房地产市场迎来曙光：止跌回稳信心坚决，政策加码方向明确

2024年以来，房地产市场在政策的持续推动下，逐渐显现出止跌回稳的积极信号。中央层面首次明确提出“止跌回稳”的政策目标，这一表述不仅为市场注入了信心，也为后续的政策调整和市场修复指明了方向。在经历了前期的深度调整后，房地产市场正迎来政策加码的关键时期，无论是限购政策的松绑、房贷利率的下调，还是专项债的支持，都显示出政策层面对于稳定房地产市场的决心。与此同时，市场也在逐步适应新的政策环境，量价调整逐渐到位，需求端的韧性开始显现，尤其是二手房市场的活跃度提升，为市场的整体企稳提供了有力支撑。

政策加码助力市场企稳

2024年，房地产市场迎来了政策层面的密集调整，这些政策的力度和方向都显示出对市场企稳的坚定支持。中央明确提出“止跌回稳”的政策目标，这一表述首次出现在9月26日的政治局会议上，标志着政策重心从单纯的“保交楼”和“化风险”转向了对市场整体稳定的关注。政策的调整不仅体现在限购政策的松绑上，更体现在对房贷利率的大幅下调和专项债的支持上。

截至12月15日，除北上深外，全国其他城市已基本取消房贷利率下限，存量房贷利率平均降幅达50BP。此外，央行推出3000亿元保障性住房再贷款，并明确启用专项债支持收储和回收闲置用地，为市场注入了新的活力。这些政策的实施，不仅缓解了房企的资金压力，也为市场的供需两端提供了有力支持，推动市场逐步走向企稳。

市场量价调整到位，需求端韧性显现

在政策的推动下，房地产市场的量价调整逐渐到位，需求端的韧性也开始显现。新房销量虽然在2024年全年预计仅为9.5亿平方米，较2021年的高点近乎减半，但这一调整也使得市场销量跌破了中长期中枢（11亿平方米），反映出市场的过度悲观预期。与此同时，二手房市场的活跃度显著提升，2024年全年二手住宅销售面积预计达7.8亿平方米，较2022年翻倍，显示出市场的韧性。

此外，随着各地政府调整建筑规范，推动第四代住宅加速落地，改善需求也得到了充分释放。房价层面，租金收益率逐渐靠拢无风险收益率，房价跌幅已然有限，已逐步回归合理估值，为市场的企稳提供了坚实基础。这些数据表明，尽管市场经历了深度调整，但需求端的韧性依然存在，市场的基本面并未改变。

债务化解进展顺利，行业风险逐步出清

房地产行业的债务化解工作在2024年取得了显著进展，部分民营房企逐步走出债务泥潭。百强房企的偿债高峰在2024年已过，境内外债合计待偿规模约4.5万亿元。其中，以金科股份、融创中国等为代表的暴雷房企整体重整工作取得了较大进展，行业加速出清。以新城控股、金地集团等为代表的曾面临偿债压力的民营房企，已成功度过偿债高峰期，后续偿债压力较小，整体风险较为可控。

与此同时，以保利发展、招商蛇口等为代表的稳健央国企三道红线持续维持绿档，剔预资产负债率不断优化，有望率先穿越周期。这些进展表明，房地产行业的债务风险正在逐步出清，行业的整体健康状况正在改善，为市场的长期稳定发展奠定了基础。

总结

房地产市场在2024年迎来了政策加码的关键时期，中央层面的“止跌回稳”目标为市场注入了信心，政策的调整和实施也为市场的企稳提供了有力支持。市场量价调整逐渐到位，需求端的韧性开始显现，尤其是在二手房市场的活跃度提升和改善需求的释放方面，显示出市场的基本面依然坚实。与此同时，行业的债务化解工作进展顺利，部分民营房企逐步走出债务泥潭，行业风险正在逐步出清。这些积极的变化表明，房地产市场正在走向企稳，未来有望在政策的持续支持下实现健康稳定的发展。