2022年君亭酒店（301073）研究报告 君亭酒店聚焦中高端酒店运营管理

1.君亭酒店：立足中高端，以杭州为起点向全国推广

1.1. 核心业务聚焦中高端酒店运营管理，打磨民族特色品牌

公司立足于长三角城市群逐步向全国扩展，专注于中高端服务连锁酒店的运营以及管理，主 营三大品牌，致力于建设具有中国文化特色的民族品牌。三个中高端酒店品牌特色主题鲜明， 其中“君亭”品牌定位东方特色、城市休闲；“夜泊”定位历史文化主题；“Pagoda 君亭” 定位中西融合、艺术设计，更加年轻化。

公司发展主要分为三个阶段。1）2005-2008 年为起步阶段，君亭酒店创始人吴启元于 2005 年以业内全新的精选服务模式创立君亭酒店品牌。2）2009-2015 年为整合阶段，这一阶段 君亭酒店经历了和君澜酒店整合发展又拆分的过程。2009 年君亭酒店与君澜酒店整合发展， 2015 年 5 月，吴启元及其核心团队以管理层收购（MBO）的方式完成君亭酒店和君澜酒店 的分拆，分拆后君亭酒店聚焦于中高端精选服务的市场定位，而君澜酒店则将继续深耕度假 酒店及高星级酒店管理服务。3）2015-2022 年为快速发展阶段，公司进行股份制改造，引 入现代企业制度，实现规模化发展，并于深交所创业板挂牌上市，且于 2022 年重新收回君澜、景澜酒店，规模扩张至全国，延续高端品牌发展。

民营企业质地，管理层持股集中，创始人为公司实际控制人。吴启元、丁禾系夫妻（创始人 吴启元任董事长、丁禾担任公司董事），合计持股 36.41%，为公司的共同实际控制人。董秘 及副总经理施晨宁持股 10.30%，董事及副总经理甘圣宏持股 1.09%，董事及财务总监张勇 持股 1.09%。

创始人深耕酒店行业 35年，核心高管团队中高端酒店从业经验丰富。创始人吴启元先生曾 于 1986-2001 年担任杭州中日友好饭店、五洲大酒店、浙江世贸中心大饭店担任总经理； 2001-2006 年担任浙江世贸中心大饭店董事长。在中国中端酒店开端的 2007 年，吴启元先 生瞄准中高端度假酒店市场空白，创立君亭、君澜酒店品牌。公司核心团队成员平均从业年 限超过 20 年，在中高端酒店设计、开发、运营、管理上积累了深厚的经验，且公司上市后 亦聘请了酒店行业中颇具影响力且资历丰富的职业经理人朱晓东加盟，展现了准备高速扩张 的意图。朱晓东女士具有资深中高端酒店的管理经验，于 1997-2000 年在浙江世贸中心大饭 店行政办主任、副总经理；并在先后于北京银泰臵业、银泰投资、凯悦中国区等知名酒店开 发/管理企业担任高管。

1.2. 君亭直营店贡献主要收入，疫后具有较强的业绩弹性

2021 年君亭酒店直营店收入占比 89%，委托管理店规模稳步扩张。截至 2021 年末公司管 理和投资 70 余家酒店（根据公告），总开业 58 家（根据饭店业协会），其中直营店 18 家， 其余为委托管理店。直营店收入主要来自客房收入、餐饮服务以及其他配套服务，2017 至 2021 年贡献收入占比为 98%、97%、96%、94%、89%，比例持续下降，一方面因为委托 管理门店日益增多，另一方面也因为疫情冲击直营店收入较委托管理店的管理费收入变动更 大。

酒店运营中收入主要来源于客房住宿服务，酒店管理模式收入主要包括技术服务费、基本管 理费和奖励管理费。1）酒店运营：即直营店，收入来源主要包括客房住宿服务、餐饮服务 及其他配套服务（会议、宴会及酒店物业出租等）。2）酒店管理：即委托管理店，公司委派 或协助管理酒店招聘及培训管理专业的酒店运营关键管理人员，对托管酒店进行受托管理， 并授权委托方使用公司的品牌经营，以确保公司能以自己的装修标准、管理系统、服务规范、 质量标准等各项运营标准来向委托方的酒店输出酒店管理服务。公司向委托方收取技术服务 费、基本管理费和奖励管理费：技术服务费为开业前收取；基本管理费用开业后每年固定收 取；奖励管理费按照年度 GOP 提取。

