2025年中海物业研究报告：规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值

1、 中建集团旗下物管平台，不动产管理服务经验丰富

1.1、 发展近 40 年，坚守“1155”战略

中海物业隶属于中国建筑集团旗下中国海外集团，是中国首批获得一级资质的 物业管理品牌。中海物业最早于 1986 年在中国香港开展物业服务，1991 年进入中国 内地，2015 年在中国香港联交所主板上市，2021 年入选恒生物 业服务及管理指数。中海物业拥有 39 年不动产与客户全生命周期管理服务经验，业 务遍及港澳及内地 167 个主要城市，位列物业服务百强企业 TOP10。

十三五期间，公司提出“一体两翼四驱”战略，以基础物管为根本，品质管理 和管理规模为抓手，优你互联、兴海物联、资产运营、投资并购为驱动力。2021 年， 公司提出十四五战略规划，即“1155”战略，鉴定一个目标，坚持一个核心，打造 五个标杆，实现五个领先，推动核心指标复合增长 30%，内生外拓占比 1:1。

1.2、 中国海外集团控股，管理层行业经验丰富

公司股权结构相对集中，中国海外集团为控股股东，共持有 61.18%，其中包括 直接持有 56.07%股份，以及通过银乐发展有限公司间接持有的 5.17%。自上市以后，中海集团始终保持 61.2%的股份持有。

中海物业管理层在 2017 年后基本稳定，2018 年杨鸥掌舵，推动公司迈向新发 展阶段。2020 年由张贵清接任颜建国为中海物业董事会主席，拥有丰富的房地产开 发及企业管理经验，与中海系渊源深远有利于公司与集团资源整合、战略协同。2023 年，肖俊强接替杨鸥升任行政总裁，于物业管理业务的运营方面拥有约 22 年经验。

公司重视股东回报，2024 年开展三笔回购，回购数量 290 万股，约占回购前总 股份比例 0.09%，回购金额约 11.21 亿元，并于 2024 年 5 月全部注销。

1.3、 并购企业整体经营情况良好，关联方资金占用较小

2013-2017 年，关联方中国海外发展密集收购整合，公司在此期间先后收购中建 物业、中海宏洋物业、中信物业。上市后收购了中信物业、武汉中建捷诚、广州利 合物业等物管公司扩大管理规模，但整体并购规模较小，2023 年收购中海监理最终 终止。从收购企业的融入来看，因为收购体量不大，同时公司并未出现计提其商誉 减值，整体经营情况良好。

公司关联方占用资金情况包括合同履约担保金额和重续贷款金额，整体规模约 1.75 亿元，比例较低。 合同履约担保：2022-2024 年，公司向中国海外发展、中国建筑国际和中国海外 弘扬 3 家公司就若干物管合同进行履约担保，分别支付担保金额 0.5、0.3、0.2 亿元， 每年总计 1 亿元。 重续贷款：2017-2024 年，公司下属中海物业汕头公司向中海宏洋汕头公司提供 无抵押贷款 0.75 亿元，贷款年化利率 4.75%，每期期限三年，到期后分别于 2020 和 2023 年续约。

根据公司年报，2024 年公司与中建集团、中海集团、中国海外发展、中国建筑 国际及其附属公司等关联方的关联交易总额（物管收入、增值服务收入及租金和水 电费支出）为 20.67 亿元，同比增长 3.0%；其中关联方应收账款 8.48 亿元，同比增 长 45.9%，占总应收账款比例提升至 32.7%；关联方应付账款 0.54 亿元，关联方净 应收款 7.94 亿元，占关联交易总额比例为 38.4%。

2、 收入利润保持增长，派息比例提升

2.1、 利润增速高于收入增速，毛利率逆势提升

公司业务主要分为基础物业管理、住户增值服务、非住户增值服务及停车位买 卖服务四大板块。公司上市以来收入利润均保持增长，2019-2024 年收入复合增长率 达 23.1%，2024 年实现收入 140.24 亿元，同比增长 7.3%，其中基础物管收入占比 76.1%，仍为公司主要收入来源，住户增值、非住户增值、停车位买卖服务收入占比 分别为 9.9%、13.0%、1.0%。

