2025年建筑材料行业分析：好房子系列，再看旧改新契机，建材需求增量如何？

一、旧改进入十四五收官之年，政策持续加码推进

（一）“旧改”政策：20 年起全面推进，25 年是十四五规划收官之年

近年来，老旧小区改造成为备受关注的民生热点，通过以老旧小区改造为支点， 撬动城市更新，实现“保民生”和“扩内需”的双赢。从2015年至今，“老旧小区 改造”走过了“试点启动—顶层设计—全面推进”的阶段，“改造2000年以前建成 的老旧小区”最早在2015年就已经在相关政策中明确被提出。 试点启动阶段（2015-2018年）：中央对老旧小区改造政策可以追溯到2015年， 2015年中央城市工作会议开始提及“加快老旧小区改造”。2016年中共中央、国务 院发布《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见》，提 出“有序推进老旧住宅小区综合整治”。2017年住建部在福建厦门召开老旧小区改 造试点工作座谈会，确定在15个城市进行老旧小区试点，包括1个一线城市（广州）、 6个二线城市（宁波、厦门、长沙、呼和浩特、沈阳、淄博）和8个三四线城市（韶 关、柳州、秦皇岛、张家口、许昌、宜昌、鞍山、攀枝花），不同经济体量的城市试 点为老旧小区改造全国化推进提供可复制、推广的经验，自此老旧小区改造工作进 入全国试点开展阶段。根据人民日报，截至2018年12月，15个试点城市共改造老旧 小区106个，惠及5.9万户居民。

顶层设计阶段（2019-2020年）：2018年起，《政府工作报告》开始关注老旧小 区改造，2018年提出“有序推进老旧小区改造”，2019年进一步强调“要大力进行 城镇老旧小区改造提升”。2019年3月，住建部、发改委、财政部三部委联合印发《关 于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，明确了多项顶层设计，其中明确老旧小 区认定的主体标准为“城市、县城（城关镇）建成于2000年以前、公共设施落后、 影响居民基本生活、居民改造意愿强烈的住宅小区”。这份文件最先明确了全国老 旧小区改造范围、改造内容和资金筹集等详细内容，要求各省市区要按照属地原则 做好摸底调查，摸清符合认定标准的老旧小区数量及相应的户数、建筑面积、产权 性质、建成时间等基本情况，为总体谋划推进老旧小区改造奠定基础。

全面推进阶段（2021-2025年）：2020年7月，国务院办公厅出台《关于全面推 进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确改造时间表，到“十四五”期末力争 基本完成2000年底前建成的需改造城镇老旧小区改造任务。2021年9月，发改委印 发《加强城镇老旧小区改造配套设施建设的通知》，提出全面排查老旧小区的配套 设施短板和安全隐患，优先改造燃气、电力、供热、排水等存在安全隐患的设施。 2021年12月，住建部、发改委、财政部联合印发《关于进一步明确城镇老旧小区改 造工作要求的通知》，明确主要针对建成于2000年12月31日以前的城镇老旧小区， 特别是存在安全隐患、基础设施老化、环境质量差等问题的小区。2024年3月的政府 工作报告提出，稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城 中村改造；住建部印发《推进建筑和市政基础设施设备更新工作实施方案》，提出到 2027年，对技术落后、不满足相关标准规范、节能环保不达标的设备，按计划完成 更新改造。2024年12月，住建部在全国住房城乡建设工作会议上进一步提出推进城 市更新，加强资金和政策保障，深化城市建设、运营、治理体制改革，建立可持续的 城市更新模式和政策法规，形成智慧高效治理新体系等旧改目标。2025年4月25日， 中央政治局会议对房地产工作作出重要部署，提出“加力实施城市更新行动，有力有序推进城中村和危旧房改造。加快构建房地产发展新模式，加大高品质住房供给， 优化存量商品房收购政策，持续巩固房地产市场稳定态势。”5月15日国务院《关于 持续推进城市更新行动的意见》指出，目标到2030年，城市更新行动实施取得重要 进展。

