核心城市租赁需求企稳，保租房引领行业成长与REITs机遇

核心城市租金止跌回稳，租赁需求具备强支撑

2026年年初以来，在租赁供给缩量及核心区域产业趋势强劲的带动下，上海、北京、深圳等一线核心城市的租金出现止跌回升态势。全国百城租金指数在上半年呈现企稳势头，其中上海涨幅较为明显。这一变化主要得益于租房挂牌量的下降，部分房源因限购政策放松而由租转售，导致供给端收缩。从结构上看，核心区域因产业聚集度高、租赁需求持续旺盛，租金涨幅领先于非核心区。

我国租赁住房总需求拥有较强支撑，主要源于流动人口规模的增长以及初婚初育年龄的推迟。庞大的流动人口基数叠加购房行为后置，使得一二线核心城市成为租赁需求最为旺盛的区域。这些城市不仅流动人口规模大，且房价收入比和月供租金比普遍较高，居民购房压力较大，从而维持了较高的租赁意愿。尽管青年失业率略有上升可能提升租赁群体对租金的敏感度，但核心城市的基本面依然稳固。

保租房引领供给增长，运营模式向轻重资产两端分化

十四五期间，保障性租赁住房的建设带动了集中式公寓供应量的快速增加。2025年新开业项目中，保租房类型占比极高，新建项目占据主导。然而，随着供应高峰的到来，集中式公寓整体处于降价以稳定出租率的状态。预计2027年以后，新增供给将由新建转向存量改造，供应下行将有助于缓解集中式公寓的降价压力。

在商业模式方面，租金下行趋势导致中资产包租模式式微，其赚取租金价差的空间被压缩。当前，轻资产代运营及重资产自持模式成为主流扩张选择。地方国企系企业在重资产模式下凭借政策支持迅速扩大规模，而房企系和资管系企业则加速向轻资产模式转型，通过输出管理能力或提供个人房源托管服务来拓展业务边界。此外，灵活房型设计与社群运营成为企业构筑竞争优势的重要手段，上海等地推行的“商改住”政策也为保租房筹措提供了新的存量来源。

租赁住房REITs资产优质，公租房表现更为稳定

我国已上市的9只租赁住房公募REITs底层资产均布局在北京、上海、深圳、厦门、苏州等核心城市，且均为保租房或公租房，暂无市场化长租项目。这些资产区位优质，业绩达成率长期保持在100%左右，显示出较强的经营稳定性。其中，公租房项目由于租金受到政府指导且面向刚需群体，其经营表现更为稳定，受市场波动影响较小。相比之下，部分保租房项目在核心城市如厦门、深圳表现出较好的租金提升潜力。

从二级市场表现来看，租赁住房REITs展现出明显的抗周期属性，涨跌幅在各类REITs业态中排名靠前。板块内部存在分化，底层资产全部为公租房的产品以及布局沪深核心区域优质资产的产品表现更优。随着扩募进程的推进，核心城市的项目密度有望进一步提升，为投资者提供更多元化的配置选择。

投资建议关注两条主线：公租房与核心优质资产

基于当前市场环境与资产表现，建议关注两条投资主线。一是看好底层资产全部为公租房的REITs，如华夏北京保障房REIT和中航北京昌保租赁住房REIT，这类资产具备极强的抗周期性，租金表现稳定，适合作为防御性配置。二是看好布局核心城市优质区位、具备强劲需求的租赁住房项目，如国泰海通城投宽庭保租房REIT、红土创新深圳安居REIT等。以上海、深圳为代表的核心城市租金已现企稳迹象，这些区域的优质资产有望受益于需求回暖及租金修复，实现稳中求进的经营目标。