2023年中新集团研究报告 聚焦园区开发运营

1. 中新集团：中新合资的园区开发企业龙头

1.1. 中新联姻，聚焦园区开发运营

中新苏州工业园区开发集团股份有限公司（以下简称“中新集团”或公司）是一家 中新合资成立的园区开发公司，由中国、新加坡两国政府于 1994 年 8 月合作设立。作 为园区开发主体和中新合作载体，公司为苏州工业园区开发建设做出了重大贡献，园区 在商务部国家级经济技术开发区综合发展水平考核中实现六连冠，形成了独特的中新合 作品牌优势。 深耕园区开发二十余年，致力成为行业领军企业。公司以“筑中国梦想、建新型园 区”为己任，不断借鉴创新、复制推广中新合作成功经验，确立了“立足苏州、深耕长 三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局战略，2021 年，公司被评为 中指院产业新城综合实力运营商第一名。

1）奠定基础期（1994~2000）：公司初创，完成首期建设。在邓小平视察南方和新加 坡内阁资政李光耀访华的背景下，1994 年中新合作共同开发苏州工业园区，并以新加坡 裕廊工业园区为蓝本，对新加坡“敲门招商”模式的引入复制，1994 年 9 月 14 日苏州 工业园区首批 14 家外商投资项目签约，投资总额 8.7 亿美元，至 1994 年底 26 家公司 签订协议，投资约 11 亿美元。入驻园区的企业包括韩国三星、美国 BD、新加坡康福、 日本百佳等。

2）加速发展期（2001~2005）：二次开发，蓄力转型升级。2001 年苏州市委、市政 府召开苏州工业园区加快开发建设动员大会，二、三期的开发正式启动，园区进入了大 动迁、大开发、大建设、大招商、大发展阶段，园区产业体系逐步形成，2005 年苏州工 业园区相继启动制造业升级、服务业倍增和科技跨越计划，为后续转型升级奠定基础。

3）转型外拓期（2006~2018）：转型深化，布局向外拓展。2010 年在转型升级“三 大计划”的基础上，先后提出生态优化、金鸡湖双百人才、金融翻番、纳米产业双倍增、 文化繁荣、幸福社区等“九大行动计划”，形成转型升级的完整体系。期间公司立足苏 州，落实“走出去”战略，将园区经验输出到宁夏银川、江苏宿迁、江苏南通、浙江嘉 善和安徽滁州等地。

4）改革扩张期（2019~至今）：成功上市，优化一体两翼。公司 2014 年开始谋求上 市，2019 年上市成功，并全面退出商住房地产销售业务。2021 年公司优化“一体两翼” 的发展格局，将原两翼板块之一的区中园业务纳入主体板块范畴，将产业投资从园区开 发运营的一个业务节点，提档升级为两翼支撑板块的重要一翼，形成以园区开发运营（产 城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格 局。

发展战略变化：2021 年公司优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运营 （产城融合园区和区中园）为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发 展格局。 （1）园区开发运营业务主要包括土地一级开发、工程代理、物业管理、招商代理和 软件转移，即涵盖格局重塑前的土地一级开发、多元化业务、区中园业务，公司在退出 商住房地产销售业务后在房地产开发与经营方面的业务有长租公寓、工业厂房及科研载 体的开发与运营。 （2）绿色公用业务是指公用事业（包括水务、燃气、热电、环境技术和能源服务 等）及其输配管网等公用事业基础设施的投资、建设、运营和管理。

1.2. 笃行致远，公司股权架构稳定

公司控股股东为于中国成立的苏州中方财团控股股份有限公司（“中方财团”），最 终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府。公司共有 3 名主要股东，分别 为苏州中方财团控股股份有限公司、新加坡-苏州园区开发财团、港华投资有限公司，分 别持股 46.8%、25.2%、9%，其他股东共计持有 19%的股份。

