楼市压力测试后韧性显现：租金止跌与需求企稳支撑底部震荡

宏观转弱下的楼市压力测试

今年“小阳春”结束后，房地产市场并未复刻去年同期加速下跌的走势，反而在量价两端呈现出一定的改善迹象。然而，自6月中旬以来，随着宏观经济动能的边际转弱，楼市再度面临承压局面。这一阶段的调整并非单一因素所致，而是宏观经济增长放缓、季节性淡季效应以及金融市场波动三重利空因素集中叠加的结果，对尚处于自然筑底阶段的房地产市场构成了一场严峻的“压力测试”。

从供给侧来看，二手房挂牌量由此前的整体去化转向结构分化。一线城市挂牌量持续下降，去库存进程加速，而部分二线城市挂牌量出现回升，供给压力有所增加。需求侧方面，虽然二手房成交量仍保持同比增长，但涨幅边际收窄，实时成交套数同比增速回落明显。价格层面，二手房挂牌价和成交价在经历短暂企稳后再度转弱，月环比跌幅略有走阔，但整体跌幅显著好于去年同期，显示出市场具备一定的韧性。

宏观经济增长动能的放缓是影响楼市表现的核心变量之一。二季度GDP增速较一季度有所回落，月度经济走势与房价拐点呈现高度趋同。在传统经济部门偏弱、居民收入和就业预期修复不足的背景下，居民加杠杆意愿持续偏低，部门杠杆率创下历史新高降幅。购房者更倾向于压缩贷款比例，选择低总价、小户型、高租息的房产，这种自发性的“防御”举措导致二手房成交放量与居民中长期贷款负增长并存的背离现象。

长期支撑因素的再确认：需求企稳与租金止跌

尽管短期面临多重利空扰动，但房地产市场的长期支撑因素正在得到进一步确认，这也是市场能够保持韧性的根本原因。首先，住宅总需求已趋于企稳。今年上半年，全国商品住宅销售面积同比下降，但这主要源于成交结构的加速转变，即二手房成交占比快速提升至50%以上。若将新房和二手房成交总面积作为衡量指标，全国住宅总需求的同比降幅仅为1.9%，预计2026年全年住宅总需求将与2025年基本持平。这表明当前房地产市场的压力并非来自需求总量的萎缩，而是结构性供给过剩和信心不足。

其次，租金价格的止跌为刚需房产提供了坚实的基本面支撑。将房地产类比股票，租金回报率相当于市盈率（PE），租金价格相当于每股收益（EPS）。如果代表EPS的租金持续下跌，即使估值处于底部，价格也可能超跌；反之，若租金企稳，房价便具备反弹基础。二季度以来，全国多口径租金数据环比均实现转正，结束了连续四年的下跌态势。同时，百城租金回报率已回到2.4%-2.8%的合理区间，接近公积金贷款利率水平。这意味着多数城市房产的居住价值与价格已基本匹配，下跌空间有限。

值得注意的是，土地市场的变化也折射出供给侧的深刻调整。典型房企拿地策略聚焦核心一二线城市，TOP20城市住宅土地出让金占全国比重显著提高，而非核心城市土地市场依然低迷。这种供给侧的收缩有助于加速新房库存去化，目前新房住宅已开工未售面积已降至2008年初水平，部分低能级城市新增供应可能率先进入枯竭状态。

短期展望：最差时刻过去与结构性止跌扩散

从短期视角看，年内房地产市场最困难的时刻即将过去。8月以来，重点城市二手房挂牌量再度回落，且下降速度较快，为过去5年同期最快，表明市场抛压减轻，供需关系正趋于平衡。政策层面，7月政治局会议定调“加大逆周期调节力度”，京沪相继出台地产优化政策，信号意义显著。随着存量政策效能释放及潜在增量政策（如公积金贷款优化）的预期强化，“稳楼市”有望成为政策抓手。

此外，楼市止跌呈现结构性扩散迹象。基于成交量、挂牌价、挂牌量、议价率、租金价格五个维度的综合评分显示，进入止跌区间的城市数量较5月末有所增加。东莞、沈阳等部分二线城市综合评分显著回升，有望进入止跌行列；合肥、重庆、南昌、青岛等城市成交价跌幅有望收窄。从具体板块看，苏州主力总价区间房产、合肥武汉高新区受益于“科技造富”的房产、重庆高租息高总价房产以及广佛微型户型均已出现止跌或回升迹象。

整体而言，经历过三重压力测试后，房地产市场展现出较强韧性。随着总需求企稳和租金止跌得到确认，下半年房价较难出现急跌。未来宏观经济的走势将决定房价在底部区间的震荡方向。随着经济逐渐探明底部，叠加“金九银十”旺季到来，预计房价跌幅将进一步收窄，成交价止跌的城市范围有望继续扩大。