同时，分析全国和各地《政府工作报告》历年政策走向来看，2018年以来，“老 旧小区改造”出现次数逐年增多，2020年后至今，全国31个省市区《政府工作报告》 中均提及“老旧小区改造”。2017年全国31个省市区中，仅有4个省（市）（北京、 上海、天津、山东）在《政府工作报告》中提及“老旧小区改造”，多局限于某些区 域或某几个改造项目，如北京明确“以城六区为重点，继续推进老旧小区综合整治”， 上海强调“供电设施、消防设施”的改造。2018年各地《政府工作报告》中，有15 个省市区提出“老旧小区改造”，2019年有16个，2020年后，31个省市区均在《政 府工作报告》中提及“老旧小区改造”。可以看出，2018年以来，各地紧随中央政 策，开始关注并加强“老旧小区改造”，2020年后所有省市区均已将“老旧小区改 造”纳入计划并实践。

随着中央政策文件频频出台表态，各地也相继出台老旧小区改造文件，对改造 计划、改造范围、改造内容、资金筹集等做了详细说明，加速老旧小区改造落实推 进。中央和地方政府在政策面的持续关注为老旧小区改造的市场放量提供充足动力 支持。根据我们统计，2017年全国31个省市区中，只有3个省（市）（上海、山东、 天津）出台了老旧小区改造的政策文件，2018年、2019年、2020年分别有13、22、 28个省市区的省级政府出台了老旧小区改造的政策文件，2021年全国31个省市区均 出台了省级改造政策文件，这些文件往往是根据各地实际情况制定的老旧小区改造 指导意见，代表中央政策逐步落实到地方，再以省级地方为基础，辐射到各个市（区）、 县、乡。从地方政府工作报告和老旧小区改造政策来看，2019年是老旧小区改造的 规划之年，正式全面推进则在2020年，此后的“十四五”期间，各省均基于2020- 2021年出台的文件，积极稳步推进实施，多有超额完成任务的情况。

总结来看，全国31个省市区均就老旧小区改造进行了政策表态，“旧改”已逐 步落实，并且随着改造进度推进，政策内容不断细化完善，改造范围逐步扩大，2025 年后“旧改”投资预计维持稳定。

（二）“旧改”内容：水电气路和外墙屋面改造等“基础”类项目几乎为 标配

2020年7月20日国务院办公厅出台《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指 导意见》（和2019年《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》相似），将老旧 小区定义为“城市或县城（城关镇）建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施 不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）”， 重点改造2000年底前建成的老旧小区。随着政策持续推进，2023年住建部等部门印 发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，表示各级地方政府在确 保可如期完成2000年底前建成需改造老旧小区改造任务的前提下，可结合地方财政 承受能力将建成于2000年底后、2005年底前的住宅小区纳入改造范围。 2025年住建部统计，自2019年中央部署实施城市更新以来，全国已累积开工改 造城镇老旧小区近28万个，惠及1.2亿居民。2018年在厦门、广州等15个城市试点改 造106个老旧小区后，老旧小区改造工作开始在全国范围内逐步推进， 2019年改造 城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户；2020年计划改造城镇老旧小区3.9万个， 实际改造4.03万个，涉及居民近700万户。“十四五”规划期间，2021年计划改造城 镇老旧小区5.3万个，实际改造5.56万个；2022年计划改造城镇老旧小区5.1万个，实 际改造5.25万个；2023年计划改造城镇老旧小区5.3万个，实际改造5.37万个；2024 年计划改造城镇老旧小区5.4万个，实际改造5.8万个。全国累积开工改造城镇老旧小 区近28万个。

具体改造内容方面，由于我国1998年才开启住房商品化改革，老旧小区多为街 巷型和单位大院型老旧小区，大多面临建造年份久远、公共设施匮乏、缺乏小区自 治服务机构、道路不平整、消防设施不足、排水设施不充分、缺少养老设施和适老设 施等问题。2020年国务院出台的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》 将改造内容分为基础、完善、提升三类。基础类包括市政配套基础设施改造以及小 区内建筑物屋面、外墙、楼梯等公共部位维修等；完善类包括环境及配套设施改造 建设、小区内建筑节能改造、有条件的楼栋加装电梯等；提升类包括卫生服务站、教 育设施、便利店等公共服务设施配套建设及其智慧化改造。从各地出台的“旧改”文 件来看，各地的改造内容大同小异，大部分省市区均将老旧小区改造分为“基本类” 和“完善提升类”以区分改造的优先级，在两大类下面又细分为房屋、设施和环境等 部分。大部分省市区都将惠及民生的“水电气路”作为基础类项目，对于外墙和楼道 粉刷、屋面防水、节能改造项目，大部分省市区将其作为“基础类”改造项目，少数 省市区则将其作为“完善类”改造项目。各地在老旧小区改造上一直积极探索，但 “旧改”是一个循序渐进的过程，大多都强调先“基础”后“提升”，而基础类的改 造将带动建材需求。

