REITs行业承压前行：消费与保租房业态韧性凸显

2024年，中国REITs（Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金）市场在政策利好和固收资产荒的双重影响下，经历了多轮上涨行情。然而，自8月上旬高点以来，市场出现了小幅波动回撤。截至11月1日，中证REITs全收益指数较1月的年内低点上涨15.2%，但较8月上旬高点回调4.2%。在这一背景下，REITs业态种类繁多，底层资产的非标特性使得市场表现分化，抗周期业态的韧性成为市场关注的焦点。

消费业态：核心资产优势明显，运营稳健出租率维持高位

消费基础设施REITs在2024年三季度表现出了明显的抗周期属性。这一现象主要得益于当前上市的消费REITs均为一线或强二线城市的成熟运营资产，具备核心资产属性。在三季度，这些REITs的业绩达成率表现亮眼，除了华夏金茂商业REIT的收入达成率不及100%外，其他消费REITs单季度及全年累计的业绩均超额达成。这一成绩的取得，与消费业态的季节性特征密切相关，三季度横跨暑期，是消费基础设施的传统旺季。

具体来看，华夏华润商业REIT的出租表现超出预期，三季度出租率达到99.3%，环比提升0.3个百分点，较招募书同期预测出租率高出1.8个百分点。项目三季度客流量同比增长11.6%，显示出客户认可度的持续提升。此外，项目租户结构分散，前十大面积租户占比总计23.5%，显示出良好的现金流分散性。

华夏金茂商业REIT的出租率保持在98.3%的高位，与上季度持平，租金单价环比增长5.1%，显示出租金提价的增长势能。项目客流量超过460万人次，不含汽车销售额达到2.4亿元，同比增长8.6%，增长势能延续。

中金印力消费REIT的运营稳健，三季度出租率98.98%，环比提升0.58个百分点。三季度客流量566万，2024年以来累计同比增长2.5%。项目前十大承租方相关收入合计占比为14.7%，现金流较为分散。

华安百联消费REIT的出租率较2023年底提升，剩余租期有所延长。三季度项目实现客流量455.5万人次，会员数量达到53.9万人。项目主动汰换部分低效零售业态，并引入部分配套服务业态，零售业态占比较2023年底下降3个百分点。

这些数据表明，消费REITs在三季度展现出了强劲的市场需求和稳定的运营能力，其核心资产的优势在市场中得到了充分体现。尽管面临宏观经济的不确定性，消费REITs依然保持了较高的出租率和客流量，显示出其抗周期的韧性。

保租房业态：抗周期属性持续凸显，出租率表现分化但仍在高位

保障性租赁住房（保租房）REITs在三季度的业绩表现中，同样展现出了较强的抗周期属性。保租房REITs的三大业绩指标表现较好，租金稳中有升，出租率有所分化但仍在高位。国泰君安城投宽庭保租房REIT的收入、EBITDA及可供分配金额达成率分别为98%、98%、100%，显示出其业绩稳健。

中金厦门安居REIT的表现尤为突出，除可供分配金额同比增速外均实现正增长，对应其底层资产量价双增的表现。该REIT的租金单价稳定增长，出租率环比提升0.2个百分点，且上市以来出租率均维持在99%之上。华夏北京保障房REIT的租金58.9元/平方米/月，环比上季度增长4.9%，其中文龙家园项目期内获租金调整批复，从52元/平米/月调整至56元/平米/月，提升7.7%，自9月起实施。

尽管部分项目的出租率出现了环比下降，但整体来看，保租房REITs的出租率仍维持在较高水平。例如，国泰君安城投宽庭保租房REIT的出租率达到92.7%，环比提升2.4个百分点。华夏北京保障房REIT、红土创新深圳安居REIT、华夏基金华润有巢REIT的出租率分别为94.8%、97.1%、92.6%，环比降幅分别为1.8、1.1、1.7个百分点。

这些数据表明，尽管市场存在一定的波动，但保租房REITs凭借其稳定的租金收入和较高的出租率，展现出了较强的抗周期属性。在当前的市场环境下，保租房REITs的稳健表现对于投资者而言具有较高的吸引力。

仓储物流与产业园区：供需承压竞争加剧，以价换量或将延续

仓储物流板块在三季度的业绩整体承压。中金普洛斯REIT、红土创新盐田港REIT三季度收入环比下降7.7%、4.0%，而华夏深国际REIT的三大指标均超预期达成。供需格局失衡仍是行业主要矛盾，存量项目竞争加剧，以价换量策略或将延续。

嘉实京东仓储基础设施REIT受益于原权关联方整租模式，仍为仓储物流REITs中唯一一只满租产品，租金与二季度持平，加权平均剩余租期465天。中金普洛斯REIT三季度10个项目的整体出租率84.9%，环比下降0.7个百分点，为历史低点，但考虑已签订租赁协议但尚未起租的面积后平均出租率为89.8%，整体有效租金单价37.52元/平方米/月，环比微降1.8%。

红土创新盐田港REIT受外贸形势影响，区域竞争加剧，三季度出租率下降2.7个百分点至91.2%，主因受外贸形势影响区内竞争加剧空置增加。华夏深国际REIT运营稳健，招商工作有序推进，三季度两底层资产合并时点出租率为88.7%，较2023年末下降0.6个百分点。

产业园区板块业绩整体承压，披露可比业绩的3只产业园区REITs三季度收入、EBITDA、可供分配金额达成率分别为89%、86%、97%，环比二季度有所下降。东久REIT表现最佳，是唯一一只收入、EBITDA同环比双增的产业园区REIT。中关村REIT、苏园REIT和和达高科REIT收入环比下滑幅度最大，分别达16.3%、13.7%、9.6%，这对应了其经营端的压力，出租率环比分别下降6.3、4.1、4.6个百分点。

这些数据反映出仓储物流和产业园区REITs在三季度面临的挑战。在供需失衡的背景下，这些REITs可能需要采取更为灵活的租赁策略，以应对市场竞争和经济波动带来的影响。

总结

 2024年三季度，中国REITs市场在经历了前期的上涨行情后，面临了一定的回调压力。在这一背景下，消费和保租房业态以其稳定的市场需求和较高的出租率，展现出了较强的抗周期属性。与此同时，仓储物流和产业园区REITs则面临着供需失衡和市场竞争的双重挑战，可能需要采取更为灵活的策略以应对市场变化。整体而言，REITs市场的表现分化，抗周期业态的韧性成为市场关注的焦点。在未来，投资者应密切关注市场动态，以及各业态的业绩表现和运营策略，以做出更为合理的投资决策。