商业地产行业分析报告：新消费趋势引致线下零售分化，解码商业地产竞争优势来源.pdf

商业地产行业分析报告：新消费趋势引致线下零售分化，解码商业地产竞争优势来源。我国消费市场规模稳步扩大，网购对线下消费冲击减小。当前线下商业 项目新开业节奏放缓，存量竞争加剧背景下调改进程加快，整体经营情 况处在平均租金略下降、出租率保持稳定的阶段。部分优质的品牌商业 地产公司凭借突出的定位能力与主动运营能力保持购物中心销售额与租 金双增。新消费浪潮下，高奢、高能级、下沉三类商业市场的商业地产 运营优势来源各异。在奢侈品消费开始扭转下行趋势的背景下，高奢市 场更加看重多种手段导入客流的能力；高能级市场更加注重消费的实用 与情绪价值，奥特莱斯、以二次元为代表的主题商业等赛道表现突出； 下沉市场中，具备规模效应、首店资源丰富的商业地产商具备优势。

消费稳步增长、存量竞争加剧，商业地产的机遇与挑战并存。我国消费 市场规模稳步扩大，今年前 8 个月社零增速达 4.6%，较去年全年增加 1.1 个百分点；线上对线下消费的冲击有所减小，今年以来网购渗透率较 去年同期下降 0.6 个百分点。线下集中式商业目前处在总量增长放缓、 存量竞争加剧的过程中，整体经营情况处在平均租金略下降、出租率保 持稳定的阶段。部分优质商业地产公司凭借突出的定位能力、主动运营 能力保持购物中心销售额与租金双增；随着布局项目陆续新开业，优质 商业地产商的品牌影响力有望进一步增强。

新消费浪潮下，三类市场的商业地产运营优势来源各异。商业市场可划 分为高奢、高能级、下沉三类市场。对于高奢市场而言，三季度奢侈品 消费开始扭转下行趋势，运营商需要依靠话题性活动、会员体系、多元 业态等手段导入更多客流，护航高奢商场的销售增长。对于一二线核心 城市所处的高能级市场而言，消费者更加看重商品的实用价值与情绪价 值，商业地产的特殊赛道有望取得优势，如奥特莱斯、以二次元为代表 的主题商业等。对于三四线城市为代表的下沉市场而言，具备规模效应、 为当地市场引入更多首店以及商品品类，是商业地产运营的优势来源。