房地产行业：开发投资降幅扩大，房企融资降幅持续收窄

2024年，中国房地产行业在经历了多年的波动后，逐渐显现出一些复苏迹象。尽管房价在需求端政策的推动下初现修复，但开发投资依旧低迷，房企融资降幅持续收窄。本文将从开发投资和房企融资两个方面，详细探讨当前房地产行业的现状和趋势。

开发投资降幅扩大，房企拿地意愿依旧不足

根据统计局数据，2024年1-10月，房地产开发投资额为86309亿元，同比下降10.3%，降幅较1-9月扩大了0.2个百分点。10月单月，房地产开发投资额同比下降12.3%，降幅较9月扩大了3.0个百分点。拆解开发投资额用途，施工投资项仍占主导但拖累逐渐收窄，而土地购置项对开发投资额的拖累边际加深。

从房企维度看，根据中指研究院数据，2024年1-10月，百强房企权益拿地额为6199亿元，累计同比下降39%，降幅较1-9月扩大了1个百分点。10月单月，百强房企权益拿地额为875亿元，环比增长48%，但同比下降42%，相当于2020年同期的40%，仍处于较低水平，房企拿地意愿依旧不足。

从城市维度看，根据中指研究院数据，2024年1-10月，300城住宅用地成交建面为12409万平方米，累计同比下降26%，降幅与1-9月持平。10月单月，300城住宅用地成交建面为2247万平方米，环比增长14%，同比下降24%，相当于2019年同期的67%，环比继续改善。2024年10月，300城住宅用地当月成交溢价率为1.7%，仍处于低位。

从全国土地出让收入规模看，根据财政部数据，2024年1-10月，国有土地使用权出让收入为26971亿元，同比下降23%，降幅较1-9月收窄了2个百分点。10月单月，国有土地使用权出让收入为3684亿元，环比增长20%，同比下降11%，相当于2019年同期的61%，与往年一样进入年底冲刺期，地方政府土地财政压力仍然较大。

尽管需求端政策效果显现，销售量价指标均边际改善，但开发投资尚未好转。房企拿地意愿依旧不足，土地市场仍处于低位，开发投资降幅重新扩大。未来，开发投资的回升仍需依赖于政策的进一步支持和市场需求的持续回暖。

房企融资降幅持续收窄，销售回款拖累逐步减轻

根据统计局数据，2024年1-10月，房企到位资金为87235亿元，同比下降19.2%，降幅较1-9月收窄了0.8个百分点。10月单月，房企到位资金同比下降10.8%，降幅较9月收窄了7.7个百分点。拆解房企资金来源，2024年1-10月，定金及预收款为26444亿元，同比下降27.7%，个人按揭贷款为12436亿元，同比下降32.8%，降幅均持续收窄。销售回款持续改善，对房企资金的拖累逐步减轻。

此外，根据中指院跟踪数据，房企非银融资10月累计同比持续改善。从单月值看，环比回落但同比为正。2024年10月，房企非银融资单月发行290亿元，环比下降33%，单月同比增长1%，涨幅较上月收窄了6个百分点。其中，信用债、海外债、信托、ABS发行额占比分别为75%、0%、0%、25%，分别较上月变动了+35个百分点、0个百分点、0个百分点、-35个百分点。

从累计值看，同比降幅继续收窄。2024年1-10月，房企非银融资累计发行4387亿元，同比下降29%，降幅较1-9月收窄了1.5个百分点。其中，信用债、海外债、信托、ABS累计发行同比分别为下降24%、下降65%、下降85%、下降29%，分别较1-9月变动了+3个百分点、-8个百分点、0个百分点、0个百分点。

房企融资降幅持续收窄，销售回款拖累逐步减轻，表明市场信心有所恢复，融资环境逐渐改善。未来，随着政策的进一步支持和市场需求的持续回暖，房企融资状况有望进一步改善，推动房地产市场的复苏。

开竣工单月波动较大，但趋势明确

根据统计局数据，2024年1-10月，房屋新开工面积为61227万平方米，同比下降22.6%，降幅较1-9月扩大了0.4个百分点。10月单月，房屋新开工面积为5176平方米，同比下降26.7%，降幅较9月扩大了6.8个百分点。

房企新开工安排与经营计划挂钩，也会综合考虑销售景气度合理调整节奏，通常6月份是新开工高峰，助力下半年推货销售。新开工是统计局发布的诸多房地产指标中相比历史同期下滑最严重的，2024年10月，单月新开工面积仅为2019年同期的26%，仍在较低水平。

竣工降幅收窄，但下行趋势明确。根据统计局数据，2024年1-10月，房屋竣工面积为41995万平方米，同比下降23.9%，降幅较1-9月收窄了0.5个百分点。10月单月，房屋竣工面积为5180平方米，同比下降20.1%，降幅较9月收窄了11.3个百分点。

房屋竣工面积是滞后指标，房企竣工计划根据已售期房合同中约定的交付日期刚性排布，不受当前销售景气度的影响，通常12月份是竣工高峰。竣工是各项地产指标中相比历史同期表现最平稳的，2024年10月，单月竣工面积为2019年同期的69%，但下行趋势明确。

新开工和竣工数据的波动反映了房地产市场的复杂性和多变性。尽管新开工降幅扩大，但竣工降幅收窄，表明房企在调整经营策略，逐步适应市场环境。未来，随着市场需求的回暖和政策的支持，新开工和竣工数据有望逐步改善，推动房地产市场的复苏。

总结

2024年，中国房地产行业在需求端政策的推动下，房价初现修复迹象，但开发投资仍然低迷，房企融资降幅持续收窄。开发投资的回升仍需依赖于政策的进一步支持和市场需求的持续回暖，而房企融资状况的改善则表明市场信心有所恢复。新开工和竣工数据的波动反映了房地产市场的复杂性和多变性，未来随着市场需求的回暖和政策的支持，房地产市场有望逐步复苏。