酒店管理模式收入具有较强韧性，酒店运营模式收入具有较强弹性。疫情以来公司酒店管理 业务毛利率持续提升，其中重要原因之一即部分委托管理酒店的基本管理费收入为固定收入， 不与委托管理酒店的实际经营业绩挂钩，受疫情影响程度小，同时相关人员的绩效奖金的减 少，社保费用的减免、出差频率的减少等也使得管理成本大幅下降，最终酒店管理业务表现 出较强的业绩韧性。而直营店的运营收入则受疫情影响明显，短期受到压制，但疫情后该部 分也具有更强的弹性。

疫情前随着门店扩张业绩稳步增长，疫情下业绩显著承压。疫情前，公司在开店方面保持谨 慎的扩张步伐，随着委托管理门店的增长，收入及净利润均取得较为稳定的增长。而自 2020 年疫情爆发以来酒店行业整体受损严重，公司营收与利润同样出现不同程度下滑，但疫情中 的两年均保持正盈利，体现公司较强的抵御市场波动的能力。

疫情冲击导致 2020、2021 年公司净利率及各项费用率出现较大波动。疫情下公司净利率与 毛利率水平均较疫情前下滑明显，2021 年公司管理费用率、财务费用率上升明显，主要系 随着经营的恢复，相应 OTA 平台等销售渠道佣金费用有所上升，2021 年成都酒店处于装修 阶段，相应的租金计入到管理费用，以及执行新租赁准则确认租赁负债融资租赁费用，导致 利息支出较上年同期增加等因素。

2. 中高端酒店结构进一步分化，升级&深耕共探市场

2.1. 差旅标准提升&消费升级，中高端酒店供需结构持续调整

对照中美不同档次的酒店占比与收入结构，我们认为国内中、高档酒店正处于结构分化阶段， 经济型向中档升级，中~高档之间进一步细分。

1）美国：根据皮尤研究中心，美国低、中、 高产阶级占比约为 29%：52%：19%，而比对 STR 统计的美国酒店业结构分布，①其经济 型、中档至高档、超高档至奢华的酒店数量比例为 13%：67%：21%，可以发现中档至高档 酒店占比实则比中等收入人群比例更大，我们认为或是因为中等收入人群差旅、出游等需求 较低收入人群更为旺盛，因此在酒店供给端体现为中间层级酒店数量更多；②可以发现经济 型&中档酒店占比基本与低收入群体占比相匹配，高收入群体占比基本与超高档&奢华型酒店 占比相匹配。这表明美国酒店业结构更为细分，例如中档酒店较经济型酒店在硬件设备、服 务方面较经济型酒店更优，价格涨幅不大，因此同样能被消费能力略低的群体所接受、

2） 中国：根据国家发改委课题组将人均年收入 3.4-10 万元作为中等收入群体的标准，同时对照 国家统计局数据，目前我国高中低收入阶级占比为 5%：32.6%：62.4%。对照中国饭店业协 会，按照客房数量披露口径，我国高中低端酒店占比为 7%：32%：61%。可以发现当前的 国内酒店供给结构基本与收入结构一致，但对照美国稳态酒店结构，我们认为我国酒店供给 在产品端、价格带方面仍有进一步满足细分消费者需求的空间，相邻档次酒店产品仍有向上 升级的发展空间，例如经济型优化升级至中档酒店，中档酒店向中高端升级。

中产阶级群体持续扩大，对消费品和服务质量的要求提高，中高端酒店需求增长。居民收入 水平的结构同样会深刻影响当地对不同层次酒店的需求，中产阶级在总人口中所占比重在一 定程度上也反映出中高端酒店的潜在消费市场空间的大小。根据麦肯锡 2019 年发布的《中国消费者调查报告》，我国城镇人口中达到中产阶级及以上收入水平的人口从 2010 年的 7.92% 上升到 2018 年的 48.90%，不同收入阶层的居民结构已经从金字塔形逐渐转变为橄榄球形， 开始向发达国家靠拢。此外，三四线城市受益于经济增长生活水平也在不断提高，近八年中 产家庭数量年均复合增速达 38%，较城镇中产家庭数量 CAGR 高出 15pct，未来三四线城市 的消费升级空间同样可期。因此从下游的顾客需求端来看，我国酒店行业的中高端升级条件 成熟。

