越过低谷：当房价周期跨越拐点

理解房价的两种思路

在刻画地产周期的长度和价格变化时，研究者通常倾向于使用历史上大样本的地产周期价格序列求平均的方法，以此作为预判未来地产价格的分析依据。然而，随着序列的增长，房价跨越拐点后，序列的标准差显著加大，偏技术面的分析难以准确刻画拐点后的房价表现。理解房价存在两种思路：一是将其视为资产，隐含“一价定律”假设，认为房产是同质化资产，该方法在判断下跌节奏上有效，但拐点后资产价格的置信区间不断加大；二是引入供需分析作为补充，将地产视为耐用消费品，通过研究同一经济体不同区域的供需关系，分析长期需求的稳健性、房价的相对便宜程度以及购房意愿，为跨越拐点后的价格分析提供工具。

同一个经济体内，如何分析拐点后的房价

在供需分析框架内，人口变动是房地产长期最稳定的需求变量。观察日本和美国的市场数据，人口净流入速度与不同地区的地价上涨速度存在较高正相关关系。在日本东京都，人口流入速度快的区域，其地价在长期内显著跑赢通胀；而在人口负增长或流入缓慢的区域，如东京都偏远地区及大阪、名古屋等都市圈，地价长期未跑赢通胀，甚至表现为“L型”负资产走势。美国的情况类似，人口流入快的州房价在触底回升后显著跑赢通胀，且全国各区域房价普遍跑赢通胀，这与美国作为移民国家的长期人口净流入预期有关。综合来看，在下一轮地产周期内，一线城市和核心二线城市的房价有望显著跑赢全国平均表现。

回到国内，哪里的房价上涨动力更强

国内人口流动曾呈现逆城镇化趋势，人口从一线、新一线及二线城市向三线及以下城市流动，这与建筑业重心向中西部转移以及传统高薪行业调整有关。然而，历史经验显示，大型危机后的就业复苏往往带动人口重新向大城市集聚。近期数据显示，一线城市人口回流趋势隐隐启动，居民收入同比增速在核心城市已有回升迹象。短期内，购房性价比是决定居民购房意愿的关键。通过房价收入比的去化程度可衡量“房价有多便宜”，通过居民持有住房结构可衡量“需要买房的人有多少”。数据显示，上海、武汉、长沙等核心城市房价收入比去化充分，兼具短期和长期上涨理由；而北京、广州则因潜在买盘占比高，同样具备上涨动力。

同一个城市内，房价如何看

在城市内部，不同区域的房价表现差异显著。以日本东京都为例，核心地段港区与副中心江东区的表现截然不同。核心区土地价值稀缺，资产性表现极致，其中“老破小”因内在价值集中于土地，长期涨幅最高；而副中心土地稀缺性减弱，居住属性更优的“豪宅”和“精致实用”型房产涨幅更高。这表明，跨越拐点后的上涨周期中，越接近城市中心，土地价值驱动的房价上涨效应越明显。核心城市的核心地段，因其土地资源的稀缺性，在下一轮周期内或仍拥有最好的上涨前景。