2022年住房行业专题报告 两大属性及住房需求测算逻辑分析

1、住房的两大属性：消费属性&投资属性

从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性需求。居民住房具有两种属性：消费 属性和投资属性。1）消费属性：包括刚性住房需求与改善性住房需求，可以视作我国的住房真实需 求。其中刚需主要来源于：人口和城镇化率的提升，包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市 人口迁移导致的结构性变化等。改善性住房需求主要是由住房条件的提升所带来的，即来源于人均 住房面积的提升和棚改带来的改善性需求。2）投资属性：即金融属性更具周期性和政策性，其中预 期资产价值升值和收取稳定的租金是投资性需求的关键因素。

本篇报告我们主要测算我国的真实住房需求（即消费属性需求），得到以下结论： 人口与城镇化率提升带来的刚性需求：2035 年前，城镇化提升带来新增住房需求平均每年为 3.5 亿平，而 2036 年之后会下降到 0.68 亿平。一线单个城市平均每年有 268 万平的需求，二线单个 城市有 1004 万平。

人均住房面积提升带来的改善性需求：人均住房面积提升带来的新增住房需求约为 5.55 亿平/ 年。一线单个城市平均每年有 1150 万平的需求，二线单个城市有 922 万平。 我国的住房真实需求还有多少？根据我们的测算，2022-2024 年真实住房需求分别为 10.11、9.63、 9.66 亿平。我国新增住房真实需求在 2035 年前平均为 9.97 亿平/年，根据新房占总销售的 70%估 算，预计商品住宅销售中枢在 7.0 亿平/年。2035 年以后由于刚需的明显缩减，新增真实需求会 下降，但仍超过 6.5 亿平/年，主要由改善性需求支撑。

2、2035 年前，每年新增真实需求平均 9.97 亿平，2035 年后 超过 6.5 亿平

从长期总量来看，我国的真实住房需求仍然有支撑。根据我们的测算，2035 年前每年的新增真实需 求平均 9.97 亿平，2035 年后超过 6.5 亿平。 新增的真实的住房需求=当年城镇常住人口*当年城镇常住人口人均住房面积-上一年城镇常住人口* 上一年城镇常住人口人均住房面积。根据我们的测算，2022-2024 年三年平均的新增真实需求还有 9.8 亿平。2022-2035 年期间，新增真实的住房需求均超过 9.6 亿平/年，2035 年将达到顶峰 10.24 亿平； 2036-2050 年，超过 6.5 亿平/年，2050 年为最低值；2051-2065 年超过 7.8 亿平/年。

从商品住宅销售面积上看，过去 12 年总体趋势基本与我们预测的新增真实需求吻合，中间的差异主 要来自于周期性和投资性的影响。我们用相同的测算方法回溯了过去已有年份的新增真实需求（显 示 3 年移动平均），可以看到，从趋势性来看，我国商品住宅销售面积实际值趋势基本符合我们所 预测的新增真实需求。

2021 年我国商品住宅中新房市场销售金额为 16.4 万亿元，同比增长 6%，二手房市场销售金额约 7万亿 元，同比下降 7%，新房销售占比为 70%，我们假设未来新房销售占比为 70%左右，因此从整体中枢上 看，2022-2035年的真实需求平均为 9.97亿平/年，商品住宅的销售面积大约能够维持在 7.0亿平/年。

在下面的第三、四章我们会对城镇化提升以及人均住房面积提升分别测算，来观察对应新增刚性需 求与新增改善性需求的体量。其中新增刚性需求方面，我们会单独测算家庭人数的增加、结婚对数 的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善性住房需求方面，我们会单独测算非成套住房改 善和棚改带来的改善性需求。