差旅标准提高，中高端酒店成为商务出差住宿的可选项。我国整体差旅住宿标准随着经济发 展不断提升客观上使得商旅住宿的消费能力从过去廉价的经济型酒店提升至中端乃至中高 端酒店。以中央机关普通职员差旅标准为例，根据 2016 年起实行的中央和国家机关工作人 员赴地方差旅住宿标准，赴一线城市的差旅住宿平均标准约为 475 元/人〃天，赴二线城市 的差旅住宿平均标准约为 370 元/人〃天，而司局级、部级人员对应标准更高，随着差旅住 宿标准的提高，国内中高端酒店成为越来越多人的差旅住宿选择。根据携程对企业差旅负责 人调研的数据，同样可以发现一二线城市酒店差旅标准主要集中在 300-500 元以及 500-1000 元档次。差旅住宿标准的提升促使商务出行过程中中高档酒店的接受程度日渐提高。

2.2. 竞争格局：经济型酒店龙头向上探索，精品中高端品牌深耕市场

中高端酒店市场基本被国内连锁龙头锦江、华住、首旅占据，专注中高端品牌打造的酒店集 团亚朵、华天、开元、君亭等提供更多个性化选择。根据饭店业协会发布的《2020 年中国 酒店集团 TOP50 报告》，可以发现前十大中、高端酒店品牌多数归于于锦江、华住、首旅三 大酒店集团下，前十大高端品牌中首旅酒店占据 1 席、锦江酒店占据 1 席、华住集团占据 2 席，前十大中端品牌中首旅酒店占据 2 席、锦江酒店占据 3 席、华住集团占据 3 席。而亚朵、 华天、开元、君亭在前十大高端品牌中各占据 1 席。

整理当前国内中高端酒店品牌，大致可以分为俩类，专注中高端品牌打造的酒店集团和以经 济型起家向上升级的酒店集团。

（1）以经济型起家，加速中高端酒店布局的连锁酒店代表主要包括华住、锦江、首旅。 这一类酒店集团借势前期经济型酒店的发展浪潮，积累起庞大会员规模和酒店投资者基础， 具有较强的集团、品牌优势。

（2）专注于中高端酒店赛道的连锁品牌，例如亚朵、君亭、开元等。 这一类企业借势近几年国内中高端升级的浪潮，依托自身特色得以发展，亚朵瞄准人文品牌 特色，利用酒店+IP 模式打开市场，君亭则清晰定位中式风格，利用浙江根据地优势打开中 高端商务酒店市场。

会员优势：依托经济型酒店基础，锦江首旅华住会员规模一骑绝尘，亚朵开元紧随其后开发忠诚会员体系。从会员规模来看，锦江、首旅、华住的会员规模均过亿，这很大程度归因于 三大酒店集团在攻略经济型酒店市场中积累的客户基础，庞大的门店数也同样有助于公司继 续开发会员，值得注意的是三大酒店集团的会员体系中有相当一部分会员归属于经济型酒店 用户，但其中也有一部分由经济型酒店用户升级转变为公司中高端目标客户群，多层次的酒 店产品体系为用户在酒店体系内提供更多产品选择，加大忠诚计划的延续性，有助于增加用 户粘性。而亚朵、开元集团等专注中高端市场的酒店品牌进入市场时间相对短，且中高端市 场用户基数较经济型酒店用户基数小，因此这类酒店集团会员规模相对小，但针对性更强。

品牌特色：全季亚朵主打人文、维也纳麗枫强调舒适、君亭深耕中式。和经济型酒店的便捷 和高星级酒店的奢华不同，中档酒店品牌更多力求标准化的基础上打造出自身品牌的差异化， 从而加强用户对于品牌的认知与认可度，进一步提升住客的复购率与加盟商的加盟意愿。差 异化的品牌特色将不同酒店品牌的用户群予以划分，主打人文的全季、亚朵更受年轻消费者 的青睐，贴合华南地区装修偏好的维也纳则备受华南地区消费者的喜爱，坚持打造中式风格 的君亭则牢牢抓住江浙沪地区商务客群。