（三）资金来源：多元化筹资，政策支持力度明显加大

资金筹集一直是制约老旧小区改造最大的问题，要全面推进“旧改”，必须明确 和落实资金来源。 首先，从资金来源来看，我们可以把“旧改”和“棚改”做一个比对。2009年 以来，棚户区改造开始推进，2014-2018年棚改执行量持续大幅增长达到巅峰，2020 年大规模棚改基本结束，棚改执行放量背后是中央政府的大力支持；棚改需要的资 金量大，资金来源主要分为PSL贷款、棚改全国财政支出、棚改地方专项债、棚改企 业债四个部分，2014年起，央行通过PSL支持国开行的棚改贷款，14-18年，PSL贷 款占据主要部分，PSL棚改贷款属于长期低息贷款，为棚改快速推进提供充足稳定的 资金来源。2018年之后，专项债逐渐成为棚改资金的主要来源。

“旧改”的资金需求相对较小， 2017年开展老旧小区改造城市试点，要求试点 城市着重探索居民、市场、政府多方共同筹措资金机制，按照“谁受益、谁出资”原 则，采取居民和原产权单位出资、政府补助的方式实施老旧小区改造，强调“居民、 政府、社会、企业四方出资”，对不同类型的改造项目进行详细规定。 从老旧小区改造试点城市实际执行来看，2020年前仍是地方财政出资占据大部 分比例，主要用于“基础类”项目改造。根据我们统计的广州2017-2020年老旧小区 改造项目，改造资金大部分为市区100%财政资金，仅有个别项目为“财政资金和自 筹资金”；2017年青岛老旧小区改造总投入8.6亿元均为财政资金；河北2018-2020 年老旧小区改造计划共需资金129.6亿元，其中112.3亿元由市、县两级财政筹集， 市政专营单位筹集约6.5亿元，小区原产权单位筹集约5.2亿元，居民个人筹集约5.6 亿元，财政资金占比86.7%。多地明确财政资金主要用于“基础类”项目改造，且对 财政资金的占比有限制，如攀枝花规定财政拨款占90%，韶关规定基本完善类项目 财政奖补标准不超过70%。

根据2020年7月发布的《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，在 资金筹集方面，强调要建立改造资金政府与居民、社会力量合理共担机制。值得注 意的是，老旧小区改造资金筹集出现新的变化：政府支持力度在加大，且更多元化 的资金筹集方式已经付诸实践，体现在以下几方面。（1）中央预算内投资，“十四 五”以来，共安排中央补助资金约1594亿元，支持城镇老旧小区改造。中央补助资 金重点支持基础类改造内容。2025年中央预算内投资专门设立城市更新专项，将于 6月底前下达2025年城市更新专项中央预算内投资计划，支持城市更新相关公益性 基础设施和公共服务设施建设，在已支持城镇老旧小区改造、城中村改造等项目的 基础上，扩围支持城市危旧住房、老旧街区（厂区）转型提质等工程。（2）地方财 政，对各级财政支持老旧小区改造提出明确要求，可以纳入国有住房出售收入存量 资金使用范围。2024年12月国务院办公厅《关于优化完善地方政府专项债券管理机 制的意见》将城市更新纳入可用作项目资本金的领域，将进一步加大对城镇老旧小区、棚户区、城中村、老旧街区、老旧厂区改造，以及城市公共空间功能提升及其他 城市更新基础设施建设等城市更新类项目的支持。（3）发行地方政府专项债券。积 极支持符合条件的市政基础设施改造、城镇老旧小区改造、城中村改造、老旧街区 （厂区）改造等城市更新项目。（4）银行加大老旧小区改造的信贷支持力度：2020 年7月国家开发银行与中国建设银行预计在未来5年内向5省9市共提供4360亿元贷 款，其中，国家开发银行预计向吉林、浙江、山东、湖北、陕西5个省份提供2610亿 元贷款；中国建设银行预计向重庆、沈阳、南京、合肥、福州、郑州、长沙、广州、 苏州9市提供1750亿元贷款。总结来看，由于老旧小区“基础类”改造资金需求量相 对较小，在政府“全面推进”老旧小区改造的决心下，政府支持力度在加大，多元 化资金筹集更加有效，资金问题对老旧小区推进的制约将越来越小，从而增强老旧 小区改造的持续性。

