新城控股研究报告：驼行千里穿越周期，商业属性估值重塑.pdf

新城控股研究报告：驼行千里穿越周期，商业属性估值重塑。商业地产业务保持高毛利水平与稳定预期：公司已布局商业中心200座，已 开业173座，体量行业领先，凭借三四线良好的需求韧性、率先落位先发优势及较低竞争压力，2024年实现毛利率72%，出租率98.0%，商业运营收 入 128.08亿元，同比增长 13.1%，随着已开业商业运营成熟单方租金望同步提升，同时在“轻重并举”战略下，新开面积望持续提升，盈利预期积极。

房地产开发业务价格回升，盈利能力望迎改善：房地产市场在政策支持下出 现筑底信号，我们认为低线城市销售价格下行空间也将得以约束，公司近期 推进保价惜售策略，24年后售价整体呈上行趋势，25年1-2月销售均价同 比增长8%，同时资产减值计提相对充分，开发业务盈利能力望逐步改善。

资金压力接近尾声，公开债务风险下行：公司25/26年偿债高峰公开债务分 别为80.6/50.3亿元人民币，随后10年内仅余30亿元债务待偿还，公司尚 有投资性房地产余额约189亿元可抵押融资置换债务，公开债务风险下行。

多因素推动估值修复弹性显现：公司商业租金毛利占比望逐步提升至6成以 上，商业出租业务预期稳定，估值较住宅开发业务有显著优势，同时公司债 务风险逐步压低，望共同推动公司估值弹性显现。