中海物业研究报告：央企物管标杆，内外兼修稳步前行.pdf

中海物业研究报告：央企物管标杆，内外兼修稳步前行。央企物管龙头，规模稳健扩张：中海物业隶属中国建筑集团有限公司旗下 中国海外集团，最早于1986年在中国香港开展物业服务，1991年进入内 地市场，2015年10月在香港联交所主板上市，为中国领先物业管理公司 之一。公司主要开展物业管理服务、非住户增值服务、住户增值服务、停 车位买卖四项业务，2023年收入贡献72.1%、16.4%、9.9%、1.5%，毛 利润贡献68%、13.5%、16.3%、2.1%。收入利润稳健增长，2015-2023 年营业收入、归母净利润复合增速25.4%、38.7%，2023年分别达130.5 亿元、13.4亿元；管理规模逐年攀升，2023年在管面积升至4亿平米， 处主流物企靠前水平。

内生强劲外拓发力，品质优先轻装简行：公司股东方中建及中海集团财务 稳健、实力雄厚，提供平稳运行环境，多维度支持公司业务开展，包括积 极销售持续交付，土储充足支撑发展，基于丰富房建、基建业务协助项目 获取等。中建及中海集团房地产布局偏向核心城市，对物业费收缴、增值 服务等开展亦有望形成正面影响。此外，公司市场化拓展持续发力，全业 态服务能力增强，2023年新增外拓合约面积1.1亿平米，新增外拓合同 额40亿元，处主流物企领先水平。2023年末第三方在管面积占比升至 40.5%、非住宅在管面积占比升至30.1%。2023年公司整体满意度90分 以上，保持行业标杆水平；公司严控收并购质量，以集团内资源整合为主， 融合效果良好。

费用管控优势明显，现金流呈现改善：公司2023年综合毛利率15.9%， 趋于稳定；销管费用率3%，维持主流物企较低水平。后续随着规模化、 数字化持续深入、精准用工提升人力资源配置效率，成本费用仍存优化空 间。2023年经营性净现金流持续改善，年末现金及银行结余51.3亿元， 同比增长24.3%。