2025年中国商业地产市场分析：人民币机构资本重塑投资格局与未来五年趋势展望

2025年，中国商业地产市场正经历一场深刻的变革。在全球货币政策分化、地缘政治紧张局势加剧的背景下，外资在中国商业地产市场的活跃度显著回落，而内资买家，特别是具备负债端配置需求的保险及产业资本，则在大宗交易中表现得异常活跃。人民币机构资本，尤其是保险资金，已经成为中国商业地产投资的核心力量，推动着市场格局的重塑。本文将从人民币机构资本的投资行为、全谱系投资路径、商业地产租赁市场趋势以及资本化率观察等多个维度，深入分析2025年中国商业地产市场的现状与未来趋势。

一、人民币机构资本商业地产投资回顾

内资主导大宗交易，外资活跃度显著回落

2022年以来，全球货币政策的分化以及地缘政治的紧张局势，对中国商业地产市场的外资活跃度产生了显著影响。外资在中国大宗交易中的参与度明显下降，而内资买家，尤其是具备负债端配置需求的保险及产业资本，则在大宗交易中表现得异常活跃。数据显示，2025年上半年，内资买家在大宗交易中的占比已逼近100%，成为市场的绝对主导力量。

这一趋势的背后，反映了内资资本对中国商业地产市场的长期信心。保险资金作为内资资本的重要组成部分，凭借其长期稳定的负债端配置需求，成为中国商业地产市场的重要参与者。保险资金的投资行为不仅为市场提供了稳定的流动性，还推动了市场结构的优化和升级。

工业物流与商办赛道仍是存量配置基本盘

近五年来，险资成为人民币资本的中坚力量，投资了大量的工业物流资产。工业物流与商办赛道共同成为险资的主要配置类型，占据了险资投资组合的较大比重。这些资产类型以其稳定的现金流和较低的运营风险，成为险资配置的首选。

与此同时，长租公寓在保险机构的投资配置中占比相对较低。然而，随着保租房供给过峰，租赁住房或将成为险资提升投资组合稳定性的重要赛道，具备明显的增配空间。数据中心、康养等具有产业协同效应的资产也逐步纳入主流配置视野，显示出险资在投资策略上的多元化和前瞻性。

保险机构配置逐渐向“To-C”类扩容

除传统的物流、综合体、写字楼外，保险资金在长租公寓、社区商业、数据中心等赛道的配置明显提升。以零售为主的消费类资产近几年成交量显著提升，显示出保险资金在投资策略上的多元化和灵活性。

保险机构配置逐渐向“To-C”类扩容，资产组合更趋多元化。这一趋势不仅有助于保险资金分散投资风险，还能通过投资于与消费者直接相关的资产类型，获取更为稳定的现金流和回报。

头部险资与新入局机构共同维持市场流动性

大型险资配置规模始终领先，部分新入局的险资机构也在迅速崭露头角，常作为基金的跟投方参与。中小险资及新入局机构则通过基金跟投、联合投资等灵活方式介入，共同维持了市场的流动性与活跃度。

这种多元化的投资主体结构，不仅有助于提升市场的活跃度和流动性，还能通过不同投资主体的策略互补，推动市场的健康发展和创新。

二、全谱系投资路径解析与回顾

多层次资本市场体系构建完成

随着人民币不动产金融生态的日益成熟，市场已构建起涵盖合资公司(JV)、私募基金、机构间REITs及公募REITs的多种资本架构。丰富的全谱系金融产品矩阵，成功引入了包括保险、银行理财、券商自营及产业资本在内的多元化资金方，精准匹配不同风险偏好的资本需求。

这种多层次资本市场体系的构建，不仅为不动产全生命周期（从开发建设、改造培育到成熟运营）提供了深度覆盖与全面参与的机会，还加速推动了“资金-资本-资产”的良性闭环循环。

“开发-改造-提升-证券化”的人民币资本闭环逐步形成

从开发到成熟运营的不动产发展阶段中，人民币资本通过私募基金、机构间REITs、公募REITs等形式逐步构建起了“开发-改造-提升-证券化”资本闭环。伴随机会型、增值型、核心增值型以及核心型策略的发展与应用，人民币资本市场进一步迈向成熟。