管理层架构完备，拥有丰富经验。公司高管团队由中方和新方组成，现任董事长赵 志松先生从事园区开发运营工作逾 20 年，拥有深厚的园区开发运营背景，曾任苏州圆 融发展集团有限公司董事长、总裁，苏州工业园区地产经营管理公司董事长、总裁；董 事尹健从事苏州工业园区招商工作逾 10 年，拥有丰富的招商和管理经验；周衡翔拥有 20 多年能源领域行业经验。团队成员各司其职，具备丰富的行业认知及园区开发、园区 招商、金融及经营方面的专业经验，保障公司不断开拓创新，行稳致远。

2. 园区开发业务行稳致远，产城融合园与区中园齐头并进

2.1. 借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区

异地复制，卓有成效，充分借鉴新加坡园区开发经验。苏州工业园区隶属江苏省苏 州市，位于苏州市城东，1994 年 2 月经国务院批准设立，同年 5 月实施启动，行政区划 面积 278 平方公里，（中新合作区 80 平方公里），是中国和新加坡两国政府间的重要合 作项目，被誉为“中国改革开放的重要窗口”和“国际合作的成功范例”。园区异地复制 新加坡裕廊工业园区的发展经验，实现方式方法本地化、成果制度化，充分借鉴新加坡 城市规划“需求未到，基础设施先行”的先进经验，按照“先规划后建设，先地下后地 上”的开发建设原则，对区域城市进行整体规划设计，具备较强的规划执行力，拥有独 特的规划设计优势。

政企分离，提升运营效率。为了推进苏州工业园区发展，中新双方设立四个层面领 导和工作机构，分别为中新两国政府联合协调理事会、中新双边工作委员会、联络机构 及由中方财团和新方财团共同出资成立的中新集团。借鉴裕廊工业园区完善的政企分离 体制及自主管理的模式，苏州工业园区建立政企分开、行政管理和开发主体分离的“精 简、统一、高效”的管委会，负责全区行政管理职能，体现了“小政府、大企业”的原 则，充分发挥管委会行政职能和开发公司雄厚的资源实力及先进技术管理经验。

工业园区作为中新合资的产物，具有得天独厚的政策优势。苏州工业园区是中国和 新加坡两国在国家层面上合作的结晶，从一开始就享有“不特有特，比特更特”的政策 优势，国务院在项目审批、财政税收、金融债券、公积金制度、外事管理、海关监管、 保税物流、高新区政策共享及合作区域扩大等方面授予园区诸多特殊政策，例如拥有相 当于省级外事管理权限；拥有全国唯一涵盖医疗、住房、养老和失业救济等各项社会保 障的苏州工业园区公积金制度等，为园区和公司的加快发展创造了良好的条件。

瞄准科技前沿，形成“2+3+1”特色产业体系。2 大千亿级支柱产业：新一代信息技 术、高端装备制造；3 大特色新兴产业：生物医药、纳米技术应用、人工智能；1 现代服 务业。其中新一代信息技术、高端装备制造、生物医药、纳米技术应用构成四大千亿级 特色产业集群。 把握“放管服”机遇，扩大“亲商服务”优势，经过 28 年的发展，苏州工业园区 已累计吸引各类外资项目 5000 多个，实际利用外资 323 亿美元，累计引进 92 家世界 500 强企业项目 156 个。在招商亲商上，园区借鉴新加坡招商经验，践行亲商服务理念， 创新招商方式方法，深入挖掘招商渠道资源，不断提高招商总量；强化产业招商、科技 招商和商业招商，助力区域科技创新、人口集聚和城市发展；优化营商服务，积极促进 新项目落地和存量项目增资扩产，维护招商亲商口碑。

苏州工业园区发展水平稳居全国龙头。根据商务部于 2023 年 1 月 13 日公布的 2021 年国家级经济技术开发区综合发展水平考核评价结果，苏州工业园区综合排名位于第一， 实际利用外资及进出口总额分别位于第四、第一。

苏州工业园区地区生产总值、规模以上工业总产值保持稳定增长。2022 年苏州工业 园区地区生产总值 3515.6 亿元，同比增长 3.3%，分业态看第二产业和第三产业分别为 1761.9 和 1753.2 亿元。2022 年苏州工业园区规模以上工业总产值达 6850.2 亿元，同比 增长 8.0%。