从具体城市“旧改”筹资实践来看，部分城市已经将“旧改”多元化筹资方式 付诸实践，积极探索新的融资参与模式。南宁采取“中央补助+平台公司融资”的模 式，通过国有企业平台公司统一实施老旧小区改造，引进平台公司南宁威宁集团作 为项目业主统一运营，做到改造标准统一；同时建立多元化融资机制，探索试行“发 行老旧小区改造专项债+向银行借贷”。青岛探索形成了发行政府专项债券、向政策 性银行融资、引入社会化投资、组织专营单位投资、鼓励社区集体企业投资、引导居 民分担等多种资金筹集模式。湖南省长沙市出台《关于将市级存量房屋支持用于城 镇老旧小区配套服务的指导意见》，鼓励将老旧小区内或周边市级行政事业单位、 国有企业所有存量房屋以低价租赁等方式用于老旧小区配套公共服务设施，租金收 入专项用于城镇老旧小区改造工作。北京自2022年起全面放开老旧小区改造公积金 提取，规定老旧小区危旧房改建、楼本体改造的出资人都可申请提取公积金，同时 将公积金贷款纳入支持范畴：对于老旧小区改造中通过重建方式改造的危旧楼房， 产权人及购房人可申请最高70万元的公积金低息贷款，用于支付个人承担的改建费用。未来，老旧小区改造资金有望在中央和地方财政、地方专项债、居民个人承担、 单位出资、专营单位投资、引入金融机构融资等方向多面开花，由中央和地方财政 提供基础保障、居民合理分担直接受益部分、社会资本通过多种模式参与收益性项 目，使盈利项目补贴公益项目，让旧改项目与城市更新相结合，逐步实现改造的“可 持续性”，进而解决老旧小区改造最大掣肘——资金问题。

二、“旧改”拉动建材需求测算：建筑涂料、保温材料、 防水材料、塑料管材受益明显

（一）“旧改”投资量：预计 2025 年超 2000 亿元，十五五期间万亿规模

以广州为例，我们通过搜寻2017年5月到2025年5月广州老旧小区招标信息，选 择已公布建筑面积的小区进行分析。广州老旧小区微改造内容集中于“房屋修缮工 程、三线整治工程、消防整治工程、安防工程、给排水改造工程、建筑外立面整饰、 绿化景观工程、其他社区基础设施改造工程及市政道路维修”等，和各地的改造内 容基本重合，通过公布的小区建筑面积和投资估算或中标价，计算出单位建筑面积 投入约为256元/平方米。我们统计31个省份公布的2025年老旧小区改造规划，测算2025年全国计划改造老旧小区2.76万个，单个小区平均土地面积为2.4万平米，总计 改造土地面积约为6.52亿平米，按1.5容积率计算对应建筑面积9.8亿平米，若以此为 标准，2025年全国老旧小区改造预计将投入2509亿元。在十四五老旧小区改造数据 基础上，我们假设十五五改造老旧小区数量为十四五的60%，对应建筑面积52.7亿 平，同理测算得到十五五期间全国老旧小区改造投资额为1.4万亿元。

