第3次大转型：中国住房新十年报告（87页）-贝壳研究院&空白研究院

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时间：2021/05/07
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从 1949 年至今，我国住房市场经历了三次结构性变迁。1949 年到 1978 年是社会福利分房制度主导的 30 年，住房的生产、分配与消费过程由国家和单位决定。这一时期的居住条件持续恶化，人均住房面积下降到不足 4 平米，严重的房荒侵袭每一个城市。1978 年到 1998 年属于过渡期，这个 20 年的主体制度形态仍然是福利分房，但部分环节开始推进市场化改革的试点，例如提高租金、公房出售、企业或单位住房占比上升、集体住房、个人自建也开始出现，也出现一定比例的商品房开发，这个阶段是我国住房开发“百花齐放”阶段，住房开发总量是前 30 年的 30 倍，居住条件得到了明显改善，人均住房面积提升到 9平米。这个过渡期最大的价值是公有住房体系开始松动，市场化改革试点取得初步成效，土地有偿使用、住房公积金制度、个人按揭贷款等都进行了有益的探索，为后续的市场化与商品化改革解放了思想、奠定了基础。1998 年到 2018 年是中国住房发展中的第二大阶段，也正是这个阶段，我国完成了从公有住房体系到市场化住房体系的转型。1998 年面对东亚金融危机的外部冲击与经济寻找新兴增长点的内在要求，国家下决心停止城镇住房福利分配制度，全面推进住房市场化与商品化，土地“招拍挂”、商品房预售、住房金融、住房税收等一系列关键领域的改革取得重大突破，由此推动了普遍商品房与经济适用房的快速发展，住房的商品属性得到极大释放，住房消费、保值增值的观点日益普及，房地产也日益成为我国经济的重要支柱。2008 年全球性金融危机，我国采取了“一揽子”刺激政策，其后的 10年，住房的金融属性逐步彰显，土地财政与土地金融成为地方政府加杠杆的重要基础；借助于高杠杆、高周转的发展模式，开发商迅速变大；居民的自住、投资、投机性需求全面释放，住房条件得到极大改善，同时杠杆率也快速上升。总的来说，过去 20 多年，尤其是过去 10 年是我国房地产市场超高速发展的时期，是真正的“黄金时代”。过去 20 年商品住宅销售额累计112 万亿，超 8 亿城镇人口的住房需求基本上得到了较好满足，人均住房面积相比 1978 年提升了 10 倍以上，住房存量面积超过 350 亿平方米，户均住房套数大于 1，我国已经总体上告别了住房短缺，实现了住房的基本平衡。