3、2035 年前城镇化提升带来住房需求测算逻辑分析

刚需方面，我们对城镇化提升所带来的住房需求进行了测算。测算逻辑如下：a）预测总人口；b） 预测城镇化率提升趋势，得到城镇常住人口预测值；c）修正城镇户籍人均住房建筑面积为城镇常住 人均住房建筑面积；d）计算新增住房需求。

a）总人口预测：我国人口增速近年来明显放缓，截至 2021 年年末，我国人口为 14.126 亿人，同比 增长 0.03%，增速较 2020 年下滑了 0.11 个百分点。我们对于未来中国人口预测是依据最新联合国预 测《世界人口展望 2019》，作出总人口趋势拟合线。由于联合国预测中国人口普遍略高于实际值， 我们根据趋势拟合数值平移调整所得我国总人口预测数值（平移程度为过去五年的移动平均差额）。 根据我们的测算，总人口将在 2028 年达到峰值（14.23）亿人；2035 年预计下降至 14.16 亿人；2050 年降至 13.6 亿人。

b) 城镇化率预测：参照社科院的城镇化率增长趋势（即 2025、2030、2035 年城镇化率分别为 67.99%、 72.13%和 75.27%），拟合可得 2020-2035 年城镇化率遵循线性关系；依据社科院预测 2050 年城镇化率 将达到 80%，我们给予 2036-2050 年每年增长 0.30 个百分点；2065 年 90%，2050-2065 年根据每年增长 0.67 个百分点来预测。 我国常住人口城镇化率稳步提高，但对比国外仍有提升空间。2004-2021 年，常住人口城镇化率基本 呈现了线性增长趋势，2021 年常住人口城镇化率为 64.72%，城镇常住人口为 9.14 亿。美国城镇化率 在 1960 年达到 70%，1990 年达到 75%，2003 年达到 80%，2021 年为 83%；日本城镇化率在 1960 年达 到 63%，1975 年达到 75%，2001 年达到 80%，2010 年达到 90%，2021 年为 92%。参照社科院的城镇化 率增长趋势，我们预测在 2030 年、2035 年，常住人口城镇化率分别约达到 71.72%和 75.57%；2050 年 常住人口城镇化率达到 80.07%；2065 年达到 90.07%。

c）修正城镇户籍人均住房建筑面积为城镇常住人均住房建筑面积。由于统计口径不同，统计局披露 的城镇人均住房建筑面积实为户籍人口口径，故根据校正系数将城镇户籍人均住房建筑面积修正为 城镇常住人均住房建筑面积；校正系数设定为 0.92，因披露的城镇范围大于自然资源部口径，故进 行了 92%的调整。

d）计算新增住房需求。根据新增住房需求=新增常住人口*城镇常住人均住房建筑面积，假设未来城 镇常住人均住房建筑面积为 31.1 平米不变，得到城镇化率提升新增的住房需求。需要明确的是，此 处我们考虑的是住房需求每年新增的部分。

2035 年前，由城镇化提升带来的新增住房需求平均 3.5 亿平/年。根据测算，得到以下结论： 1）未来三年城镇化提升带来的新增住房需求共计 12 亿平，2022-2024 年城镇化提升新增住房需求分 别为 4.46、3.84、3.72 亿平，平均每年 4.01 亿平。 2）2035 年以前，每年的新增住房需求仍将超过 3 亿平，平均每年 3.5 亿平。当 2035 年城镇化率超 75%， 当年新增住房需求为 2.98 亿平。 3）2035-2050 年期间，城镇化率提升速度减缓，2050 年超 80%，结束快速推进时期，进入城镇化缓慢 推进的后期阶段，2002-2021 年城镇化率年均推进速度为 1.28 个百分点，我们估计，2022-2035 年城镇 化率年均推进速度为 0.72 个百分点，2035-2050 年降至 0.3 个百分点，伴随着新增人口的减少和城镇 化速度放缓，新增住房需求将逐步下降，从 2036 年 0.84 亿平逐年下降至 2050 年基本无新增住房需求。 在这个时间段中，人口和城镇化率都无法贡献较多新增需求。 4）2050 年之后，城镇化率会逐步达到饱和状态，2051-2065 年的城镇化率年均推进速度为 0.67 个百分 点。同时，根据我们的预测，我国人口在 2050 年达到最低值 10.89 亿人，2051 年开始人口缓慢回升， 共同带动城镇化提升所带来的住房需求。2065 年我国城镇化率超 90%，达到接近天花板饱和的状态， 我国人口回升至 11.36 亿人，当年新增住房需求为 0.51 亿平（城镇化率提升停滞，由人口回升带来的 新增需求）。