再以北京的标准为例，我们将从测算具体改造项目所需投资入手，测算老旧小 区改造总投资金额。《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》是公开的专门针对 老小区改造的技术经济指标文件，对各项改造项目的工程造价和主要材料消耗量进 行统计，其工程消耗量以2012年《北京市房屋修缮工程计价依据——预算定额》为 测算基础，价格采用2016年9月《北京工程造价信息》基期数据，根据2025年2月发 布的《第十五期北京市老旧小区综合改造工程造价指数》进行调整。根据各地老旧 小区改造项目和《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》包含的改造项目进行匹 配，在重合项目的基础上进行测算，测算包括“外墙涂刷和保温”、“屋面防水和保 温”、“住宅给排水”、“采暖工程”、“管线安装工程”、“道路改造”这几个项 目，基本覆盖了老旧小区改造基础类项目，虽然“燃气、适老设施”属于全国普适型 项目，但《北京市老旧小区综合改造技术经济指标》未包含此项目，且无法找到其他 可供量化的文件，因此本次测算未包含该部分。 首先对各项改造工程进行假设：（1）假设待改造老旧小区的多层住宅占比95%， 平均楼层6层，高层住宅占比5%，除建筑物的地面面积中，绿化、混凝土路面和沥青 道路分别占20%、60%、20%；（2）假设每平方米用地面积上的污水管网长度、热 力外线管网长度、雨污合槽外线管网长度均为0.1m；（3）假设20%的建筑面积需要 进行采暖改造；（4）假设外墙保温工程按20%的改造比例测算，外墙涂刷工程按100% 改造比例测算；（5）假设屋面保温和防水工程按50%的改造比例测算。 假设2025年、十五五期间全国9.8亿、52.7亿平方米建筑面积参与老旧小区改造， 在前述假设下，外墙涂刷和保温、屋面防水和保温、住宅给排水、采暖工程、管线 安装和道路改造这些基础类改造项目共需投资约3017亿元、1.6万亿元。

总结来看，在25年全国有2.8万个老旧小区（9.8亿平建筑面积）改造的基础上， 从广州样本项目单位建筑面积投入（256元/平方米）来测算，预计将投入2509亿元； 从我们选取的改造项目投资来看，对应改造投入约3017亿元。在十五五全国有14.8 万个老旧小区（52.7亿平建筑面积）改造的基础上，从广州样本项目单位建筑面积投 入（256元/平方米）来测算，预计将投入1.4万亿元；从我们选取的改造项目投资来 看，对应改造投入约1.6万亿元。综合来看，2025年老旧小区改造基础类项目总投资 量为2000亿元以上级别，十五五为万亿以上级别，若考虑部分完善类和提升类项目， 总投资量会更高。

（二）老旧小区改造拉动建材需求测算：建筑涂料、保温材料、防水材料、 塑料管材受益明显

为了测量老旧小区改造能为各种建材带来多少市场空间，我们仍沿用上文所述 的假设对各项建材需求进行测算。 （1）建筑涂料：老旧小区改造中，建筑涂料需求主要来自外墙涂刷，所需材料 以丙烯酸弹性高级涂料和耐水腻子为主，我们测算2025年、十五五期间老旧小区改 造建筑涂料市场空间约为40亿元、214亿元，2024年全国建筑涂料市场为1950亿规 模，2025年老旧小区改造涂料需求占2024年市场规模2.0%，十五五期间年均老旧小 区改造涂料需求占2024年市场规模2.2%。

（2）保温材料：老旧小区改造中，保温材料需求主要来自于外墙、屋面和热力 外线更换工程，所需材料以硬泡聚氨酯板和挤塑聚苯板为主。我们测算2025年、十 五五期间老旧小区改造保温材料市场空间约为30亿元、163亿元。2022年全国保温 材料市场约为1765亿元，2025年老旧小区改造的保温材料需求占市场规模1.7%，十 五五期间年均老旧小区改造的保温材料需求占市场规模1.8%。

（3）防水材料：老旧小区改造中，防水材料需求主要来自屋面防水，所需材料 为SBS防水卷材。我们测算2025年、十五五期间老旧小区改造防水材料市场空间约 为33亿元、179亿元。2023年全国防水市场约为1329亿元，2025年老旧小区改造的 防水材料需求占市场规模2.5%，十五五期间年均老旧小区改造的防水材料需求占市 场规模2.7%。

（4）塑料管材：老旧小区改造中，塑料管材需求主要来自给排水系统改造工程 和小区污水外线更换工程、小区雨污合槽外线更换工程，所需材料主要为管材-PVC。 我们测算2025年、十五五期间老旧小区改造塑料管材市场空间约为33亿元、176亿 元。2023年全国塑料管材市场约为1585亿元，2025年老旧小区改造的塑料管材需求 占市场规模2.1%，十五五期间年均老旧小区改造的塑料管材需求占市场规模2.2% （考虑到老旧小区改造可能还涉及燃气、电线电缆改造，实际需求拉动可能高于我 们测算数据）。