苏州工业园区投资及实际利用外资总额保持稳定，进出口总额略减。2022 年苏州工 业园区投资总额达 92.4 亿美元，实际利用外资 19.8 亿美元。2022 年进出口总额为 1077.9 亿美元，同比略减 3.7%。各经济指标总体呈现“稳中有进、稳中育新”发展态势，苏州 工业园区目前已成为全国开放程度最高、发展质效最好、创新活力最强、营商环境最优 的区域之一。

2.2. 土储丰厚，产城融合园业务厚积薄发

在产城融合园区开发领域，公司同时拥有项目拓展、规划建设、招商亲商、运营服 务、软件转移、产业投资的园区开发运营全产业链优势，能够提供全产业链菜单式服务。 聚焦园区开发运营主业，不断借鉴创新、复制推广中新合作的成功经验，公司确立了“立 足苏州、深耕长三角、关注全国重点城市、适度探索‘一带一路’”的布局战略。围绕“长 江经济带”和“长三角一体化”战略，布局了中新苏通、中新苏滁、中新嘉善、中新昆 承湖等产城融合园区。围绕“一带一路”倡议，在国内布局了苏银产业园，在东南亚布 局了缅甸新加坡工业园区。围绕“新型城镇化”战略，实施了中新海虞花园城、中新鸷 山桃花源项目。围绕“江苏省南北共建园区”战略，布局了苏州宿迁工业园。

土地一级开发业务是公司园区开发运营业务的核心收入来源，具有品牌优势。土地 一级开发是由政府委托企业对一定区域范围内的城市国有土地（毛地）或乡村集体土地 （生地）进行统一的征地、拆迁、安置、补偿，并进行适当的市政配套设施建设。 公司的土地一级开发分为收益分成模式和成本加成模式。公司受政府委托进行土地 一级开发业务，在土地开发完成后由政府土地储备中心收储，并将通过公开拍卖的方式 予以出售。在收益分成模式下，公司的开发收益将根据拍卖所得扣除相关税费后确定； 成本加成模式下收益根据公司实际发生的成本加成一定比例确定。

丰厚商住土储实力保证中长期一级土地开发收入。根据公司最新披露的土储数据， 截至 2020 年末（2021 年及以后公司未披露该数据），公司待出让商住用地 1285.7 公顷， 工业用地 838.3 公顷，公益用地 232.8 公顷，其中苏滁高新区待出让商住用地 769.2 公 顷，占总面积 59.8%，嘉善现代产业园待出让商住用地 244.3 公顷，占总面积 19.0%。而 截至 2019 年 6 月末，土地一级开发项目签约总可出让土地（商住性质）总面积为 1724.5 公顷，累计已出让面积为 357.6 公顷，未来签约可出让土地面积为 1366.9 公顷，由此可 见 2019H1 至 2020 末一年半内出让商住用地面积净减少额为 81.2 公顷，粗略估计待出 让商住土储可保证近十年一级土地开发。

根据招股说明书，公司在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土 地为存货。2019 年公司去化房产业务后，所获资金投入土地一级开发业务，存货迅速增 长至 2022 年 110.1 亿元。根据 2022 年年报，土地一级开发存货为 109.9 亿元，占总存 货 99.8%，其中中新嘉善项目以 55.24 亿元占比土地一级开发存货 50.3%，后续业绩增 长可期。

2.3. 外拓积极，区中园业务维持高利润率水平

2021 年公司优化一体两翼格局，将区中园业务纳入主体板块范畴。公司旗下中新智 地全面退出房地产业务三年来，围绕上海都市圈和沪宁产业创新带，分别在苏州、吴江 等地落地高标准工业载体项目，在南通海门等地布局工业绿岛表面处理产业园等特色产 业园区项目，建筑面积约 150 万平方米，转型发展初见成效。以上区中园板块开发运营 面积约 280 万平方米，其中约 160 万平方米已建成投运，均布局在长三角区域，区位优 势明显。 公司区中园物业储备类型丰厚。根据 2019 年年报披露的具体项目，其中厂房占比 近 57.0%，长租公寓占比 17.2%，办公楼占比 14.9%，以及少部分商业及学校业态。

