房地产行业专题报告：中国真实住房需求还有多少？（2022版）.pdf

房地产行业专题报告：中国真实住房需求还有多少？（2022版）从消费属性来看我国的住房真实需求，可以分为刚需和改善性需求（本文不考虑由 政策和投资需求带来的周期性波动）。刚需主要是由人口和城镇化率的提升带来的， 包括家庭人数的增加、结婚对数的增加、城市人口迁移导致的结构性变化等。改善 性需求主要是由住房条件的提升，即人均住房面积的提升带来的，包括非成套住宅 改善、棚改等带来的需求。

我国住房新增真实需求还有多少？根据我们的测算，2022-2024 年新增真实住房需求 分别为 10.11、9.63、9.66 亿平。我国住房新增真实需求在 2035 年前平均为 9.97 亿平/ 年，以新房占比 70%估算，预计商品住宅销售中枢在 7.0 亿平/年。2035 年以后真实需 求会下降，但仍超过 6.5 亿平/年。

单独看城镇化提升带来的刚性需求有多少？我们预计我国城镇化率将在 2035 年达 75.57%；总人口将在 2028 年达到顶峰（14.23 亿人）。截至 2021 年，全国城镇住房总 建面 284 亿平。根据我们的测算，2022-2024 年城镇化提升带来的新增住房需求分别为 4.46、3.84、3.72 亿平。2035 年前城镇化提升带来新增住房需求平均每年为 3.5 亿平， 而 2036 年之后会下降到 0.68 亿平。我们预测：1）由家庭人数增加带来的新增刚需： 未来三年城镇新生儿人数合计约 1443 万人，因此由家庭人数的增加带来的新增住房 需求为 1.42 亿平/年。2035 年前平均 1.35 亿平/年，2036-2050 年平均 1 亿平/年。2）由 结婚带来的新增刚需：未来三年由结婚带来的新增住房需求近 3.68 亿平/年，2035 年 前平均 3.41 亿平/年。3）由人口迁移带来的新增刚需：一线单个城市平均每年有约 268 万平的新增需求，二线单个城市有约 1004 万平。

单独看人均住房面积提升带来的改善性需求有多少？根据我们的测算，2021 年我国城 镇常住人口人均住房建筑面积为 31.1平/人，套内面积约 24.9平/人，发达国家套内面积 普遍在 30平/人以上。假设在每年提升 0.61平的基础上，预计 2036、2056年达英、美国 水平。2022年后人均住房面积提升带来的新增住房需求约为 5.6亿平/年。我们预测：1） 非成套住房改善后带来的新增改善性需求：2035 年前住房非成套改善后带来的新增住 房需求平均 1.15亿平/年。2）棚改带来的新增改善性需求：未来 3年棚改带来的购买新 房的需求合计约 0.28亿平。3）各能级城市人均住房建面提升带来的改善性需求：一线 单个城市平均每年有 1150 万平的新增需求，二线单个城市有约 922 万平。一线城市平 均需要 11年的时间才能提升至日本的水平，提升到英国和美国的水平还需要 30年和 57 年的时间；二线城市提升到日本的水平平均需要 1 年，提升到英国和美国水平分别需 12年和 31年。