综上，我们认为老旧小区改造有望给各类建材带来较大规模增长，主要受益品 种为建筑涂料、保温材料、防水材料、塑料管材等，预计2025年分别带来40、30、 33、33亿元的市场，分别占目前市场规模2.0%、1.7%、2.5%、2.1%，十五五期间 年均需求占比与2025年占比相差不大。从老旧小区改造对建材各品类拉动情况来看， 涂料、保温材料、防水受益最明显，塑料管材增量也有一定规模。

三、国际分析：日韩新加坡“旧改”经验

相较于欧美国家，亚洲国家住宅结构上与我国更为相似，日韩新加坡城市化进 程走在亚洲前列，是较为有效的经验学习对象。2024年我国城市化率达到64.6%， 而日韩分别在1957年、1982年达到60%，新加坡更是一个城市化率早早达到100% 的城市国家。截至2024年，我国城市化率仍呈上升趋势，日本的城市化率自2015年 起在90%的基础上缓步上升至92%，韩国的城市化率则自1995年起恒定在80%左右 的水平。日韩新加坡城市更新也处于领先地位，我国在2020年提出全面推进老旧小 区改造，在老旧小区改造的制度框架、政策体系和工作机制方面还有较大完善空间， 分析日韩新加坡国家的“旧改”经验，有助于为我国老旧小区改造提供启示。

（一）日本 UR 团地更新：政府主导下的系统化更新改造

60年代日本经济高速发展，大量人口涌入城市，住宅需求激增，于是日本开始 在东京、大阪等大城市郊区新建大量住宅团地，团地所有权属于政府。在80年代， 团地社区中的老龄化、商业凋谢、基础设施老化、耐震性能落后等问题凸显，团地更 新计划正式启动。更新计划的推动者为UR（都市再生机构），UR实质上是一个半官 方机构，其以国土交通大臣为最高负责人，下辖都市再生、租赁住宅、灾害复兴三大 业务，管理运作规模庞大的专项资金，拥有独立的人事权，并在运营上自负盈亏。 根据UR都市机构公开的《住宅指南》等资料，UR都市机构对于团地有一套完善 的住宅维修保养制度，包括经常性整修和计划性整修，计划性整修包括功能修复、 环境整治、节能改造、抗震加固和老年住宅改造等方面。各类项目的计划整修周期 不一，如粉刷外墙、地面防水、室外水管、排水管等整修周期为18年，修路、电梯 设备、宣传栏等整修周期为20年，整体整修周期在20年左右。UR 都市机构所经营 管理的住宅基本上为公营住宅，改造资金主要来自房屋租金和政府补助。由于产权 性质不同，在资金筹集上对我国老旧小区改造没有借鉴意义，但其系统化的维修保 养制度、改造中多方协调和改造后的管理经验值得学习。

（二）韩国居民参与型城市再生：公共投资与商业地产开发并行

韩国老旧小区改造总体上是从“解决住房需求”向“城市可持续发展”逐步转变 的。21世纪以来，韩国的住房政策经历了从政府主导的“拆除改造”模式向居民主 导建设社区共同体的“社区营造”模式的转型。围绕“城市再生”理念形成了基于高 度融合的社会网络基础的城市更新制度体系。 2012年韩国《城市及居住环境整顿法》修订版首次提出“居民参与型城市再生”， 打破了由政府主导的自上而下的城市规划，让居民作为主体全程参与到城市更新改 造中，项目明确设定了各阶段居民、专家、行政部门、相关公司等参与主体的主要任 务和角色。 2017年，文在寅政府提出大规模的“城市再生”新政作为国家五年重点任务之 一。该计划旨在2018-2022年投入约50万亿韩元（含政府和社会资金），在全国500 个衰退城区实施城市再生。这一政策与以往注重拆迁重建的旧城改造有所不同，强 调小规模、多样化的社区更新，由居民和地方主导，中央给予资金和政策支持。2018 年2月，韩国修订《都市再生特别法》，简化了项目类别并增加居民参与渠道，为新 政落地提供法律保障。 2022年尹锡悦政府上台后，对城市再生政策作出调整，更加侧重加快老旧住宅 的重建与改造。尹政府认为此前新政项目见效慢，提出“都市再开发加速”方针。例 如，放宽老旧小区重建的安全鉴定标准，不用等房屋被鉴定为危房才能启动重建；简化重建项目审批程序，缩短改造周期。尹锡悦总统多次强调，要“大幅提速重建， 让居民不必等房屋变危房”。这实际上意味着韩国的老旧社区改造在继续小规模再 生项目的同时，重新鼓励大规模重建（类似过去的住宅重建、再开发项目），以应对 住房老化和供应不足的问题。