加盟条件：全季亚朵标准化程度更高。合作期限上，全季和麗枫都设臵了 10 年的硬性要求， 便于保护集团自身的利益；亚朵则设臵了相对宽泛的 5-15 年，给到业主更多的空间，为自 己争取谈判的价码；维也纳国际的合作期限更长定在了 10-15 年。区域布局上，各家大致雷 同，希望在一、二、三线城市及其他主要经济发达城市，地段最好靠近商业中心，并拥有一 定量的停车位。面积规模上，4000-10000 ㎡范围各家差异不大；而房间数方面，维也纳国 际的房间数要求更高。

加盟费用：维也纳国际加盟费最低。品牌授权费用来看，麗枫亚朵最高，达到 5000 元/间， 全季根据地区实际的消费能力和经营水平设臵了不同的标准，维也纳国际则最低仅为 2500 元/间；管理费方面，同样是维也纳国际最低，仅为营收的 4%。但维也纳与麗枫都需要缴纳 接近 30 万的设计费。PMS 费用方面，麗枫、亚朵相对较高，全季最便宜，维护费每月只需 800 元；CRS 收费亚朵免收。

3. 君亭酒店竞争优势：核心区域高旅游需求稳定基本盘

3.1. 核心高管出身高端酒店背景，软硬兼施打造贴近中国市场的中高端产品

“酒店人做酒店”，公司核心团队中高端酒店从业经验丰富。公司核心团队均具有多年中高 端酒店设计、开发、运营、投资方面的经验，在中国酒店业具备良好的口碑形象，且团队经 历了长时间的磨合发展，相互间合作高效。团队成员对中高端酒店的深耕使得君亭的产品设 计、服务设计、平面功能布局一直是业内极高水平。管理团队对中高端酒店住客需求有着长 期的观察，对于中高端酒店这一细分赛道的运营和开发有着深刻而独到的见解，有望打造独 一无二的君亭式中高端酒店发展模式。

多年深耕中高端酒店行业，对中高端酒店消费者需求洞察深。公司凭借在我国中高端连锁酒 店行业的多年深耕优势和良好的市场口碑，先后荣获“2014 年世界酒店•五洲钻石奖——最 具发展价值品牌酒店集团”、“2015 年中国旅游产业发展年会中国特色主题酒店 TOP10”、 “2016 年亚洲酒店论坛中国酒店星光奖——中国最佳酒店管理集团”、“2016 年中国酒店业 国际大会中国酒店 30 年——继往开来暨中国酒店业国际发展与创新高峰论坛中国酒店业杰 出成就金奖”、“2016 年中国酒店业论坛中国酒店业金光奖——中国酒店业最佳精选服务酒 店品牌和中国酒店业中端酒店领军品牌”、“2016 年亚洲酒店论坛 AHF 亚洲酒店大奖——年 度最具投资价值酒店品牌”、2017 年“君亭”酒店商标被浙江省工商行政管理局认定为“浙 江省著名商标”、“中国旅游饭店业协会 2016 年度中国饭店集团 60 强”、“2018 年中国旅游 饭店业协会最佳股东投资回报奖”、“2018 年中国饭店协会中国酒店集团规模 50 强”、“2018 年中国旅游饭店协会中国饭店集团规模 60 强”等行业权威荣誉。

引进行业中具备丰富的高端酒店公司高管经验的资深经理人朱晓东女士，聚焦今后高端战略 布局。2021 年 12 月 4 原公司董事、总经理从波提交书面辞呈，辞去总经理职务，仍担任董 事。随后公司通过决议，宣布聘任朱晓东女士为公司新任 CEO。朱晓东女士具有资深中高端 酒店的管理经验，于 1997-2000 年在浙江世贸中心大饭店行政办主任、副总经理；并在先后 于北京银泰臵业、银泰投资、凯悦中国区等知名酒店开发/管理企业担任高管；同时，朱晓东 女士也有文旅地产相关经验，曾任浙江银泰文化旅游发展有限公司首席执行官，兼任第四届 三亚市政协委员等社会职务。聘任具有多家高星级酒店管理经验和文旅项目的新 CEO，将使 得公司与国际一线酒店龙头的管理经验接轨，获得更高的行业知名度，以及更加充分的社会 资源，同时体现君亭今后面向高端以及文旅战略规划。

