房地产行业新发展模式研究:大变局,住房制度的探索和房企的发展模式选择.pdf
- 上传者:大三班
- 时间:2023/02/21
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房地产行业新发展模式研究:大变局,住房制度的探索和房企的发展模式选择。国内房地产新发展模式的本质是房住不炒、租购并举的长效机 制,房企发展模式有望在此基础上演变成三大方向。2021 年底中 央经济工作会议明确提出房地产业要“探索新的发展模式”。相 较重抑制需求轻增加供给、重短期调控轻长效机制的旧发展模 式,新发展模式主要变化有:金融制度,注重股债融资均衡,继 续扩大住房公积金覆盖面,盘活存量住房公积金,成立住房政策 性金融机构。土地制度,充分盘活城市存量土地,新出让土地向 保障性住房倾斜,集体建设用地有望成为重要供地来源。税收制 度,积极稳妥推进房地产税收立法改革。住房供给,加快建设租 赁住房与共有产权房供给与保障体系,必要时立法实施租金控 制,发展租购同权。中国未来房企将向重资产降杠杆、中资产强 运营、轻资产重品牌三大方向演变。
新加坡、德国、美国成熟市场制度各有千秋,但均有土地财政依 赖度低、税制设计抑制投机、重视住房保障和住房租赁的特点。 土地领域,三国政府土地财政依赖度均较低。金融领域,新德两 国坚持稳健金融政策,美国则因过度金融化引发泡沫积累乃至金 融危机。税收领域,三国均重交易轻保有,美国税收减免工具较 发达。供给领域,三国均高度重视住房租赁制度。效果方面,新 德两国房价控制较好,均保持了较的低房价涨幅与房价收入比。 而美国的房价长牛,与其过度金融化特征吻合。
美国、新加坡和香港房企分别在传统开发和资产管理模式方面对 国内房企具有借鉴意义。美港两地房企很少通过预售资金快速扩 表,故在开展开发业务的同时保持较低负债率。新加坡凯德模式 则对中国房地产业及国家资本进入不动产领域具备借鉴意义。目 前中国从商管团队培养、REITs 退出渠道建设方面已具备土壤。
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