根据《2030首尔城市更新战略规划》，“城市再生”新政的初衷之一是在公共 投资之外引入民间资本。然而实际执行中，盈利性不足成为桎梏。社区主导的小型 项目大多缺乏直接收益，企业参与意愿不高。为此政府通过专项基金模式投入与民 间共同出资，用于改造后运营青年公寓、商业设施等，以获得租金回报。但整体来 看，民间资本在新政总投入中占比不大，大部分资金仍来自政府财政和政策性银行 贷款。2022年后，随着政策转向重建开发，房地产开发商有望在老旧住宅重建市场 扮演更大角色，例如参与旧公寓小区的拆除重建，通过增加容积获取利润。预计未 来韩国老旧小区改造的市场格局将从政府单一投资，转变为公共投资与商业地产开 发并行的模式：欠发达地区由政府主导微更新，核心城市的老旧住宅则通过放宽容 积率吸引开发商重建，从而带来更多社会资本投入。

（三）新加坡老旧组屋改造：逐步更新，循序渐进

1960年新加坡成立建屋发展局（HBD），负责组屋的规划、建设和管理，旨在 解决低收入人群住房短缺问题；1964年推出“居者有其屋”计划，开始以低价向中 低收入家庭销售组屋。1960年至今，建屋发展局供给超过100万套组屋，这些组屋在 90年代后出现住宅老化、环境质量下降、空间和配套设施不足等问题，陆续进入改 造期。1996年新加坡开始关注老旧组屋改造，陆续在1993推出“中期翻新计划”、 1996年“主要翻新计划”、2001年“电梯翻新计划”、2002年“特别中期翻新计划”、 2007年“邻里更新计划”、“家居改善计划”、2018年提出“提前自愿重建计划” （约2038年启动），并将“家居改善计划”的适用范围扩大至1987年至1997年建成 的组屋，2024年将“邻里更新计划”的适用范围扩大到1999年建成的组屋。根据新 加坡建屋发展局（HBD）公开资料，新加坡的老旧组屋改造具有以下几个特点：

持续推进老旧组屋改造，形成改造闭环。从1993年到2007年，陆续推出旧 屋翻新计划，分别针对10-20年前建造的组屋，“提前自愿重建计划”旨在 避免所有组屋在99年同时寿终正寝（因新加坡组屋为99年有限产权），而 是从70年左右开始分批重建，从而在20-30年间有序完成更新，因此新加坡 的旧屋改造逐步走向可持续的循环。 

在改造内容上从室外到室内再到电梯等项目循序渐进。1993年率先推出的 旧屋翻新计划仅翻新公共区域，不含屋内翻新；1996年推出的主要翻新计 划包含公共区域和屋内翻新等项目；2001年对所有组屋的电梯设备进行更 新改造，在改造项目上从室外到室内再到电梯逐步推进。

各项目改造频率不一，外墙重涂至少五年一次。根据各翻新计划对改造房 屋年龄的限制可知，新加坡整体旧屋改造的频率为20年一次，但具体细分 项目上有差异，如新加坡要求外墙重涂至少五年一次，因此建筑涂料在旧 屋翻新过程中使用频率较高。

政府负担大部分旧屋改造的资金，2007年推出的家居改善计划中，政府为基本改造（修补结构裂缝、更换管道等）提供全额资助，可选改进费用的 87.5%—95%由政府财政支持，居民则按照小户型（一二三房式）5%、四 房式7.5%、五房式10%的比例负担其余部分。

维护更新常态化。新加坡通过镇理事会（Town Council）和建屋发展局（HDB） 紧密协作维持社区品质：镇理事会负责日常维修保养，HDB和政府负责周 期性的大修升级，形成常态化的维护更新机制，保证即便房屋私人持有，政 府也持续投入公共资金来维护房产价值和居住品质。

