城中村改造专题报告：建筑企业弹性测算.pdf

城中村改造专题报告：建筑企业弹性测算。城中村改造：轻资产环节珠三角企业占优，重资产环节上海竞争格局良好 城中村改造是未来城市更新的重要方向之一，基准情况下本轮城中村潜在改 造投资总额或超 5 万亿，截至目前已有 14 个城市出台城中村改造规划，其 余城市预计将陆续跟进。本文主要立足于建筑企业受益情况，针对城中村改 造涉及到的不同业务环节，对各城市需求、竞争格局进行全面梳理：1）对 于轻资产类业务，按受益先后规划＞设计＞检测监理，民企参与度较高，普 遍市占率较低，因此我们认为该类企业受益程度更多取决于区域需求量，珠 三角企业更占优势；2）对于重资产业务，多数地区以央国企为主导，地方 国企具备一定属地优势，其中上海地区竞争格局较好，进入壁垒较高。

需求：广州和深圳的城中村广义需求领先其他城市

在改造初期各城市的推进节奏和体量可能存在差异，影响的因素包括潜在投 资规模和资金筹措能力。潜在投资规模反映了各城市的需求上限：1）在不 考虑保障房的情况下，按总量测算采用的基准情形（拆建比例 20%）细分 到具体城市进行测算，珠三角地区城市潜在改造规模最大，其次为武汉、上 海及北京；2）若考虑城中村与保障房联动，以城中村潜在改造投资与“十 四五”剩余保障房筹建可拉动投资之和作为广义需求口径，算得广州和深圳 分别对应 7621/7439 亿元的潜在投资，领先于全国其他城市。其余潜在投资 额超过 3000 亿的城市包括武汉、佛山、东莞、上海和北京。

实力：深圳、佛山、东莞、上海、北京等城市预计资金筹措能力较强

潜在改造需求若要在短期内转化为实际的项目落地，则需要足够的资金筹措 能力作为支撑。城中村改造的资金来源可分为政府自筹和社会资本：1）从 政府自筹角度，上海、深圳、北京和东莞最优（财政造血能力强而地方债务 压力小），其次为广州、佛山、杭州、宁波和苏州（财政造血能力较强而债 务压力中等）；重庆和合肥（债务压力较小具备一定加杠杆空间）；2）从社 会资本参角度，珠三角地区吸引社会资本的渠道较多元，长三角地区较为突 出的则是上海，已形成了非常成熟的合作改造模式，同时也通过银行信贷和 城市更新基金引入社会资本。

格局：轻资产环节民企参与度较高，珠三角企业需求弹性更高

城中村改造流程包括前期规划、一级土地开发、勘察、设计、施工、装修、 监理和检测等环节。从业务模式和竞争格局的角度，我们将规划、勘察、设 计、监理检测等环节分类为轻资产业务，该类业务竞争格局较为分散，一般 由国企主导，民企为主要实施主体参与度较高，且大部分集中于需求较充沛 的长三角和珠三角地区。由于该类企业普遍市占率较低，因此我们认为其受 益程度更多取决于经营区域的需求量，广州、深圳、佛山、东莞均是城中村 潜在改造需求领先的城市，预计珠三角地区轻资产业务企业有望更占优势。

格局：重资产环节多以央国企为主导，属地企业占优，上海更为显著

我们将土地开发和工程施工分类为重资产业务，由于投入资金规模较大，壁 垒相对较高，与政府长期的合作关系和丰富的项目经验使得央国企在该领域 的话语权较大，在招投标上具有天然优势，项目向这两类企业集中的趋势明 显，其中地方国企更加专注于特定经营区域，具备一定属地化优势。1）珠 三角，近年向央企和地方国企倾斜的趋势较明显；2）长三角，上海和杭州 上市的地方工程国企数量较多，在城中村招投标中占据主导，其中上海地区 项目招投标基本由央国企获得，且当地国企项目中标率更高，截至目前大部 分公开招标改造的城中村地块都由上海市属国资集团公司竞得。