2026年中期房地产行业策略：磨底与分化

2026年上半年市场回顾：销售与投资承压

2026年上半年，房地产行业整体面临销售与投资的双重压力。从销售端来看，全国商品房销售面积同比呈现下降趋势，尽管降幅在部分月份有所收窄，但整体规模仍低于历史同期水平。库存去化周期有所拉长，全国商品房待售面积虽整体呈下降趋势，但绝对规模依然较高，对应去化周期处于较高位置，表明市场去库存压力依然显著。

在投资端，房地产开发投资额累计值同比下降，新开工面积和竣工面积均出现较大降幅。土地市场表现分化，高能级城市土地成交相对稳健，而低能级城市则面临较大压力。房企拿地意愿整体偏弱，投资聚焦于核心城市和核心区域，以控制风险并保障项目利润率。

政策环境：因城施策深化，支持合理需求

2026年以来，政策层面持续推动“因城施策”，头部城市如上海、深圳、广州等陆续出台放松限购、优化公积金贷款政策等措施。例如，上海推出“沪七条”，降低非沪籍家庭购房社保年限要求，并提高公积金贷款额度，旨在打通居民房屋置换链条，刺激刚性和改善性住房需求。中央层面也多次强调稳定房地产市场，推动房地产高质量发展，鼓励收购存量商品房用于保障性住房，以优化供给结构。

市场趋势：二手房与新房分化加剧

随着城镇化率突破60%并进入高位平稳期，刚性住房需求增长放缓，房地产市场逐渐从增量主导转向存量主导。二手房成交占比有望持续提升，逐渐取代新房成为住房交易的主要产品类型。以上海、深圳为代表的高能级城市，二手房市场热度较高，成交规模创近年新高，且租金回报率逐步修复，显示出较强的市场韧性。

新房市场则主要面向改善型和高端需求，产品定位向高品质、稀缺资源倾斜。由于房企投拓意愿减弱，新盘推货规模萎缩，新房与二手房在客群、产品定位及市场表现上的分化将进一步加剧。未来，存量房有望成为房地产成交的主要类型，市场结构发生根本性转变。

行业展望：主动去库与高质量发展

展望2026年全年，预计商品房销售面积和销售额同比降幅将逐步收窄。房企普遍采取积极坚决的去化策略，通过“老盘新做”、存量盘活等方式加速库存去化。头部房企凭借融资成本优势和核心区域高市占率，有望实现运营改善和估值修复，获取Alpha机会。行业整体将向高质量发展转型，聚焦产品力提升、运营效率优化及存量资产盘活，推动市场平稳健康发展。