房地产市场深度调整：业绩承压与房企缩表趋势

2024年，中国房地产市场经历了前所未有的调整期。在宏观经济增速放缓、市场需求疲软以及政策调控持续深化的背景下，房地产行业面临着业绩下滑和流动性压力的双重挑战。房企在经历了前几年的高速增长后，不得不面对市场环境的变化，调整经营策略，以适应新的市场现实。本文将从业绩持续承压和房企延续缩表两个角度，深入分析当前房地产行业的发展趋势和面临的挑战。

业绩承压：房企利润与营收双双下降

2024年前三季度，房地产行业的业绩表现继续承压。根据国联证券研究报告，24家样本房企的营业收入同比下降22.7%，归母净利润同比下降187.7%，整体毛利率降至13.3%，资产负债率为76.5%，合同负债总额下降27.5%至17153亿元。这些数据反映出房企在营收和利润上遭遇的双重打击，尤其是在归母净利润的大幅下降上，更是凸显了行业盈利能力的减弱。

从企业类型来看，央国企、混合所有制企业和民营企业均面临营收与利润双降的压力。央国企房企营收同比下降15.2%，归母净利润同比下降116.7%；民营企业营收同比下降26.3%，归母净利润同比下降797.0%；混合所有制企业营收同比下降27.5%，归母净利润同比下降205.7%。这一分化趋势表明，即便是在行业整体下行的背景下，不同类型房企的抗压能力也存在显著差异。

在市场整体需求疲软的背景下，房企的销管费用率有所上升，2024年前三季度，24家样本房企的整体销管费用率为5.6%，较2023年全年上升0.8个百分点。这一费用率的上升，进一步侵蚀了房企的利润空间，使得本就承压的业绩更加艰难。

房企缩表：资产负债率下降与流动性压力并存

在业绩承压的同时，房企也在延续缩表和降杠杆的趋势。截至2024年三季度，样本房企资产总额降至8.36万亿元，同比下降11.2%，资产负债率为76.5%，同比下降1.4个百分点。这一趋势反映出房企在资产规模和负债水平上的调整，以适应市场变化和降低财务风险。

尽管资产负债率有所下降，但房企的流动性压力依然较大。根据中指院数据，2024年债券发行总额延续下行，2024年1-6月累计发行2828亿元，同比下降29.8%，7月、8月单月同比降幅逐渐收窄，9月同比增长6.6%。2024年上半年平均利率降至3.1%，7月和8月分别降至2.8%和2.5%，9月利率小幅回升至3.1%。截止2024年9月末，房企债券余额为22898亿元。从债券到期时间来看，2024年第四季度到期债券余额为1161亿元，2025年到期债券余额为7007亿元，房企整体仍将承受较大流动性压力。

在这一背景下，房企的融资成本有所下降，但流动性压力仍在。2024年1-9月，招商蛇口和保利发展分别融资90亿元和45亿元，全部为信用债融资。2024年1-9月，仅越秀地产一家房企发行了16.9亿元海外债。融资资源的集中，反映出在当前市场环境下，优质房企更易获得资金支持，而其他房企则面临更大的融资难题。

政策支持：供需两侧发力，市场企稳预期增强

在房企业绩承压和流动性压力的双重挑战下，政策层面的调整成为市场关注的焦点。中央层面，政治局会议定调“止跌企稳”，一揽子增量政策相继出台，央行通过下调LPR、降低存量房贷利率、调整二套房首付比例等措施，降低居民购房成本。此外，优化保障性住房再贷款政策，支持收购房企存量土地，促进房地产供需平衡。

地方层面，一线城市迅速响应中央定调，放宽楼市限购限制。各地因城施策推进保障性住房收储政策，部分项目已率先落地。这些政策的出台，旨在通过供需两侧的调整，助力市场企稳，改善市场预期。

从政策效果来看，尽管市场调控政策正在逐步推进，但政策的执行效果可能不如预期。由于政策实施过程中可能出现的延迟等影响因素发生，市场供需平衡的恢复进程可能因此放缓，进而影响调控效果。同时，房企的资金链压力较大，对于资金实力较弱的企业，可能面临较大的流动性风险。如果融资渠道收紧或销售回款不达预期，这些企业可能面临财务困境，进而影响其项目进展和市场表现。

总结

 2024年，中国房地产市场在业绩承压和流动性压力的双重挑战下，房企的经营策略和市场表现均出现了显著变化。在政策的支持下，市场预期有望得到改善，但政策效果的不确定性和房企流动性风险的加剧，仍需市场参与者保持警惕。未来，随着市场调整的深入，房企需要更加注重风险控制和经营效率的提升，以适应市场的变化和挑战。