君亭酒店建立了成熟的多层级的中高端精选酒店品牌矩阵，锁定“商务”“东方”“艺术”关 键词。经过认真的产品打磨，公司已建立了定位清晰的多层级产品矩阵，其中“君亭酒店” 品牌定位为东方艺术特色的中档精选服务酒店，目标消费人群主要为中产消费群体，门店数 量最多；“夜泊君亭”品牌定位为高档历史文化旅游目的地酒店，目标消费人群主要为具有 文化艺术消费特征的中高产消费群体；“Pagoda 君亭”定位为高档艺术设计酒店，目标消费 人群主要为追求时尚、创新生活方式的中高产消费群体。“夜泊君亭”“Pagoda 君亭”虽然 数量较少，但在各个城市中起着产品标杆的作用，提升君亭品牌调性，也为迎战酒店行业下 一轮高端化升级提前部署。

坚持“单品牌多品类”的开发思路，在标准化的基础上增加个性化，重视产品的研发创新， 产品设计优势明显。公司在有限设施和精选服务酒店领域拥有近十年的积淀与品牌创新，始 终坚持“单品牌多品类”的开发思路，重视产品的研发创新。公司的中高端有限设施和精选 服务酒店产品在设计上打破了传统酒店一成不变的“工业化”标准设计观念，结合地域文化 和人文习惯对不同酒店进行开发设计，使每一家“君亭酒店”既有基于品质要求的统一标准， 同时又具有体现地域特色的差异特性，以此创造更多的市场附加值。

“君亭”的酒店产品共 性是为客人打造优雅商旅空间，强调私密、休闲、宁静、轻松的商旅环境。酒店在文化元素的运用上以东方特色文化为主题，融入雕塑、书画等具有文化内涵的陈设和装饰。在酒店产 品同质化现象严重的背景下，公司在文化特色主题的运用上形成了自身的差异化、个性化特 征，这种文化符号已成为公司一种极具市场特征的标签，同时也是公司核心竞争力的重要方 面。

三种中高端酒店特色开发方案，选定优质物业点位，适应中高端及以上酒店项目需求，为门 店奠定良好的客流基础，以少博大，加强品牌影响力。公司深耕中高端精选酒店领域多年， 目前已经形成了“传统星级酒店改造”、“城市高端商业综合体及社区商业配套酒店”、“城市 文化街区及特色小镇配套酒店”等酒店开发技术。在选址上通常占据自然客流量大，具有良 好的视觉可见性、交通便捷性的位臵，这使得君亭在竞争激烈的酒店行业中更容易为消费者 所选，同时高人流点位也有助于在君亭门店数量较少的时候强化消费者的品牌认知。

公司在 酒店项目产品开发过程中，创新性的推行酒店品牌溢出、高坪效设计、传统物业整体升级改 造、目标消费者需求定制设计等理念，得到酒店业主、同业和消费者的较高认可。从具体情 况出发，瞄准中高端精选服务酒店，坚守“产品内容精选、文化精选及服务内容精选”理念， 目前公司拥有例如上海柏阳君亭酒店（传统星级酒店改造）、合肥银泰君亭酒店（城市高端 商业综合体及社区商业配套酒店）及南京夜泊秦淮君亭酒店（城市文化街区及特色小镇配套 酒店）等业界知名的案例。

“1+2+8”模式保证品牌质量与加盟商盈利能力,加速品牌扩张。经过多年的市场运营与经验 积累，加上出身于高星级酒店的经验积累，君亭成功推出“1+2+8”的受托管理加盟模式。 即一年的前期技术服务，2 年的委托管理，8 年的加盟管理这一符合中国业主及加盟的模型。 相比于普通加盟模式，君亭酒店的加盟模式汲取了“日常管理+市场渗透+个性化”三大方面 的特质，形成集“前期市场评估及定位+产品设计+集团采购+客户资源+持续运营”为一体的 独特的受托管理模型，统一制定了君亭酒店特色的严格的服务质量标准，又避免了加盟连锁 方式下的酒店产品千篇一律和服务质量不可控的缺陷。这样的模型，既成功实现了君亭酒店 的核心产品，保证了产品的始终如一，又进一步拓展轻资产的模式，实现人力资源的有效利 用和经营能力的全面快速扩张。