公司2019-2024年归母净利润复合增长率达25.7%，2024年实现归母净利润15.11 亿元，同比增长 12.5%，高于收入增速；实现除税前归母净利润 15.22 亿元，同比增 长 12.6%；销售毛利率和净利率分别提升 0.7pct、0.5pct 至 16.6%、10.8%。公司盈利 能力逆势提升一方面由于基础物管毛利率同比提升 1.0pct 至 16.0%，另一方面公司行 政及营销费用近两年降至 3%左右。与其他头部物企相比，公司综合毛利率水平偏低， 但公司净利率位于行业中上水平，且 2024 年公司盈利水平均逆势提升。

2.2、 现金流表现稳健，派息比例提升

公司近年来现金流表现持续稳健，2022-2024 年经营性净现金流均超 10 亿元， 其中 2024 年经营性净现金流 13.13 亿元，约可覆盖 2024 年除税前净利润 0.86 倍。 截至 2024 年末，公司在手现金 29.28 亿元，同比下降 8.3%。

公司分红派息比例较稳定，2019-2023 年分红比例保持在 30%左右，2024 年提 升至 35.8%，但相较主流物企派息率相对较低。

2.3、 资产负债率较高，应收账款伴随收入增长

由于公司上市时未从市场融资，资本积累依靠主要依靠业务增长实现，因此相 比其他物业公司资产负债率偏高，财务杠杆偏大，2024 年资产负债率 56.9%，高于 同为央企的保利物业和招商积余。

公司 2020 年以来贸易应收款伴随收入提升而增长，2024 年贸易应收账款 25.96 亿元，同比增长 4.6%，贸易应收款与收入比例为 0.19，同比基本持平，整体账款回 收周期拉长。行业对比来看，公司 2023-2024 年应收账款增速相对平稳，应收账款周 转天数位于平均水平。

3、 物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效

3.1、 在管规模逐年增长，关联方占比较高

公司基础物管以住宅业态为主导，非住业态不断拓展，涵盖商业、写字楼、购 物中心、酒店、产业园、物流园、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、 公园、口岸、道桥、公交站及其他公共设施。公司在中国香港物管市场份额稳居第 一，保持港澳地区最大中资物企龙头地位。 截至 2024 年末，公司进驻城市 167 座，在管项目 2232 个，在管面积 4.31 亿平， 同比增长 7.4%，2019-2024 年收入复合增速达 23.3%。公司在管规模和同为央企的华 润万象生活和招商积余体量相近，2024 年在管面积增速位于头部物企中游水平。

公司自上市以来，在管项目中关联方占比由超 90%降至约 60%，市场化拓展路 径清晰。2024 年公司在管面积中中建和中国海外集团占比 60.6%，同比提升 1.1pct， 第三方占比 39.4%，占比在主流物企中仍较低。分业态看，2024 年公司在管面积中 住宅占比 71.3%，同比提升 1.4pct，非住业态占比 28.7%，占比在主流物企中较低。

公司 2024 年新增订单面积 7410 万方，新签合约额达 44.4 亿元，新签项目单价 同比提升 21.6%，其中来自独立第三方面积占比 63.3%，近四年新签项目第三方面积 占比均超 50%。分业态来看，新签项目中住宅、产业园、商写分别占比 25.8%、52.7%、 7.6%。同时为优化业务结构集亏损项目治理，公司 2024 年退出项目 4450 万方。

3.2、 物管收入保持增长，毛利率连续两年提升

公司基础物管收入保持增长，2019-2024 年收入复合增速 23.3%，2024 年收入 106.7 亿元，同比增长 13.3%，业务毛利率 16.0%，同比提升 1.0pct，主要系（1）退 出部分亏损项目，（2）关联方高端住宅交付面积增加，物管单价上涨带来利润提升， （3）人力成本压降带来管理效率的提升。对于行业头部物企，公司物管毛利率位于 平均水平，领先于同为央企的保利物业和招商积余，也是行业少有的 2022-2024 年连 续两年物管毛利率提升的企业。

3.3、 关联方销售市占率提高，一线城市占比近八成

公司关联方中国海外发展 2024 年销售金额 3107 亿元，同比+0.3%，权益销售规 模行业第一，市占率提升至 3.21%；销售均价 27047 元/平，同比+16.6%，为公司提 供优质的高单价在管项目。中海外 2024 年新增 22 宗土地，购地金额 806 亿元，权 益比 86%，拿地规模行业第一，其中一线城市占比 77%。截至 2024 年末，中海外（不 含中海宏洋）总土储 2877 万方，权益比 88%，一线+强二线城市占比 85%，未来中 海外在北京、上海、深圳的高端楼盘陆续交付，有望使公司物业管理费明显上涨， 进一步推动基础物管毛利率的优化提升。