积极项目外拓。2021 年南通经开区、南通海门和江阴临港 3 个新项目摘牌拿地，句 容经开区项目签署投资协议。2022 年公司新增落地了吴江苏州湾智能制造产业园、中新 智地（句容）智能制造产业园、滁州天长工业绿岛表面处理产业园等项目，新增建筑面 积近 60 万平方米。其中吴江苏州湾项目为公司在苏州工业园区以外，苏州大市范围内 首个区中园项目。公司区中园布局基本实现了沪宁产业创新带重点城市的全覆盖，表面 处理产业园项目也分别围绕上海、南京、合肥三大都市完成了布局。 公司苏州工业园区内工业载体的出租率约为 95%，各类载体综合出租率超 90%。 入驻企业中包括世界 500 强企业 23 家、领军人才企业 44 家，7 家企业入围苏州市“独角 兽”培育名单。中新嘉善现代产业园的中新智慧园一期和苏锡通园区的中新智能制造产 业园一期投入运营后已吸引未来工场、赛普生物等项目入驻，为“专精特新”优质项目提 供载体平台，1 年多来出租率已达 70%左右，租金水平均处于当地第一梯队。 租金收入稳定，维持 40%以上较高毛利水平。区中园业务租金收入每年超过 4 亿 元，2019-2020 年受疫情影响减免租金，毛利率有所下滑，但仍维持在 40%以上。

3. 两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业

3.1. 产业投资：聚焦区域主导产业，开展多层次投资布局

在基金投资方面，截至 2022 年末，公司累计认缴投资了 38 支基金，合计认缴金额 35 亿元；所投基金促成近 40 个招商项目落户苏州工业园区及各产城融合园区，累计拉 动各园区总投资近 470 亿元。参投基金投资领域重点聚焦生物医药、半导体、高端制造、 新材料、信息技术等，投资阶段以初创期、早中期为主，兼顾成长期、成熟期。截至 2022年末，基金所投项目中国家级“专精特新”项目超 120 个，上市、已报会和拟报会项目增 至 70 个，基金整体估值稳步增长。 在科创直投方面，2022 年，公司通过中新园创一期和中新园展一期新增投资“专精 特新小巨人”及其他各类重大科技类项目共计 12 个，包括铠欣、中瑞宏芯等半导体项目 和恩医科技、士泽生物、赛普生物等医疗健康项目。截至 2022 年末，公司累计投资科 技类项目 25 个，累计投资金额 4.4 亿元，拉动总投资约 45 亿元，进一步助推园区优质 企业跨越式发展。

2022 年公司新增认缴投资了由中芯聚源、正轩投资、恒信华业、元生创投等在信息 技术、新能源、智能制造、生物医药等领域较知名的基金团队发起设立的基金共 7 支。 所投基金全年拉动各项目在苏州工业园区及各产城融合园区总投资近 260 亿元。

2022 年 6 月，公司创新创业公司债券申请获证监会审批通过，注册额度 20 亿元。 募集资金主要用于产业投资板块。2022 年 7 月，首期 10 亿元债券成功发行，票面利率 2.96%，认购倍率 4.29 倍。

3.2. 绿色公用：响应双碳政策，重点发展分布式光伏

中新公用是中新集团旗下开展绿色公用业务的控股子公司。中新苏州工业园区市政 公用发展集团有限公司（简称中新公用）成立于 1994 年，是中新集团控股子公司。中 新公用业务涵盖新能源（分布式光伏、储能等）、新环保（表面处理产业园、工业废水处 理等）和城市公用事业（水务、燃气、热电等）。 中新公用立足园区绿色发展方向，以新能源、新环保为发展赛道，聚焦低碳、无废、 智慧等绿色发展业务，不断提升顶层规划设计能力、协同平台整合能力和核心项目建设 能力，赋能集团园区开发运营主业，致力于成为国内一流的园区绿色发展服务商。