细致入微的酒店服务，切实地迎合中高端酒店住客的需求，赢得极高的宾客满意度、市场认 知度。在服务内容方面，公司除了为客人提供住宿和餐饮这一核心服务内容，还为目标消费 群体客人提供细节贴心的服务，例如：为入住时间较晚的客人提供免费暖心粥；酒店大堂设自助欢迎茶点；针对女宾客配备暖宝宝与红糖姜茶；为错过早餐的客人提供免费延时简餐； 为路面停车客人提供汽车遮阳板；提供定制早餐、定制旅行计划等个性化服务。通过细腻体 贴的服务来提升客户入住的附加价值，以实现良好的客户体验。使得公司旗下各酒店在顾客 好评率、客户投诉率和第三方平台客户评分等指标上均表现良好。

硬件产品高质量，餐饮服务高档次，全面对标高端酒店。酒店设施选用具有较高品质和档次 的硬件产品，例如在客房核心产品上公司主要选取“金可儿”床垫、“科勒”卫浴和“康乃 馨”棉织品等五星级酒店档次的配套设施为客户提供舒适体面的入住体验。高水平的餐饮服 务酒店不仅覆盖了核心商旅客群，也更加充分的满足了休闲客群的需求；同时酒店餐饮模块 可以对外营业，摊薄经营成本，疫情期间公司旗下部分酒店开展了共享食堂服务，在周边 5 公里范围内开通了外卖服务。酒店饮食囊括中式与西式等不同风格，在品类和品质上直接对 标高端酒店水平；同时提供了夜宵档口，满足客户夜间到店后的临时用餐需求，给予客户超 预期体验，并使得餐饮团队功能得以最大化。通过提升餐饮这一较为高频的消费需求，以及 作为酒店住宿基础的客房硬件，公司在客户中树立了品牌形象，同时在社区内发展了知名度。

精益求精考究细节，营造丰富完整的品牌文化概念。2007 年，创始人吴启元创新性提出基 于住宿（Bed）、文化艺术（Art）、服务（Service）的“BAS”精选服务模式并创立君亭酒店 品牌。意在为客户提供高品旅宿条件的前提下，在客房、公共空间均融入鲜明的文化艺术主 题元素，并为客人提供个人定制的衍生服务。基于此理念，公司给不同的品牌酒店注入不同 的文化元素，旗下“君亭酒店”、“夜泊君亭”及“寓君亭”等品牌产品在整体设计上融入了中国书画、佛禅石像、巴厘岛雕塑等主题鲜明的东方文化元素，并结合酒店所在地的历史人 文背景和风俗习惯进行差异化设计；而“Pagoda 君亭”品牌则注重“东西方美学的融合”， 灵动的功能空间、年轻的色彩美学，体现了其设计元素中对标的国际高端品质与中国现代城 市文化。

公司品牌的营造深入至服务和硬件设施的各个环节，如夜泊君亭酒店客房中木桌的 棋盘造型，壁挂的行楷诗词，门前的石狮灯笼等均呼应中式古典审美，浓缩了精致的东方文 化；Pagota 君亭设计酒店的部分客房中方则加入了和式装潢，全景落地窗，同时践行中西合 并的简约审美。当前酒店产品同质化较为严重，而公司在着重打磨旗下各家门店不同的文化 特色主题，创造鲜明丰富的酒店特则。丰富文化概念表现已成为公司在市场上的标签，同时 也是公司核心竞争力的表现。

3.2. 经营数据高于行业平均水平，中高端定位锁定价格带

公司精确定位中高端市场，锁定高档型酒店上端价格带。通过携程网统计对比公司酒店附近 其他酒店价格，统计时我们以双床房，周边 2 公里范围内酒店为准，可以发现君亭的定价普 遍高于周边高档型，低于周边豪华型酒店。同时通过扫描周围 2 公司酒店分布，可以发现公 司酒店周边不乏豪华型酒店的身影，也进一步说明公司在选址方面对标豪华酒店，对物业位 臵有较高的要求。

