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中海物业研究报告：中流砥柱，光明似海。我们认为，在地产行业中枢下行的阶段，物业作为房地产下游在下行周期纷纷 思考如何增强独立性，但资本市场对二者的关系认知却依旧难言独立。从收益 端来看，拥有稳定项目来源支撑的物企更易平稳兑现业绩，在此基础上外拓数 据亮眼的物企则更易有超预期收益，从风险端来看，在地产行业磨底阶段，物 业行业交易主线仍以“规避风险”为主，稳健型国央企标的更易受市场青睐，从弹 性端来看，由于上市物企绝大部分为港股上市公司，在美债收益率见顶的情况 下大概率带来外资流入，叠加港股年内已有较大跌幅，反弹力度料将更大。

我们认为物业行业无论是从与地产的关系来看，亦或是从其本身的基本面分 化来看，均有各方面的不确定性，在此情况下，我们更倾向于选择基本面确 定、业绩符合预期甚至有较大希望超预期，PEG 仍有性价比的标的。

我们认为中海物业作为央企背景下的物企具有业绩确定性高、母公司出险概 率小、受益于港股弹性较大的特征。需要注意的是，中海物业于 10 月 11 日 公告了一桩关联交易，较高的交易对价使得其股价波动幅度较大，但考虑到 此次波动主要受市场情绪的影响而非公司基本面发生了重大变化，我们认为 当前中海物业已处于价值区间，具备投资性价比。 内强外拓佳名扬  中海物业背靠中国建筑，股东实力雄厚，资金来源可靠。中国海外集团有限 公司作为中海物业集团有限公司的控股股东，持股总占比达 61.18%。

关联方在销售、土储、货值结构等方面均有较强的支撑。中海地产实际销售 能力强劲。23 年 1-10 月，中海地产权益销售额在中国房地产企业中位列第 二，在拿地金额和权益新增货值方面，中海地产于 23 年 1-10 月拿地金额和 权益新增货值方面均列第一。从货值结构看，中海地产侧重一线和强二线城 市的投入。23H1，中海地产在一线和强二线城市新增总购地金额和新增总货 值总占比分别达 79.5%、79%。

物管增值齐发力

物管服务稳核心：公司在管项目数量保持增长，在管面积持续提升。截至 23H1，公司物业在管面积共计 3.63 亿平方米，在管面积同比增速为 13%。 根据克而瑞数据，中海物业在 23 年 1-10 月累计新增合约面积及累计外拓面 积排名中均列第一，业绩确定性较高。

增值服务谋超越：非住户增值服务是中海物业集团增值服务最主要的构成部 分，其收入逐年递增，同比增速显著为正。住户增值服务作为增值服务的第 二大板块，其业务收入同样连年大幅提升，且业务占比亦逐年升高。

车位服务供便利：为提升各服务场景下客户的满意度与便利性，集团于 21 年 大幅拓展停车位买卖业务，而 22 年转变为存量业务发展后，单方收入水平略 有压缩。