3.1 2035 年前家庭人数的增加带来的新增住房需求为 1.35 亿平/年

从 2013 年单独二孩政策到 2016 年的全面二孩政策，总人口出生率有所增加；但自 2017 年以来生育 率逐年下降。2013 年，全国已有海南、云南、青海、宁夏、新疆五个省（自治区）农村实施单独二 孩政策；2014 年，单独二孩政策开始在全国实施，当年总人口出生率同比增加 0.8 个千分点，但 2015 年又回落至 12‰；2016 年 1 月，全面二孩政策实施，当年总人口出生率显著增加至 13.6‰。2013 年后， 二孩新生占比显著增加。人口抽样调查数据显示不同孩次新生占比中，二孩新生占比从 2013 年开始 不断增加，2017 年达到 51.8%，首次超过一孩新生占比。

2017 年以后由于生育意愿的下降，出生率逐年下降，2021 年出生率显著降低至 7.52 ‰，较二孩政策 全面放开的 2016 年下降了 6.1 个千分点。出生率的逐年降低一方面是因为育龄女性的减少，2019 年 15-49 岁的育龄女性为 3.41 亿人，较 2016 年下降 3145 万人，育龄女性的减少很重要的原因是过去实 行严格的计划生育政策，多数 85 后 90 后为独生子女，作为社会生育的主体，这些人口基数减少了； 另一方面，结婚意愿与生育意愿下降，主要受到养育的时间与开销成本较大的影响，根据《中国生 育成本报告 2022 版》相关数据指出，我国家庭 0～17 岁孩子的养育成本平均为 48.5 万元，其中城镇 家庭 0～17 岁孩子的养育成本平均为 63 万；农村家庭则稍微低一点，约为 30 万；即使是最低收入的 家庭，养育成本也不低于 11.6 万元。

我们还发现，当前多数育龄妇女仅愿意生育一胎，而原本孩子较多的有再生育意愿。1）一孩占比相 对平稳在 43%左右，我们认为我国大多数育龄妇女仅生育一胎，后续再生育的情况较少。七普数据 显示，2020 年我国育龄妇女总和生育率为 1.3（即育龄妇女在育龄期内平均生育 1.3 个孩子）。2）二 孩占比自 2018 年以来逐步下降。2014-2017 年出生人口中二孩占比明显提升，由 2013 年的 31%提升至 2017 年的 52%，此后虽有所下降，但仍高于 40%，逐步下降主要是由于“二孩”效应逐步减弱的影 响。3）根据国家统计局的有关调查，2020 年我国育龄妇女的生育意愿子女数为 1.8，我们认为主要 体现在三孩及以上占比增加上，三孩及以上新生儿占比从 2016 年的 5.1%提升至 2021 年的 14.0%，意 味着原本孩子较多的家庭会有进一步的生育意愿。

多孩占比提升或催生更多三房、四房的需求。从国际比较来看，各国统计局披露的数据中， 2021 年 新加坡一孩、二孩、三孩及以上的新生儿占比分别为 46%、36%、18%；2020 年德国一孩、二孩、三 孩及以上的新生儿占比分别为 46%、33%、21%。我国目前的三孩及以上占比分别低于新加坡及德国 4、7 个百分点。克而瑞数据显示，在 194 个重点检测城市中，2015 年以来三房、四房成交占比整体 稳中有升，分别从 2015 年的 44.4%和 7.4%提升至 2021 年的 54.5%和 20.7%。与此同时，刚需市场整体 低迷，两房去化速度明显放缓，2021 年成交占比降至 14.7%。

家庭人数的增加带来的新增住房需求的测算逻辑为：a）根据总人口出生率预测总新生儿数；b） 根据城镇新生儿占总新生儿比重（假设稳定为 45%），得到城镇新生儿的预测值；c）根据新生儿 不同孩次占比，得到一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数；d）根据一孩、二孩及三孩以上城镇新 生儿数、城镇户籍人均住房建筑面积以及假设不同孩次对应新增住房需求的有效比例，得到新增 住房有效需求。