ADR 保持在较高水平带动 RevPAR 处于行业领先地位。公司不急于扩张门店数量，着重打 磨旗下酒店品牌，用比竞品更高定位和品质要求自身产品，最终获得了同档次下更高的价格， 以高房价营造了领先于行业的经营数据。2021 年君亭酒店整体 ADR 为 398.33 元，OCC 为 58.03%，RevPAR 为 231.15 元，ADR 高于首旅、锦江旗下中高端酒店，虽入住率略低，但 RevPAR 仍保持较高水平。疫情前 2019 年 ADR 高出同行业平均水平 40%，OCC 低于行业 平均 4.19pct，RevPAR 高于行业平均 33%；疫情第一年 2020 年 ADR 高出同行业平均水平 44%，OCC 低于行业平均 8.19pct，RevPAR 高于行业平均 23%。在定价高出多数竞品的基 础上，经营数据保持与可比上市公司较小的差距，体现出公司产品良好的品牌效应及市场认 可程度。

单店第二年即可实现盈亏平衡，单店模型表现优秀。根据招股书，公司新开业酒店一般选择 100-200 间客房的单体酒店规模，单间客房的平均投资金额在 14-18 万元左右，单家新开业 酒店的建设投资金额一般在 1,400 万元-3,600 万元范围内。旗下新开业直营酒店的亏损期（包 含建设期）一般在 12-24 个月范围内。

3.3. 委托管理模式+协议客户高占比，公司业绩基础韧性强

对标国际酒店龙头，采用委托管理模式，发挥公司酒店管理能力优势，凸显中高端赛段核心 竞争力。委托管理模式与国内传统加盟模式主要有两大差异：1）一般而言，委托管理模式 下，酒店管理公司控制力更强，较少存在加盟商干预运营管理的情况；2）委托管理模式除 了固定管理费之外，针对 GOPR 提供了阶梯式的提成激励。根据君亭招股书，多数情况下， 公司一般与业主签署 8-10 年的委托管理协议，针对委托管理酒店收取每年 50 万或 60 万、 乃至 70 万固定额度的基本管理费，此外针对 GOPR 达到的范围，公司会给予 GOP 的 5%-10% 作为奖励管理费。委托管理模式整体的运营思路更加侧重酒店集团管的理能力并收取管理费 用，加盟模式下集团的运营思路接近于平台赋能抽成。

委托管理模式中的基本管理费保证了 收入的稳健性；同时，酒店集团如能够通过品牌/管理能力实现超出同区位竞品的 GOPR 水 平，随着疫情结束酒店行业复苏，公司管理收入水平有望大幅提高。而运营着重于私人定制 服务与多元化服务的中高端赛道产品，则需要公司团队具有更高的管理能力。委托管理模式 对公司管理水平进行了激励，赋予了管理团队高成长空间。优化中高端赛段的核心竞争力， 沉淀运营团队管理能力，通向高端品牌指日可待。

产品受到头部企业核心协议客户的充分认可，协议用户为公司贡献较为稳定的客源。公司凭 借君亭酒店品牌优势和“产品精选、文化精选及服务内容精选”的君亭式服务体系已经积累了 大量的客户资源，主要的协议客户为阿里巴巴集团和为华为旗下成员企业提供商旅服务的深 圳慧行天下国际旅行社有限公司。2018 年至 2020 年，公司直接销售收入占酒店运营收入比 分别为 59%，60%，76%，除 2020 年外各年直接销售占比均稳定；其中协议公司收入占酒 店运营收入比例分别为 39%，44%，44%，亦维持在稳定的高水平。

巩固协议大客户&OTA 渠道资源的同时，积极补充私域会员体系，打下良好的消费者市场基 础。公司主要的协议客户为阿里巴巴集团和深圳慧行天下国际旅行社有限公司，深圳慧行天 下国际旅行社有限公司是华为集团旗下为其成员企业提供商旅服务的公司。在与华为、阿里 巴巴、携程等大客户强化合作的基础上，公司还积极与广发银行、滴滴、春秋航空、英孚、 南航、万达等进行会员推广合作；在自有会员客户方面，公司自建的“君亭四季会”会员体 系已经开始为公司快速积累忠诚度客户，根据招股书，截至 2020 年 12 月 31 日，公司会员 数量为 48.74 万人。

