2026年1-7月房地产数据解读：基本面承压与政策窗口期展望

销售端持续承压，市场趋势性扭转尚需时日

2026年7月，全国房地产销售面积同比增速为-13.4%，较上月小幅收窄0.9个百分点，但仍处于两位数下滑区间。1-7月累计销售面积同比增速为-11.8%，降幅较前值微幅扩大。从高频数据来看，8月前20日新房销量同比降幅较7月整体水平有所扩大，显示市场热度在短期政策刺激消退后再次回落。当前市场面临的核心制约在于二手房挂牌量尚未消化至合理水位，导致置换链条受阻，同时房贷利率与净租金收益率之间的息差收窄进程缓慢，削弱了房地产作为资产配置的替代效应。

居民购买能力与意愿方面，数据显示居民新增存款同比趋势回升，而存款余额同比趋势回落，活定期口径货币活化指数呈现回落态势，反映出居民部门在资产配置上仍偏向保守。回顾本轮周期，自2021年中以来销售数据持续回落，虽经历多次政策边际宽松及疫情后需求释放带来的阶段性回暖，但整体市场热度自2025年初起持续震荡下行。2026年初上海等地限制性政策放松曾带来短暂预期改善，但4月后市场再次进入回调通道。

供给端新开工底部震荡，竣工负增速有望阶段性收窄

7月单月新开工面积同比增速为-27.8%，降幅较上月扩大1.8个百分点；1-7月累计新开工面积同比增速为-24.0%。新开工数据的疲软基本滞后反映了半年前土地成交的低迷状态。鉴于年初以来土地成交面积同比持续处于低位，预计2026年下半年新开工同比将维持底部震荡格局，难以出现显著反弹。

竣工方面，7月单月竣工面积同比增速为-18.5%，降幅较上月收窄6.5个百分点；1-7月累计竣工面积同比增速为-23.2%。基于销售对竣工约两年的领先关系，考虑到2024年下半年销量受政策提振有所改善，预计2026年下半年竣工同比负增速将出现一定程度的阶段性震荡收窄。然而，从中长期视角看，受2021年后新开工大幅下滑影响，竣工大周期已基本告一段落，后续竣工弹性将受制于资金链压力而被动拉平。

开发投资方面，7月单月开发投资金额同比增速为-27.4%，降幅较上月扩大3.0个百分点；1-7月累计同比增速为-19.2%。年初销售市场热度回升对房企补货意愿的提振作用持续时间较短，在房企施工强度难以明显反弹及施工规模收缩的背景下，建安投资持续承压，进而拖累整体开发投资表现。

资金链指数低位回升，房价环比跌幅基本持平

7月房地产行业到位资金同比增速为-21.0%，较上月回升4.0个百分点。结构上，“国内贷款”同比回升而“新开工”同比回落，两者剪刀差收窄。需关注年底金融支持政策及经营贷管理办法到期后，政策续期及贷款接续可能带动国内贷款增速进一步回升，但这并不构成对新开工反转的预测依据。“自筹资金”同比趋势同步于新开工回落，“销售类到位资金”则同步于销售额回升。

7月末房地产行业资金链指数趋势值回升至112%，虽较上月有所改善，但仍处于历史较低水平。行业整体杠杆率自2018年后告别上行趋势，高位回落，标志着行业从过去的高杠杆囤地模式转向现金流主导的管理红利模式。在此背景下，板块行情逻辑逐渐从Beta主导转向Alpha选股，具备产品优势、服务优势及定价优势的产业链企业有望重获估值溢价。

价格方面，7月70城新房房价环比下跌0.2%，跌幅基本持平。结构上，一线城市环比增速由正转负零，二线城市由正负零转负，三线城市环比负增速持平。二手房房价环比下跌0.3%，其中一线城市环比上涨0.2%，二三线城市环比负增速持平。当前房价仍面临下行压力，但随着部分区域新房和二手房房价倒挂减少，价格走势趋于一致的特点逐渐显现。

投资策略：关注增量政策观察窗口与结构性机会

在当前科技股下跌带动市场风格切换的背景下，房地产板块股价已提前部分兑现基于“赔率”优势的配置价值判断，但当前仍具备“赔率”优势。短期来看，北京及上海等地的政策调整可能提升投资者对板块“胜率”的预期，带来阶段性交易机会。从中长期视角看，增量政策观察窗口预计在四季度至明年上半年开启，届时板块“胜率”或有进一步提高空间。

具体配置建议关注三类标的：一是业绩相对稳健且股息率较高的头部央企国企，如华润置地、华润万象生活等，适合长期配置；二是聚焦高能级城市、博弈基本面改善的标的，如中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、中国金茂、绿城中国等；三是受益于新房及二手房市场量价潜在改善的平台型企业，如贝壳。此外，越秀地产、龙湖集团、金地集团等企业也值得跟踪。产业链角度，随着竣工回落预期消化，具备竞争优势的供应商集中度提高，竞争格局改善驱动的逻辑正在形成。生态链转型方面，REITs标的长赛道布局及不动产资管促进也是重要方向。