其中： a) 总人口出生率预测：我们根据生育率*育龄妇女人数得到当年新生儿人口，新生儿人口/总人口得到 总人口出生率。其中生育率依据对数趋势线推算；育龄妇女人数=上年育龄妇女人数+上年进入 15 岁 妇女人数-本年 50 岁妇女人数，考虑到育龄妇女的死亡情况给予一定比例推导而得。

c）根据新生儿不同孩次占比，得到一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数。2016 年全国 6 省 12 市生 育调査数据显示，有再生育意愿的育龄妇女大多都计划在 5 年内完成二孩生育，因此我们假设单独 二孩政策实施后的 5 年内生育行为会累积释放，随后生育水平会开始回落，然后稳定下来，即 2013-2017 年为二孩新生占比增加期，2018 年开始为二孩新生占比开始步入下降期，考虑到 2016 年全 面二孩放开，但全面二孩政策不及预期，生育堆积效应业已消退，我们认为 2021 年后二孩占比相对 稳定在 43%水平；此外，假设三孩新生占比稳定在 10%水平；

d）根据一孩、二孩及三孩以上城镇新生儿数、城镇户籍人均住房建筑面积以及假设不同孩次对应新 增住房需求的有效比例，得到新增住房有效需求。假设一孩、二孩及三孩以上新增住房需求的有效 比例分别为 100%、60%、30%；假设城镇户籍人均住房建筑面积为 2019 年水平，即 39.8 平米；不同 孩次新增住房有效需求=不同孩次新生儿*城镇户籍人均住房建筑面积*不同孩次新增住房需求有效比 例，得到不同孩次对应的新增住房有效需求。即，一/二/三孩的新增住房需求=一/二/三孩人数*城镇 户籍人均住房面积*100%/60%/30%。

根据测算，我们得到以下结论： 1）未来三年城镇新生儿人数约为 1443 万人；预计 2024 年一二三孩城镇新生儿人数分别为 214、204、 52 万人，占比分别为 45%、43%、11%。我们预测未来三年由家庭人数的增加带来的总需求约 4.26 亿 平。2016 年新生儿带来的新增住房需求曾出现过一个小高峰，达到 2.50 亿平。根据我们的测算， 2022-2024 年家庭人数的增加带来的总住房需求约为 1.44、1.42、1.40 亿平，平均 1.42 亿平/年。 2）2035 年前由家庭人数的增加带来的新增住房需求为 1.35 亿平/年，2036-2050 年为 1 亿平/年。

3.2 2035 年前由结婚带来的新增需求为 3.4 亿平/年

总结婚人数呈现下降趋势，结婚年龄结构显示晚婚已成趋势。2013 年后，总结婚人数不断下降，2019 年为 1855 万人，较 2013 年减少了 839 万人；其中，20-24 岁、25-29 岁结婚人数下降明显，而 30-39 岁 结婚人数增加明显。2013 年后，25-29 岁结婚人数占比超越 20-24 岁结婚人数占比，成为结婚主力； 30 岁以上结婚人数占比不断增加，2019 年超过 45%，其中 30-39 岁结婚人数占比为 26%，40 岁以上结 婚人数占比为 20%。

我们认为结婚人数的减少以及晚婚的趋势一方面是自我选择，受教育时间增加、教育年限延长推迟 就业平均年龄，进而推迟结婚平均年龄，我国平均初婚年龄已经从 1990 年的 22.87 岁上升至 2020 年 的 28.67 岁；同时，新一代年轻人追求独立自由与高品质的生活，尤其是经济发展和受教育水平提高 给女性提供了更多就业机会，社会地位上升；另一方面婚育成本（包括高房价、高教育支出等）导 致年轻人推迟结婚。

从家庭偿债负担来看，我国的房贷负担高于低利率国家，2021 年房贷收入比为 77%，远高于日本的 37%；居民部门偿债比率为 11.93%，高于美国（7.11%）、日本（3.54%）、韩国（7.63%）和德国（6.71%）； 居民住房偿债比率为 5.75%，高于同期的美国与日本的 5.2%和 1.7%。除此以 外，如前文提及的生育成本也明显攀升。

回溯历史数据，结婚对数增加带来的刚需在 2013 年达到顶峰，近 5.9 亿平米。根据结婚年龄结构及 以下假设可测算由结婚新增的住房需求：假设各年龄段结婚对数为结婚人数的 1/2；假设 20-24 岁、 25-29 岁、30-39 岁及 40 岁以上结婚对数购房的比例分别为 50%、60%、40%、30%；假设平均每套住 房建筑面积为 90 平米。各年龄段新增住房需求=各年龄段结婚人数*1/2*结婚购房比例*套均面积。我 们回测得到，2005-2019 年新增结婚分别增加住房需求 3.8、4.2、4.5、4.9、5.4、5.4、5.7、5.8、5.9、5.8、 5.4、5.0、4.6、4.3、3.9 亿平。