3.4. 君澜系并表实现规模跨越式扩张，抓住度假需求，加速委托管理扩张

2022 年一季度公司收购“同源同宗”的“君澜”、“景澜”股权及君澜商标之后，投资和管理 酒店规模超过 300 家，形成涵盖全服务和精选服务的商务和度假的中高端多品牌矩阵，跻身 全国酒店集团前 10 位和全球酒店集团 50 强。

君澜酒店主要运营模式为委托管理模式，拥有 20年品牌输出和委托管理方面的沉淀和经验。 其管理周期可从规划设计至开业经营，公司价值主要体现在品牌价值、管理团队、客户资源 等账面未记载的无形资产盈利能力上。君澜品牌管理业绩遍及国内浙江、江苏、海南、陕西、 山东、山西、湖南、湖北、河北、河南、江西、安徽、福建、吉林、广东、广西、四川、贵 州、云南、上海、北京、甘肃、黑龙江等 23 个省市，覆盖超过 100 个市县，投资管理超过 180 家酒店，客房总数逾 50000 间。根据公告，180 家酒店中开业数量占据 1/3 左右，剩下 因为疫情原因未开业。

君澜酒店集团旗下拥有君澜度假酒店（休闲度假）、君澜大饭店（休闲商务）、景澜酒店（具 有时代特征的多维社区生活模式酒店）三大品牌。其中景澜品牌是非标式酒店品牌集成。度 假产品分类更为丰富，包括滨海度假、野奢度假、冰雪度假、城市度假、古城/古镇度假等十 大细分产品。根据饭店业协会数据，截止 2021 年末，君澜酒店集团总门店数为 125 家，其 中君澜大饭店 64 家、君澜度假酒店 36 家，景澜 25 家。

高端消费回流推动下，后疫情时代国内高端度假酒店高景气，君澜扩张速度市场领先，抢占 稀缺度假物业点位资源，深挖长三角核心消费潜力。根据亚洲旅宿大数据研究院数据，2021 年国内高端酒店新开业 197 家。从地区分布上来看，经济水平和消费能力较高的华东地区高 端酒店新开业数量为 83 家，位居全国最多，而君亭与君澜的核心覆盖区域正位于华东地区。 新开业数量前五的酒店品牌中君澜是唯一的内资品牌酒店，2021 年新开业共计 14 家，位列 第四。

品牌度假酒店的背后是消费者对特定生活方式的愿景，高端度假酒店为婚前、聚会、 休闲娱乐等各类活动提供了场所和服务支撑，在消费升级的背景下，君澜度假酒店迎合了本 土文化与消费者向往的生活方式，在国内高端度假型酒店迎来空前发展机遇的初期迅速抢占 国内稀缺度假资源，扎根长三角区域并向全国重点旅游城市、经济发达城市周边加速发展， 稳固了行业地位。君亭并购君澜后规模倍增的同时对于高端度假品牌的补全，进一步奠定在 疫情之下与各酒店巨头跑马圈地的竞争优势。

度假酒店产品对于物业点位要求高且具有稀缺性，公司大力发展城市度假，占据优质物业点 位先发优势明显。君澜度假酒店旗下共有十大度假产品：海滨度假，亲子度假，温泉度假， 古城/古镇度假，田园度假，城市度假，冰雪度假，君澜别院，野奢度假，养心度假。20 年 来因地制宜进行度假酒店项目开发形成了专注度假产品积累的多元化产品开发能力与运营 经验。君澜酒店占据经济发达城市周边及旅游城市、景区周边黄金点位，在选址方面具有天 然的引流能力，同时考虑到高端度假酒店设施的施工建设与退出周期均较长，这些物业资源 在较长时间段内具有一定稀缺性，公司较早布局度假市场，有较强的先发优势，以及较强的 定价能力。

在疫情冲击下，存在大量的酒店整合改建机会，公司亦把握机会，依靠 20 余年 在度假赛道积累的运营能力和品牌口碑，发力扩张，占据了国内多数景区黄金点位，包括千 岛湖/三亚/大同古城/敦煌/西双版纳/长白山等国内知名旅游目的地，同时上市后君亭的品牌影 响力也会带来更多优秀资源，有望在疫后旅游复苏中取得进一步的发展。

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