这一资本闭环的形成，不仅为不动产项目提供了全生命周期的资金支持，还通过证券化手段实现了资产的流动性和价值变现，提升了市场的整体效率和活力。

灵活的交易结构设计，匹配各类资产风险特征

投资人配置方式日益成熟，从单项目走向股权与盲池策略，展现对持有型物业长期投资信心。外资/港资通过多种基金架构完成资产重组与退出，实现人民币资本对美元资本的逐步替换。

这种灵活的交易结构设计，不仅有助于匹配各类资产的风险特征，还能通过多元化的投资策略，提升市场的整体韧性和抗风险能力。

三、商业地产租赁市场趋势

跨境电商扩张放缓，华南产业链优势仍显稳固

受关税战（对美出口关税上升和小额包裹豁免取消）影响，二季度后跨境电商境内仓储扩张放缓，但大面积退租并未出现。未来一段时间内，出口目的地市场通过关税、合规审查等措施保护本地产业的做法或呈上升态势，预计跨境电商平台将加速布局海外仓以规避政策不确定性，对国内集货仓的规划将以稳为主。

华南消费品制造产业链优势依然稳固，而最新中美关税谈判后中国对美关税与东盟等地对美关税差距缩小，在境内生产的相对竞争力有所增强。

新增供应于明年开始退潮，空置率有望持续改善

2025年全国物流新增供应仍处于高位平台期，四季度华南和北京供应集中入市预计推升全年供应量超1000万平方米。外需韧性和国补刺激激活相关第三方物流和制造业租赁需求，2025年前三季度高标仓净吸纳量已超700万平方米，全年有望创历史新高。

高标仓新增供应预计将在2026年后急速收缩，未来三年（26-28年）供应量将较近三年（23-25年）下降近60%，有望带动市场空置率水平回归合理区间。

租金仍面临短期阵痛，入住率承压

受2023-2024年年均超过8万套保租房放量入市影响，上海长租公寓市场正经历租金与入住率的短期下行。2025年前三季度上海长租公寓平均租金累计下跌2.5%，跌幅较前两年收窄；入住率仍维持在85%以上。

保租房供应过峰，市场有望回归供需平衡。新建保租房规模缩减有望带动租赁市场回归供需平衡。

四、资本化率观察

中国不同资产类别资本化率趋同，短期仍有扩张压力

办公楼、零售物业和仓储物流租金收入端继续承压，投资者的风险偏好普遍谨慎一致，令一线城市三大主流物业类型资本化率逐步趋同。一线城市各资产类型平均资本化率与十年期国债收益率之间的利差保持在约400个基点的高位。

由于租赁基本面复苏缓慢及市场流动性尚未出现根本性改善，预计各资产类型的资本化率短期仍有扩张压力。亚太多数市场风险利差逐步拉大，中国内地一线城市平均利差持续领先。

底层资产再扩围，办公和酒店入选

11月28日，中国证监会发布《关于推出商业不动产投资信托基金试点的公告(征求意见稿)》;12月1日，国家发改委发布《基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)项目行业范围清单(2025版》。这两份文件的先后出台标志着中国公募REITs底层资产再次扩围后，基本完成了对广义商业地产类型的覆盖。

纳入公募REITs底层资产范围将打通办公楼和酒店资产在公开市场上的退出路径，对进一步激活其资本循环和提升市场交易流动性具有积极意义。

以上就是关于2025年中国商业地产市场的分析。在全球货币政策分化、地缘政治紧张局势加剧的背景下，中国商业地产市场正经历一场深刻的变革。人民币机构资本，尤其是保险资金，已经成为市场的重要力量，推动着市场格局的重塑。内资买家在大宗交易中的主导地位，工业物流与商办赛道的稳定配置，以及“To-C”类资产的逐步扩容，显示出市场的多元化和前瞻性。

多层次资本市场体系的构建和“开发-改造-提升-证券化”的资本闭环的形成，为不动产全生命周期提供了深度覆盖与全面参与的机会，加速推动了“资金-资本-资产”的良性闭环循环。商业地产租赁市场方面，跨境电商扩张放缓，华南产业链优势依然稳固，新增供应的退潮将带动空置率的改善，租金和入住率短期内仍面临压力。

资本化率方面，办公楼、零售物业和仓储物流的资本化率逐步趋同，短期仍有扩张压力，底层资产的再扩围将进一步提升市场的流动性和活跃度。未来五年，中国商业地产市场将继续在变革中前行，展现出强大的韧性和活力。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）