4、 增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长

4.1、 住户增值收入稳增，打通社区服务“最后一公里”

公司住户增值业务主要通过“优你互联”子品牌来实现，通过聚焦社区空间运 营、不动产增值服务、社区生活服务三大运营方式，探索“物业服务+生活服务”模 式，打造有温度的一刻钟便民生活圈。 社区空间运营：深化推进自营广告业务落地，全面启动小区品牌推广活动，推 进多类智能终端入驻全国中海小区，便民利民。 不动产增值服务：租售业务通过直营、内部合营及外部联营等多种模式，适时 扩大业务规模和项目门店网点布局，并着力成为地产商新房分销的重要渠道，通过 代理销售及渠道分销两大业务形式获得市场份额，为业主提供一站式专业资产管理 服务；美居业务整合头部商家资源，涵盖智慧家电、阳台封窗等主流品类，通过房 屋营销阶段引入标准套装、交付阶段提供拎包服务及入住后的换新改造服务，拓宽 业主购房装修标准选择，为业主提供一站式无忧家装服务。

小区生活服务：围绕业主美好生活服务需求，做产品优服务，到家业务与多个 行业头部品牌达成合作，补齐家政、搬家、就医规划、旧物回收等类目短板，完善 服务类目，开设生活服务馆门店，探索自营门店模式，成为线下业务增长重要渠道； 文旅业务打造物业差异化旅行服务，开展特色旅游节，创新开展境外游业务，丰富 文旅产品供给；零售业务聚焦高频刚需大单品和酒饮类产品，通过电商平台、小区 集市、小区团购、在线直播等形式，提高客户消费黏性；积极探索物业+养老服务新 模式，通过聚焦居家适老化改造、康养旅居、小区助餐等服务领域，为小区长者搭 建 15 分钟养老服务圈，更好地满足小区长者日益多样化、多层次的养老服务需求。

2019 年以来公司住户增值服务收入保持增长，2019-2024 年收入复合增长率达 28.6%，其中 2024 年收入 13.8 亿元，同比增长 7.2%，收入占比 9.9%，同比基本不 变，在头部物企中属于平均水平，未来还有进一步提升空间。 公司住户增值服务毛利率近两年有所下降，2019-2022 年毛利率水平超 30%， 2023-2024 年降至 26%左右，主要由于毛利率相对较低的社区零售、集采团购和家居 装饰业务收入占比大幅增加，拉低了整体毛利率，也导致公司住户增值服务毛利率 在行业中偏低。

4.2、 非住户增值规模收缩，海博工程助力可持续发展

公司非住户增值业务包括为地产开发商和物业管理公司提供的工程、审阅建筑 图则、设备设施选型建议、交付前、协助入伙、交付查验、工程服务质量监控及顾 问咨询等增值服务。受房地产销售下滑影响，公司新房智能化工程业务量、开发商 交付前咨询服务和销项查验服务业务量下降，公司2024年非住户增值收入18.3亿元， 同比下降 14.7%，其中工程服务、交付前服务、销项查验服务、顾问咨询服务分别同 比-13.6%、-14.6%、-28.2%、+21.3%。 由于毛利率较高的开发商增值服务收入占比大幅下降，公司近两年非住户增值 业务毛利率下滑，2024 年业务毛利率 13.1%，同比保持持平，年内调节业务结构， 减少了毛利率较低的硬件产品销售。

公司工程服务业务主要通过业旗下工程增值服务子品牌海博工程来发展，海博 工程拥有近 40 年工程经验，为建筑全生命周期工程服务创领者。海博工程在双碳市 场聚焦新能源充电业务和节能改造业务，在存量市场发力电梯更新及加装业务和维 修保养业务，在增量市场关注新房团装和质保期业务，通过可持续发展模式，构建 差异化竞争优势，业务收入占比由 2022 年 41.8%提升至 2024 年 56.3%。

4.3、 与关联方签署车位协议，出售数量及收入下滑

公司于 2022 年分别与关联方中国海外发展、中海宏洋签署框架协议，公司可不 时就收购停车位与关联方订立交易，根据协议，公司 2023-2025 年需支付的协议总额 年度上限为 9 亿港元。公司近两年车位销售收入有所下降，2024 年停车位买卖收入 1.4 亿元，同比-27.9%，收入占比 1.0%，主要系出售车位数量由 2023 年 3019 个下降 至 2024 年 2224 个，由于房地产销售市场不景气，业务分部利润率降至 20.5%。

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