中海物业（2669.HK）研究报告：多业态均衡发展，高速增长重振雄风.pdf

上传者：U****
时间：2022/12/02
热度：1035
0人点赞
举报

中海物业（2669.HK）研究报告：多业态均衡发展，高速增长重振雄风。新征程效果初现。18 年是公司的重要转折年，随着中海集团的人事趋于稳定，中海物业也经历了新一轮高管调整，新管理团队从提升服务满意度开始，着力改造中海物业过去的 3 大基底：收入来源以基础物管为主，项目来源以中海集团为主，业态以住宅为主，21 年已经取得了突出效果，增值服务收入占比提升至 30.0%，第三方在管面积占比提升至 27.6%，非住宅在管面积占比提升至 22.8%。20 年底公司形成了 21-25 年的“十四五”规划，要求归母净利润、营收、管理规模等核心指标实现复合增速不低于 30%，掀开了公司发展的新篇章。

外拓跻身行业前列，内生增长潜力龙头第一。21 年公司外拓合约面积 5809 万方，22H1 外拓合约 4135 万方，创历史新高。21 年新增在管面积 7290 万方，中海系（2490 万方）、外拓（4800 万方）均创历史新高，外拓成为主要规模增长来源，且合约储备丰富。央企中海外充足的土储和稳健的经营将稳住公司的基本盘。强劲的外拓实力和中海集团的支持将有力保障公司强大的内生增长竞争力，我们计算 22 年（外拓+中海）的内生合约面积增长对应在管面积潜在增速 38%，龙头第 1。

增值服务增长迅猛，车位销售进入成果兑现期。非业主增值高速增长，依托一流的科技实力和中建系统的广泛机会，兴海物联积极发力工程外拓，外部合约金额占比达到 70%。公司加大社区增值投入，在低基数下实现快速增长，后续仍有较大挖潜空间。车位销售自 18 年布局， 21 年开始进入收获期，后续逐步去化仍有望继续增长。