房地产市场复苏迹象：2024年10月销售量价边际改善

2024年，中国房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，逐渐显现出复苏迹象。尽管整体市场仍处于调整期，但商品房销售量和价格的边际改善成为市场关注的焦点。政策的持续发力以及市场需求的逐步回暖，为房地产市场的稳定发展奠定了基础。本文将从销售量价的边际改善、二手房市场的表现以及政策效果的显现三个方面进行详细分析。

销售量价的边际改善

2024年1-10月，商品房销售额和销售面积的降幅均有所收窄，显示出市场销售的边际改善。根据国家统计局数据，2024年1-10月，商品房销售额为76855亿元，同比下降20.9%，但降幅较1-9月收窄了1.8个百分点。10月单月，商品房销售额同比下降1.0%，降幅较9月大幅收窄了15.3个百分点。商品房销售面积为77930万平方米，同比下降15.8%，降幅较1-9月收窄了1.3个百分点；10月单月，商品房销售面积同比下降1.6%，降幅较8月大幅收窄了9.4个百分点。这些数据表明，尽管市场整体仍处于下行区间，但边际改善的趋势已经显现。

从房企维度来看，2024年1-10月，百强房企全口径销售额为33258亿元，累计同比下降35%，降幅较1-9月收窄4个百分点。10月单月，百强房企销售额为4654亿元，环比增长70%，同比增长4.9%，为自2023年6月以来首次转正。这一数据表明，头部房企的销售情况正在逐步改善，市场信心有所恢复。Top20房企中有六成10月单月同比为正，但1-10月的累计销售额同比仍基本为负数，显示出市场整体复苏仍需时间。

从样本城市维度来看，新房和二手房10月销售的同环比均显著改善，且二手房销售情况始终好于新房。2024年1-10月，30城新建商品房成交面积为7566万平方米，累计同比下降29%，降幅较1-9月收窄了2.5个百分点；10月单月，30城新建商品房成交面积为930万平方米，环比增长42%，同比下降5%，降幅较9月收窄了26个百分点。二手房市场方面，2024年1-10月，18城二手住宅成交套数为62万套，累计同比增长1.4%，较1-9月提升了2.8个百分点；10月单月，18城二手住宅成交套数为7.4万套，环比增长32%，同比增长28%，较9月提升了24个百分点。二手房市场的表现优于新房市场，显示出市场对二手房的需求更为强劲。

二手房市场的表现

二手房市场的表现成为2024年房地产市场的一大亮点。2024年1-10月，18城二手住宅成交套数为62万套，累计同比增长1.4%，较1-9月提升了2.8个百分点；10月单月，18城二手住宅成交套数为7.4万套，环比增长32%，同比增长28%，较9月提升了24个百分点。这一数据表明，二手房市场在政策支持下，需求端的活跃度显著提升。

从城市维度来看，核心14城二手住宅/新建住宅成交套数的平均比值为2.0（其中一线城市为1.7、二线城市为2.1），较2023年的1.5、2019年的0.9明显提升。尤其是二线城市，成交结构已经显著扭转了2019年新房为主的局面。这一变化反映出市场对二手房的偏好正在增加，二手房市场的活跃度对整体市场的稳定起到了重要作用。

此外，70个大中城市二手住宅销售价格的修复情况也优于新房。2024年10月，70个大中城市二手住宅销售价格同比下降8.9%，降幅较9月收窄了0.1个百分点，而环比下降0.5%，降幅较9月收窄了0.4个百分点。分城市能级看，一线、二线、三线城市二手住宅价格同比分别为-9.6%、-8.8%、-9.0%，而环比分别增长0.4%、下降0.4%、下降0.6%，均较9月收窄，尤其是一线城市环比为13个月来首次转正。这一数据表明，二手房市场的价格修复已经开始显现，市场信心正在逐步恢复。

政策效果的显现

2024年，政策对房地产市场的支持作用逐渐显现。9月末出台的一系列需求端利好政策效果较为明显，推动了销售量价的边际改善。政策的核心内容包括降低存量房贷利率、调整二套最低首付比为15%等，这些政策直接降低了购房者的购房成本，提高了市场的活跃度。

从政策效果来看，2024年10月，商品房销售均价为10430元/平方米，环比增长10.3%，同比增长0.6%，较9月提升了6.6个百分点。这一数据表明，政策对市场的刺激作用已经开始显现，房价的边际改善成为市场复苏的重要标志。

此外，二手房市场的表现也反映出政策效果的显现。2024年10月，70个大中城市二手住宅销售价格同比下降8.9%，降幅较9月收窄了0.1个百分点，而环比下降0.5%，降幅较9月收窄了0.4个百分点。尤其是一线城市二手住宅销售价格环比为13个月来首次转正，显示出政策对核心城市的市场信心起到了重要的支撑作用。

总结

2024年，房地产市场在政策支持和市场调整的双重作用下，逐渐显现出复苏迹象。销售量价的边际改善、二手房市场的活跃表现以及政策效果的显现，成为市场关注的焦点。尽管整体市场仍处于调整期，但市场的边际改善为未来的稳定发展奠定了基础。未来，随着政策的持续发力和市场需求的逐步回暖，房地产市场有望迎来更为稳定的复苏。