首先，我们对结婚适龄人口进行预测，到 2024 年，全国 20 岁以上人口将达到 11 亿人。根据我们的 测算逻辑：1）根据过去四年出生人口加总调整后得到 0-4 岁人口数量：进行了历史值的追溯，过去 四年出生人口加总数/0-4 岁人口数量的比例基本稳定在 1.03，以此调整得到 0-4 岁人口数量；2）根据 0-4 岁人口数量，推演得到 20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁人口数量；3）65 岁以上人口数量占比为趋势 拟合所得：根据历史数值及 2050 年 27.9%的中国老龄化峰值水平做出趋势拟合线，预测各年份的 65 岁以上人口数量占比；4）40-65 岁的人口数量占比基本稳定在 36.6%，40 岁以上人口数量占比为 65 岁以上人口数量占比+36.6%所得。我们预计，2022-2024 年全国 20 岁以上人口将达到 11.0 亿人以上， 占总人口比重为 81%。2035 年，20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁及 40 岁以上人口数分别为 0.81、0.73、1.74、 8.06 亿人，占总人口比重为 5.7%、5.1%、12.3%、56.9%。

其次，根据我们对结婚人数进行预测，全国结婚人数将在 2024 年下降至 917 万对。1）20-24 岁结婚 人数占 20-24 岁人口数比重趋势线呈线性，在 2024 年达到 137 万对。2）25-29 岁结婚人数占 25-29 岁 人口数比重趋势线呈二项式，在 2024 年达到 220 万对。3）30-39 岁结婚人数占 30-39 岁人口数比重呈 对数，在 2024 年达到 351 万对。4）40 岁以上结婚人数占 40 岁以上人口数比重稳定在 0.6%，在 2024 年达到 209 万对。

最后我们对结婚带来的刚需进行测算，未来三年由结婚带来的新增住房需求近 3.68 亿平/年，2022-2024 年分别为 3.72、3.71、3.63 亿平。假设 20-24 岁结婚对数中对新增住房需求有 50%、25-29 岁有 60%、 30-39 岁有 40%、40 岁以上有 30%。那么，20-24 岁、25-29 岁、30-39 岁、40 岁以上结婚新增住房需求 分别约为 0.58、0.62、0.62 亿平；1.34、1.26、1.19 亿平；1.03、1.05、1.05 亿平；0.55、0.56、0.56 亿平。 2035 年结婚新增住房需求为 3.32 亿平，长期呈现整体下降趋势。到 2035 年前，平均每年有 3.41 亿平 的新增需求。

3.3 从人口迁移的角度来看，一线城市平均每年新增住房需求 268 万平/城，二线为 1004 万平/城

从结构来看，人口迁移也会对住房需求产生影响，城镇常住人口净流入较多的城市往往能催生更多 的新增住房需求。1）我们可以明显看到，一线城市人口增长在近几年明显放缓。2021 年北京城镇常 住人口下降 0.3 万人，上海增加 2.3 万人，广州增加 11.1 万人，深圳增加 4.8 万人。根据城市总体规 划，北京、上海、广州和深圳的常住人口上限分别为 2300 万人、2500 万人、2000 万人和 1900 万人。 目前北上广深的人口余额分别仅为 111.4 万人、10.57 万人、118.94 万人、131.84 万人。四大一线城市 的总体常住人口“余额”仅为 372.75 万人。在人口总量的控制上，一线城市，尤其是北京和上海早 已有所行动，落户自由度最低。我们认为，城市人口规模和城市经济有规模递减效应，城市达到增 长边际时，人口增加对城市效率的改善微乎其微。对一线城市来说，人口的规模是发展的根基，人 口的质量与结构是发展的关键。控制人口流入的同时，一线城市也在放开人才落户门槛，通过调整 落户政策吸引中高端人才流入，将进一步优化人口结构，实现城市的可持续发展。一线城市正在将 人口红利转为人才红利，进入平缓增长和结构优化并行的时代。2）二线城市中，武汉、成都、重庆、 西安、杭州城镇常住人口净流入较多，我们认为二线城市仍处于人口增量的竞争阶段，在中国人口 发展转入存量阶段，各城市如何从“存量池”中吸引增量，决定着未来的城市竞争格局。过去一线 城市曾凭借产业优势，吸引了大量的人口，而近两年人们开始“逃离”一线城市，离家乡更近、人 文环境类似的省会城市成为了更优的选择，部分中西部省会城市的吸引力也明显提高，人口增量出 现了稳步增长。武汉后疫情时代经济复苏，连续两年新增城镇常住人口超过 100 万；西安、郑州近 两年的增量也较大；随着成渝城市群的发展，成都与重庆的人口吸引力也明显提升；拥有较多资源 的杭州也形成了强劲的人口吸引力。2021 年杭州/南京/郑州/武汉/成都/重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇 常住人口净流入值分别为 20、10、13、105、72、30、12、13、20、12 万人。

