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中海物业研究报告：规模盈利双升，高质量外拓构筑长期价值。

收入利润保持增长，派息比例提升

公司上市以来收入利润均保持增长，2019-2024 年收入和利润复合增长率分别为 23.1%和 25.7%，基础物管收入占比超 70%，仍为公司主要收入来源。公司 2024 年利润增速高于收入增速，销售毛利率和净利率分别提升 0.7pct、0.5pct 至 16.6%、 10.8%，主要系基础物管毛利率提升。公司 2019-2023 年分红比例保持在 30%左 右，2024 年提升至 35.8%，但相较主流物企派息率相对较低。

物管规模稳健增长，高质量扩张卓有成效

截至 2024 年末，公司在管面积 4.31 亿平，同比增长 7.4%，其中关联方占比 60.6%， 住宅占比 71.3%。公司 2024 年新签面积 7410 万方，其中第三方占比 63.3%；新 签合约额达 44.4 亿元，新签单价同比提升 21.6%。公司关联方中国海外发展 2024 年权益销售规模行业第一，市占率提升至 3.21%，拿地金额 806 亿元，拿地规模 行业第一，其中一线城市占比 77%。

增值业务发展多元化，租赁及协销业务带动增长

（1）住户增值业务：主要通过“优你互联”子品牌来实现，2019-2024 年收入复 合增长率达 28.6%，近两年由于毛利率相对较低的社区零售、集采团购和家居装 饰业务收入占比大幅增加，拉低了整体毛利率。（2）非住户增值业务：受地产销 售下行影响，近两年业务收入和毛利率下降，后续主要发力工程服务业务。（3） 停车位服务：与关联方中国海外发展、中海宏洋签署框架协议进行车位买卖，受 地产销售影响，近两年收入有所下降。