保利发展深耕战略解析：城市群效应显著

房地产行业作为国民经济的重要组成部分，对经济增长、就业、居民财富和社会稳定具有重要影响。近年来，随着中国城镇化进程的加快和区域经济一体化的推进，房地产市场的区域分化特征愈发明显。特别是“中心城市+城市群”的发展战略，已成为众多房企优化布局、提升竞争力的重要方向。在这一背景下，保利发展凭借其在不动产投资开发领域的深厚积累，坚持“中心城市+城市群”深耕战略，通过合理控制投资节奏和提升优质新货占比，实现了销售业绩的稳步增长和市场竞争力的持续提升。

 一、“中心城市+城市群”深耕战略的实施效果

保利发展在“中心城市+城市群”深耕战略的指导下，实现了销售业绩的稳步增长。2024年上半年，保利发展签约销售金额达到1733.36亿元，虽然同比下降了26.8%，但销售金额市占率从2021年的2.94%提升至2024年上半年的3.68%，销售排名跃居行业第一。这一成绩的取得，得益于保利发展在核心38城中的深耕细作，其中32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，城市深耕战略效果显著。

在城市群层面，保利发展在珠三角及长三角的销售金额占比提升至59.2%，三大城市群签约面积占比大幅提升。这一战略布局不仅使得保利发展在高能级城市和核心城市群中的市场份额得到巩固和提升，也为公司带来了更为稳健的经营业绩和品牌影响力。在市场深度调整下行和房企信用风险频发的形势下，保利发展通过积极适应市场变化，调整产品结构，实现了销售均价的持续提升，2024年上半年销售均价为18164.63元/平方米，同比增速为6.1%。

二、合理控制投资节奏，聚焦高能级城市和核心都市圈

在市场下行压力下，保利发展合理控制投资节奏，坚持“中心城市+城市群”的城市深耕战略，拿地更加聚焦高能级城市和核心都市圈。2024年上半年，公司拿地强度（新拓项目总地价/签约金额）大幅下降至7.3%，同时新增项目的权益占比显著提升。投资更加聚焦高能级城市，2024年1-9月高能级城市拿地权益金额占比高达95.5%，拿地均价显著提升的同时溢价率明显降低。

这一策略的实施，使得保利发展在土地市场上的表现更为审慎和精准。通过降低拿地强度，保利发展有效控制了投资风险，同时通过提升新增项目的权益占比，增强了对项目的控制力和盈利能力。此外，聚焦高能级城市和核心都市圈的拿地策略，使得保利发展能够更好地把握市场需求，提升项目的销售潜力和盈利空间。

三、积极提升优质新货占比，优化土储结构

保利发展在持续压降土储规模的同时，积极开发优质土储，在建项目中高能级城市占比持续提升。2024年上半年期末，公司未售土储建面13046万平方米，同比增速为-9.9%。在建面积中高能级城市占比为68.1%，待开发面积中高能级城市占比为53.5%。这一数据显示，保利发展在土储结构上的优化调整取得了积极成效。

通过积极提升优质新货占比，保利发展在新开工项目中高能级城市占比明显提升。2024年上半年期末，本年新开工面积占本年在建面积的比例为8.5%，较2023年上半年的5.6%有所提升。2022年以来，新开工项目中高能级城市占比持续提升，2024年上半年期末，高能级城市本年新开工面积占比为67.4%。

此外，保利发展通过持续的优化销售与土储结构，已售待结转项目中高能级城市占比显著提升。2024年上半年期末，签约未结转面积4086万平方米，同比增速为18.9%，对结算收入形成稳定的支撑。2021年之前获取的低均价项目正陆续结转，2024年上半年期末，高能级城市签约未结转面积占比为68.5%，较2023年的65.4%进一步提升。

总结

 保利发展通过实施“中心城市+城市群”深耕战略，合理控制投资节奏，并积极提升优质新货占比，实现了在房地产市场中的稳健发展。公司在核心城市的市场份额稳步提升，土储结构不断优化，新开工项目中高能级城市占比持续增加，这些举措为保利发展的长期发展奠定了坚实的基础。在行业竞争日益激烈的背景下，保利发展的这些战略举措，不仅提升了公司的市场竞争力，也为行业的健康发展提供了有益的借鉴。未来，随着城镇化进程的持续推进和区域经济一体化的深入发展，保利发展有望在“中心城市+城市群”深耕战略的指引下，实现更高质量的增长。

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