一线城市平均单个城市每年新增住房需求 268 万平，二线为 1004 万平。我们根据每个城市新增城镇 常住人口*人均住房面积计算得到各城市新增住房需求。一线城市中，北京/上海/广州/深圳城镇常住 人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为 358、190、357、168 万平；其中 2022-2035 年北京/上海 /广州/深圳总住房需求分别为 5017、2661、4992、2685 万平。二线城市中，杭州/南京/郑州/武汉/成都/ 重庆/青岛/厦门/西安/福州城镇常住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为 1363、563、670、 1540、682、1666、861、547、1345、801 万平。三四线城市中，芜湖/金华/温州/三亚/泉州/烟台城镇常 住人口增加带来的平均每年新增住房需求分别为 355、410、193、78、340、275 万平。

4、人均住房面积提升带来的改善性需求为 5.55 亿平/年

当前我国城镇常住人口人均住房建筑面积约为 31 平米，套内面积预计约为 25 平米，人均住房面积 相对低于发达国家。根据我们的测算，2021 年城镇常住人口人均住房建筑面积约为 31.1 平米（统计 局披露的城镇人均住房建筑面积实为户籍人口口径，我们将城镇户籍人均住房建筑面积修正为城镇 常住人均住房建筑面积）。假设得房率平均为 80%，实际人均套内面积为 24.9 平米。而发达国家普 遍在 30 平米以上，其中美国、英国、法国分别为 52、40、37 平米，日本、韩国分别为 31、27 平米。

我们预测随着人均住房面积的提升将带来 5.55 亿平米/年的新增需求。我们假设在总人口不变的情况 下，纯粹由住房面积提升带来的新增需求=14.13 亿人*新增人均住房面积。我们用线性拟合法来测算 未来人均住房面积，得到 2022-2024 年，为 31.7、32.3、32.9 平米。也就是说和海外国家对比，在 2021 年达到日本的水平，2036 年达到英国的水平，2056 年达到美国的水平，最终得到平均每年的新增住 房需求为 5.55 亿平米。

4.1 我们预计 2035 年前非成套住房改善后带来的新增住房需求平均 1.15 亿平/年

我们预计当前中国住房成套率为 86.48%，预计 2035 年前由非成套住房改善带来的新增住房需求为 1.2 亿平/年。从家庭住房抽样调查数据显示，2015 年中国城镇住房成套率为 84.32%，尚有 15.68%的住房 需要更新。2005、2010、2015 年城镇非成套住房建筑面积为 23.8、31.6、35.5 亿平。我们对住房成套 率进行拟合，得到 2022 年当前我国住房成套率为 86.48%，2035 年将达 91.29%。根据我们的测算， 2022-2024 年住房成套率为 86.48%、86.85%、87.22%，城镇非成套住房改善后带来的新增住房需求分 别为 1.07、1.08、1.10 亿平。在 2035 年之前每年由非成套房改善带来的新增需求约 1.15 亿平；2022-2035 年共计约 16.15 亿平。

