区更新、低效用地开 发、环境综合整治等，打造“城市更新+商业运营”模式，先后承接各类城市更新、片区开 发项目 100 多个，如杭州西湖区西湖街道双峰新村未来乡村等城中村改造项目。23H1 公司 营收和归母净利润分别为 22/3 亿元，分别同比-3%/+1%。

6）苏交科：公是国内首家工程咨询 A 股上市公司，在科研水平、技术能力、企业资质、品 牌和市场占有率方面居国内前列，集团的整体实力和竞争力在行业内保持领先地位。公司 主营业务包括工程咨询和工程承包两大类，致力于为客户提供高品质的工程咨询一站式综 合解决方案，已形成以规划咨询、勘察设计、环境业务、综合检测、项目管理为核心业务 的企业集团，业务领域涉及公路、市政、水运、铁路、城市轨道、环境、航空和水利、建 筑、电力等行业。尽管公司总部位于南京，但公司于 2021 年 9 月被广州市国资委收购，因 此公司除了在江苏省内有业务优势外，近年也不断渗透珠三角市场。在城中村改造方面， 公司历史上一共获取过五个项目，均位于广州和深圳，规模合计超 0.05 亿元。23H1 年公 司营收和归母净利润分别为 20.1/1.7 亿元，分别同比+1%/+3%。

重资产类业务：多数地区以央国企为主导

重资产业务在多数地区以央国企为主导。对于重资产业务而言，国内存在综合实力强劲的 大型央企，以及各地国资旗下的地方国企，与政府长期的合作关系和丰富的项目经验使得 央国企在招投标上具有天然优势，项目向这两类企业集中的趋势明显，部分民营企业在少 数城市活跃度较高。而相较于体量已经较大、业务遍布全国的央企，地方国企更加专注于 特定经营区域，积累了业务基础，倘若这些区域的城中村改造需求较大、政策推进较好， 有望为属地公司带来较好弹性。分环节看，重资产类业务中开发环节处于项目较早期，其 余环节处于项目中后期，本文主要聚焦于工程业务，此处不再对开发环节不做具体展开。 我们按重点区域和城市对主要参与的上市公司逐一进行梳理。

珠三角：市场向央企和地方国企集中的趋势明显

珠三角地区城中村改造空间较大，市场需求充沛。过去珠三角地区的城中村项目数量多， 但单体项目规模较小，央企、地方国企和民企在招投标上均有机会。但近年城中村项目招 投标向央企和地方国企倾斜的趋势较明显，如深圳成立安居微棠后，将多数城中村改造项 目打包，进行分批次的统一招投标，单次招标项目体量扩大后，基本只有综合实力较强的 央企或大型地方国企才有能力承接。以第一批次招标为例，中建、中交、中铁等大型央企 的多个工程局均参与施工总承包业务的投标，竞争激烈，最终由中国建筑承接；而广州则 明确 7 家市级做地主体（均未上市），大力推进四大重点片区统筹做地试点工作，具体包括： 广州火车站片区（广州城投集团、广州市建筑集团）；城市新中轴片区（越秀集团）；罗冲 围片区（珠江实业集团、机场建设投资集团）；环五山创新策源区（越秀集团、机场建设投 资集团），上述做地主体均为老牌广州市属国企。基于此，我们预计未来珠三角地区的开发 和施工业务或将由央国企主导。

长三角：上海、杭州地方国企主导，宁波等城市民营企业较为活跃

长三角不同城市间的竞争格局存在一定差异。上海和杭州上市的地方工程国企数量较多， 在城中村招投标中占据主导；而宁波等城市中尽管也存在上市的工程国企，但民营企业同 样积极参与城中村改造，竞争格局相对更加多元化。具体看：

1.上海：竞争格局良好，地方国企壁垒高

上海城中村改造计划有序，每年落地的城中村项目数量较少，但单体项目规模较大。历史 上除宝山区和青浦区的项目民企参与程度较高外（分别为大华集团和蟠龙天地），其余区的 项目招投标基本由央国企所获得，且上海当地国企中标率更高，截至目前大部分公开招标 改造的城中村地块都由上海市属国资集团公司竞得，后续的开发和改造则交由集团旗下的 地产及工程公司，其中的上市主体包括上海建工、浦东建设、隧道股份、外高桥等。相比 之下，民营企业则多以承接分包的模式参与项目建设。

1）浦东建设：公司隶属于浦东发展集团，作为浦东国资领域内唯一一家以工程施工为主业 的上市公司，公司承担了浦东新区大量基建、房建等重要工程，也是浦东城中村改造的排 头兵。公司历史上相关项目经验丰富，合计承接 13 个城中村项目，均位于浦东，规模合计 28 亿元；除城中村项目外，公司还承建了 63 个城市更新类项目，规模合计 128 亿元。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 156/78/3 亿元，分别同比+102%/+65%/+30%。

2）上海建工：作为长三角区域工程龙头，公司承建多个地标性建筑，从项目体量而言，一 般为百亿级别大型项目，具备规模效应。近年来开拓了城市更新等新兴业务，23H1 公司从 投资开发、设计咨询、施工维保等全方位参与历史街区保护开发、城中村改造、旧改等城 市更新领域，新签合同 76 亿元，占比 4%，陆续中标了惠南镇红光村、闵行区颛桥镇等“城 中村”改造项目。此外，公司 23 年中重点处理了疫情遗留、地产拖累的问题，在上海建工 集团的加持下，明年有望轻装上阵，发力优势业务。23H1 公司新签订单、营收和归母净利 润分别为 2054/1444/8 亿元，分别同比+26%/+46%/+178%。

