房地产市场展望：2025年销售端小幅下滑、投资降幅收窄

2024年，中国房地产市场在政策的密集调控下，呈现出复杂多变的态势。政策端从供给与需求两端发力，旨在推动房地产市场的“止跌回稳”。尽管市场在政策的刺激下初现企稳迹象，但整体仍面临销售下滑、投资收缩等挑战。展望2025年，行业核心指标预计仍将承压，但降幅有望收窄。销售端预计小幅下滑约3%，而投资端的降幅则有望从2024年的两位数下滑收窄至个位数。这一趋势反映了政策的持续发力以及宏观经济环境对房地产市场的深远影响。

销售端：市场企稳但仍面临下滑压力

2024年，房地产市场销售端面临较大压力。根据国家统计局数据，2024年1-10月，全国商品房销售面积和销售金额分别为7.79亿平方米和7.69万亿元，同比分别下滑15.8%和20.9%。尽管9月底以来政策支持力度不断加大，市场预期有所修复，但整体销售仍处于下行通道。10月单月商品房销售面积和销售金额同比增速分别为-1.6%和-1.4%，较9月下滑幅度显著收窄，显示出政策的初步效果。然而，市场整体信心的恢复仍需时间，尤其是在居民收入预期和房价预期尚未完全扭转的背景下。

从城市能级来看，高能级核心城市在政策刺激下表现相对较好。一线城市如北京、上海、深圳等在9月底新政后二手房市场挂牌量高位回落，房价环比上涨的城市数量增加，显示出市场活跃度的提升。然而，低能级城市的表现相对平淡，市场修复仍需进一步传导。2024年10月，70个大中城市中，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量为7个，二手房价格环比上涨的城市数量为8个，主要集中在高能级城市。这表明市场分化趋势仍在延续，高能级城市在政策支持下率先企稳，而低能级城市仍面临较大压力。

展望2025年，销售端预计仍将面临小幅下滑的压力。一方面，市场信心的恢复需要时间，居民购房意愿的提升依赖于宏观经济环境的改善和收入预期的增强；另一方面，供给端的收缩也对销售形成一定制约。尽管二手房市场在政策支持下表现相对活跃，但新房市场的供给不足仍将对整体销售规模产生影响。预计2025年商品房销售面积将较2024年下滑约3%，销售金额的下滑幅度略大于销售面积。这一趋势反映了市场在政策支持下的逐步企稳，但整体仍处于调整期。

投资端：政策发力助力降幅收窄

2024年，房地产开发投资面临较大压力。1-10月，全国房地产开发投资额同比下降10.3%，其中土地购置费下滑7.4%，建安投资下降10.3%。投资端的下滑主要受到土地市场收缩和新开工面积下降的影响。2024年1-10月，新开工面积累计同比下滑22.6%，竣工面积同比下降23.9%。土地市场方面，住宅用地供应和成交规模均显著下降，成交总价同比下滑23.1%。房企在资金压力下坚持“以销定投”，拿地态度谨慎，土地市场呈现提质降量的趋势。

政策端对投资端的支持力度不断加大。2024年9月政治局会议提出“止跌回稳”的目标后，多项支持性政策相继出台，包括收储政策、城中村改造、融资支持等。这些政策旨在缓解房企资金压力，推动土地市场的稳定和投资的恢复。例如，收储政策通过盘活存量土地和库存，为房企提供了资金支持；城中村改造则通过货币化安置等方式，增加了市场需求。此外，融资支持政策的持续发力也为房企提供了资金保障。2024年1-10月，房地产开发资金中的国内贷款和自筹资金降幅显著收窄，显示出政策的初步效果。

展望2025年，投资端的降幅有望收窄。尽管土地市场和新开工面积仍面临一定压力，但政策的持续发力将为投资端提供有力支持。预计2025年土地市场将继续呈现提质降量的趋势，新开工面积和竣工面积的下滑幅度将有所收窄。在政策支持下，房地产开发投资额的降幅有望从2024年的两位数下滑收窄至个位数。这一趋势反映了政策对投资端的积极影响，同时也表明市场在政策支持下逐步走向稳定。

政策端：持续发力推动市场企稳

2024年，政策端对房地产市场的支持力度不断加大。9月政治局会议首次提出推动房地产市场“止跌回稳”，12月政治局会议进一步明确“稳楼市”的目标，显示出政策端对房地产市场的高度重视。政策从供给与需求两端发力，旨在改善市场预期，推动市场企稳。例如，需求端政策通过降低首付比例、降低房贷利率、取消限购等方式，刺激居民购房需求；供给端则通过收储政策、城中村改造、土地供应调控等方式，优化市场供给。

政策的持续发力对市场产生了积极影响。9月底以来，市场预期有所修复，销售端和投资端均出现企稳迹象。例如，高能级核心城市房价初现止跌，二手房市场活跃度提升；投资端的资金到位情况有所改善，国内贷款和自筹资金降幅显著收窄。此外，宏观经济政策的支持也为房地产市场提供了有力保障。12月政治局会议提出实施更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，进一步改善了居民收入预期和市场信心。

展望2025年，政策端的支持力度有望延续。预计收储政策、城中村改造、融资支持等政策将进一步优化，为市场提供持续支持。同时，宏观经济政策的宽松态势也将为房地产市场创造有利环境。在政策的持续推动下，房地产市场有望逐步走向稳定，核心指标的降幅将进一步收窄。

总结

2024年，房地产市场在政策的密集调控下初现企稳迹象，但整体仍面临销售下滑和投资收缩的压力。展望2025年，销售端预计小幅下滑约3%，投资端的降幅则有望从2024年的两位数下滑收窄至个位数。这一趋势反映了政策的持续发力以及宏观经济环境对房地产市场的深远影响。尽管市场仍处于调整期，但在政策的支持下，市场信心有望逐步恢复，核心指标的降幅将进一步收窄。