由非成套住房的改善带来的新增住房需求测算逻辑：a）通过趋势拟合得到住房成套率，再通过 1- 住房成套率=住房非成套率，计算得到城镇住房非成套率的预测值；b）预测每年城镇非成套住房的 建筑面积的下降量，我们认为非成套住房会逐步改善为成套住房，即城镇住房非成套建筑面积改善 体量=当年城镇住宅总建面*当年住宅非成套率下降的百分点数。

4.2 未来 3 年由棚改带来的购买新房的需求合计 0.28 亿平

棚改最早 2005 年在辽宁省首次启动；2008 年开始实施实物化安臵和货币化安臵相结合的方式，其中 货币化安臵是政府直接通过货币的形式补偿被拆迁的棚户区居民，主要有三种方式：1）居民通过发 放的购房券自主在政府搭建的购房平台上以购房券抵扣购房款；2）政府购买存量房，并以不高于相 应区域商品房的均价价格卖给棚户区居民；3）政府一次性以货币形式补偿棚户区居民。

棚改政策显著拉动了商品住宅销售，根据我们的计算，2017 年棚改货币化安臵购买新房面积占全国 商品住宅销售面积的比重达 15%，2021 年回落至 1%。2013 年棚改进入加速阶段；2014 年国开行专门 成立金融事业部办理棚改相关贷款业务，央行创设抵押补充贷款（PSL）为棚改提供长期低利率的资 金支持，2015 年前后，由于房地产市场库存高企，为了盘活市场，国务院、财政部、住建部等部委 均强调推进棚改的货币化安臵，因此 2015-2017 年全国货币化安臵比例不断上升，预估 2017 年的货币 化安臵比例达 55%，2018 年以后开始逐步下降。根据我们测算，2013-2017 年棚改货币化安臵转化成 购买新房的面积从 0.16 亿平提升至 2.11 亿平，占全国商品住宅销售面积的比重从 1%提升至 15%；2021 年棚改货币化安臵购买新房的面积回落至 0.16 亿平，占全国商品住宅销售面积的比例回落至 1%。

棚改改善性需求的测算逻辑为：a）预测棚改货币化安臵比例，得到棚改货币化安臵套数；b）假设 棚改货币化安臵套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到棚改货币化安臵购买新房的面积。其 中：a）预测棚改货币化安臵比例，得到棚改货币化安臵套数。2018 年以来政策层面已不再强调货币 化安臵，未来将很可能采用实物化安臵与货币化安臵结合的方式，并逐步弱化货币化安臵，因此预 计 2018-2020 年棚改货币化安臵比例将下降至 35%、20%、15%；2021-2024 年稳定在 15%。b）假设棚 改货币化安臵套数中购买新房的比例及每套住房面积，得到货币化安臵中购买新房的面积。假设购 买新房比例为 70%、购买存量房比例为 20%、未购房比例为 10%；假设每套住房面积为 90 平米；棚 改货币化安臵购买新房面积=棚改开工套数*货币化安臵比例*货币化安臵中购买新房比例*套均面积。

根据我们的测算，我们得到未来 3 年棚改带来的新房需求合计约 2767 万平。2020 年以后我们认为整 体棚改的量会大幅减少。根据我们测算， 2022-2024 年棚改货币化安臵中购买新房面积分别为 1134、 907、726 万平，同比增速分别为-27%、-20%、-20%。

4.3 从人均住房面积提升的角度来看，一线城市平均每年新增住房需求合计 4601 万平

从结构来看，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求大于二线城市。我们对不同城市的 城镇人均建筑面积进行测算，其中呈现明显趋势的城市我们按照拟合数值预测（北京、上海、广州、 杭州、南京、郑州、福州、芜湖、金华、温州、烟台），其余无明显趋势的城市统一以 0.8 平的增量 逐年递增。根据我们的测算，一线城市由人均住房建面提升带来的新增住房需求平均每年为 1150 万 平/城，二线城市平均每年需要 922 万平/城。此外，我们还将各个城市的人均住房建面与发达国家水 平进行对比，发现我国人均住房建面提升到发达国家水平仍需要超过 10 年，一线城市平均需要 11 年的时间才能提升至日本的水平，而提升到英国和美国的水平还需要 30 年和 57 年的时间；二线城 市提升到日本的水平平均需要 1 年，提升到英国和美国的水平分别需要 12 年和 31 年。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）