3）隧道股份：公司主要从事隧道、路桥、轨道交通、水务、能源和地下空间等城市基础设 施的设计、施工、投资、运营业务，以及与施工业务相配套的部分盾构设备制造业务，同 时还拥有融资租赁和数字信息业务，全方位参与城市更新，根据公告历史承接 8 个包括城 中村改造在内的相关项目，规模合计超过 40 亿元，并于 23 年 5 月 12 日与闵行区签署战略 合作备忘录，内容包括加强城中村改造方面的合作。从集团角度而言，公司大股东城建集 团作为上海市城市建设的主力军，拥有城市基础设施设计施工总承包、基础设施投资经营、 房地产开发经营以及盾构等地下施工设备研发制造，旗下负责地产开发管理的子公司上海 城建置业是上海市重要的保障房建设主体，参与城中村改造开发。23H1 公司新签订单、营 收和归母净利润分别为 423/234/8 亿元，分别同比+6%/+16%/+45%。

2.杭州：地方国企领头，上市民企市占率较低

在长三角城市中，杭州现存城中村规模仅次于上海，具有较大的改造空间。从投资角度而 言，地方政府财政实力较强，债务率低。从改造模式上看，杭州地区是最早进行“做地” 模式试点的城市之一，存在杭州交投集团（未上市）、杭州城投集团（未上市）等七家做地 主体，均为地方国企。因此，从行业竞争格局而言，工程施工类央企、地方国企（如浙江 建投、浙江交科等）拥有较强的话语权，龙元建设公告即将被八大做市主体之一的杭州交 投收购，若进展顺利后续企业性质也将变更为杭州地方国企；此外，杭州地区还存在较多 上市民营建企，大多以华东地区为主营，但在主营地区市占率均不足 1%，深入参与杭州城 中村改造的可能较低。

1）浙江建投：浙江建投是浙江省成立最早的建筑国企，逐步形成了以建筑施工为主，投资、 设计、建造、专业服务协同发展的五大业务板块，规模与综合实力均处于省内前列。受益 于国企品牌优势，参与了多项城镇化、保障性工程、重大基建等项目，并积极推进政府市 场、大业主市场和两外市场的“三大市场”经营战略。公司在历史上主要参与了杭州市内 的一些安置房设计项目，目前有温州市梧田街道蟠凤村、北村村城中村改造安置房工程在 建，合同额约为 10 亿元。23H1 公司新签订单、营收和归母净利润分别为 923/480/5 亿元， 分别同比+8%/+2%/-20%。

2）龙元建设：公司为建筑施工类民企，发展了建筑总包、基建投资和绿色建筑三大主业板 块。根据 2023 年 6 月 27 日发布的权益变动公告，公司引入杭州交投为控股股东，国资的 注入将有助于助力公司获取更多优质资源，优化业务结构，并推动公司在长三角及其辐射 地区的基建业务拓展。历史城市更新业务主要包括 1 个城中村项目，合同额为 6.16 亿元， 6 个除城中村以外的城市更新类项目，规模为 24.32 亿元，长三角地区居多。根据公司 22 年年报中的战略规划，公司将聚焦城市公共产品和服务创新，打造面向包括城市更新等未 来城市发展领域市场的差异化核心竞争力。23H1 公司营收和归母净利润分别为 48/-5 亿元， 分别同比-40%/-297%。

3.宁波：本土化程度较高，民营企业较为活跃

宁波的改造启动较早，财政自给率较高、债务率相对不高。在政策上，宁波市也已经启动 了城中村改造三年(2023-2025)行动，积极推进城市更新。从参与主体来看，宁波城中村改 造项目本土化程度较高，央企渗透率低；竞争格局也呈现出多元化的特征，除宁波建工在 宁波市内市占率达 14%外，宏润建设与龙元建设等民企（二者均在宁波创立，后搬迁至上 海）在宁波的活跃度也较高。

1）宁波建工：公司是浙江省建筑施工类龙头民企之一，核心业务是建筑施工、市政园林、 装饰幕墙，同时内生外延拓展至涵盖勘察测绘、工程设计等全产业链。在深耕宁波本地及 周边市场的基础上，逐渐实现省外市场大区域发展。在城市更新业务上，公司历史承接了 城中村、安置房、城市改造等相关项目，以安置房为主，近五年承接 8 个城市更新类订单， 规模超过 30 亿元，包括北仑大碶小学南地块安置房项目、邱一村安置房项目等。23H1 公 司城市更新业务拓展稳定，子公司承接古林镇布政村新村建设项目，合同金额 3.8 亿元；新 签订单、营收和归母净利润分别为 75/104/2 亿元，分别同比-31%/+3%/+2%。

其他区域：重庆综合指标较优

除珠三角和长三角外，其他城中村潜在改造需求较好的城市还包括武汉、成都、西安和重 庆等，其中重庆在土地财政依赖度（2022 年为 39%）、地方政府债务率（2022 年为 130%） 等指标上表现相对较优，有望成为其他区域中落地相对更快的城市。

1）重庆建工：公司作为重庆市属国有重点企业和重庆市属最大建筑施工企业，深耕区域市 场数十年，与重庆各级政府和国有投资平台公司有着广阔的战略合作空间，在参与本地重 大建设项目方面具有较为明显的品牌和区域优势。在城市更新业务上，公司积极了参与地 方政府及国有投资平台的旧改、保障房、安置房、两江四岸提升工程等相关项目。1H23 公 司新签订单、营收和归母净利润分别为 289/209/1 亿元，分别同比-17%/-25%/-45%。

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