对比日韩新加坡老旧小区改造，我国目前“旧改”仍处于起步期，在制度框架、 政策体系和工作机制等方面仍需要逐步规划和完善。虽然在资金筹集、改造内容和 节奏、主导主体有较大差异，但参考这些国家的经验，老旧小区改造是城市发展进 程中必不可少的一环。日韩新加坡整体“旧改”周期均为20年左右，但具体项目改 造频率有差异，如外墙重涂项目改造频率明显高于其他项目，新加坡规定外墙重涂 五年一次，随着存量房数量和房龄提升，“旧改”具有持续性。

四、“旧改”撬动城市更新，存量房市场启动，保障消 费建材行业中期需求

2020年起在政策驱动下，老旧小区改造工作在全国全面推进，带来相应各类建 材需求增长。而本次“旧改”，各地将老旧小区改造工作中的室内改造工程作为提升 类的项目，不作为财政资金补贴项目或补贴较少，短时期内这类项目受政策影响可 能较小，但外部小区环境的改善和较大的房龄结构一定程度上会促使部分业主进行 室内重装。而且从国际经验来看，存量住宅翻新是消费建材长期需求的保障，我们 预测未来中国的住宅改造仍将有很大的提升空间，下面以中美两国住宅装修改造数 据进行对比分析。 根据全美住宅建造商协会（NAHB）数据，美国房屋年限较大的房屋占比较高。 建成于2020年之后的房屋只占3%，建成于2010-2019年的房屋占比8%，2000-2009 年的房屋占比14%，2000年之前的房屋占比高达75%。我们用中国商品住宅竣工面 积的年限数据近似替代存量住宅的年限结构，发现建成于2020年之后、2010-2019 年、2000-2009年、2000年之前的商品住宅占比分别为15%、33%、17%、35%。和 美国相比，中国存量房屋的年限较低，新建房数量较多。美国存量房屋1985年平均 年限为23年，2023年存量房屋的平均年限为44年，38年里平均年限上升了21年，年 限结构逐渐“老龄化”。中国目前的存量房屋年限虽然较低，但参考美国情况，预测 未来中国存量住宅平均年限持续上升，住宅“老龄化”将会衍生出越来越大的住宅 提升改造投资需求。

根据美国经济分析局数据，从1950年到现在，除个别年份外，美国私人住宅投 资中，用于改造提升的投资占比超过20%，2008-2010年由于房地产泡沫破裂，私人 住宅投资总额大幅减少，用于改造提升的投资占比达到短暂的高峰，2012年后私人 住宅投资总额和用于改造提升的投资额在低谷后均稳步增加，用于改造提升的投资 占比稳定在32%左右。虽然中美在住宅改造内容上存在差异，但部分改造项目和建 材使用上具备可比性，中国目前用于改造提升的住宅投资占比显著低于美国，随着 我国住宅未来逐步“老龄化”，未来我国住宅投资改造具备较大上升空间，带动消费 建材需求。

美国在存量住宅增长和二手房销售推动下，重新装修、改造需求占比高于新建 住宅和新建非住宅需求，成为消费建材行业最主要的下游需求。根据SHW和USG业绩推介资料，2024年美国涂料需求中，住宅、非住宅重新粉刷占比69%，新建住宅 和新建非住宅合计仅占19%；2018年美国石膏板和天花板下游需求中，重新装修分 别占比50%、75%，均维持在较高比例。

截至2024年，我国房地产建筑市场正处于增速放缓阶段，我国新房新开工和竣 工面积同比仍较大幅度下滑，在外部小区环境的改善和较大的房龄结构双重因素催 化下，老旧小区改造或成为存量房启动的突破口，带来室外内同时改造的效应，家 装建材行业从增量扩张迈向存量提质、高质量发展，呈现出复杂多样的发展态势。 未来，伴随着我国存量房屋数量不断增长，住宅平均年限逐年增加、二手房销售占 比提升将带来存量住宅翻新需求提升，参考美国经验，未来存量翻新可能会取代新 建成为消费建材下游占比最高的需求来源，给消费建材长期需求带来保障。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）