3.2.1. 新能源：分布式光伏、集中供冷、光源科技、售电

分布式光伏：光伏为公司绿色公用重点发展领域，近年来利好政策频出。从 2021 年 5 月起，国家层面对于光伏行业的利好政策频出，当月国家能源局指出落实 2030 年非化 石能源占一次能源消费比重达到 25%左右、风电太阳能发电总装机容量达到 12 亿千瓦 的目标；2022 年 2 月光伏时隔五年再次被写入中央一号文件：巩固光伏扶贫工程成效， 在有条件的脱贫地区发展光伏产业。

集中供冷：公司将“区域热、电、冷三联供”能源供应模式引入苏州工业园区，实现 能源的梯级利用。公司以苏州工业园区月亮湾商务区为起点实现集中供冷（供热），替代 传统的孤立式电空调，每年可实现集中供冷 240 万美国冷吨，实现减排二氧化碳 8000 吨/年，相当于种植 36 万棵树。

光源科技：公司以合同能源管理的模式，为市政路灯、商业载体、工业厂房等进行 光源改造，可使光源能耗平均降低 70%左右，照度提高 30%-3 倍以上，最大程度节约 能耗，并实现光源的智慧化管理。

售电：售电业务在苏州工业园区排名第一，代理用户超过 100 家，涵盖电子、食品、 医药等多个行业；拥有三星、惠氏、艾默生、辉瑞制药、大金空调、飞利浦等众多知名 企业用户交易电量占园区总成交电量 40%以上。

3.2.2. 新环保：表面处理产业园、工业废水处理

表面处理产业园：公司从事表面处理产业园投资、建设和运营，服务长三角等区域。 公司专注工业废水技术研发、设计、建设和运营，拥有高效生化、零排放处理、重金属 回收等方面核心技术，为产业园区提供废水处理综合解决方案，并致力于资源回收利用， 变废为宝，打造绿色循环经济。工业废水处理：工业废水处理成为水污染防治行动的核 心内容。公司以国际级的先进技术和运营能力，为苏州工业园区等地处理高浓度工业废 水，服务华星光电等行业知名客户。

危废处理：公司致力于危险废弃物处置，为企业提供安全、迅速的环保服务解决方 案，提升区域环境安全水平。目前，中新公用在苏州工业园区危废焚烧处置能力 3 万吨 /年，液废处置能力超过 10 万吨/年。苏州相城、山东滨州等地危废处置项目均在建设过 程中，项目建成后，中新公用危废总体处置能力将达到 22.32 万吨。

3.2.3. 城市公用事业

水务：为苏州工业园区、安徽滁州等地提供自来水供应、污水处理等水务服务，以 “智慧水务”为代表的运营体系服务城市和公众。燃气：为超过 31 万户家庭和 3000 多家 工商业用户供应清洁的天然气。年供气能力达 8 亿立方米。热电：每年为华东电网输送 40 亿度清洁电力。污泥处置：国际一流的技术和设备，日处理能力 1100 吨，每年减量 化、无害化、资源化处置污泥 30 万吨。餐厨及园林绿化垃圾处理：采用高负荷厌氧消 化工艺，对餐厨垃圾进行无害化、减量化资源化和密闭化处理，做到无异味达标排放。

4. 营收增长稳定，财务结构健康

4.1. 业绩稳健增长，经营持续优化

近年来公司营业收入平稳，归母净利润持续攀升。根据 2022 年年报，公司 2022 全 年实现营收 47.4 亿元，同比增长 21.1%。在 2020 年由于剥离房产销售导致营业收入下 降后，随后两年公司聚焦园区开发与运营业务，营收实现平稳增长。2022 年实现归母净 利润 16.1 亿元，同比增长 5.6%，增速略有下滑。

园区开发增长迅猛，绿色公用增速回落。2022 年公司园区开发与运营业务实现营收 38.7 亿元，同比增长 26.5%；毛利率小幅滑落至 64.7%。其中 2020 年营收及毛利率均出 现较大增幅主要是因为本期出让的主要为中新科技城、苏宿园区及中新苏滁纯住宅地块， 布局早、培育时间较长、区域城市形象日趋完善、公共配套日趋成熟、土地出让单价较 高。2022 年公司绿色公用业务实现营收 7.6 亿元，同比增长 1.5%；毛利率小幅增长至 24.1%。其中 2021 年营收出现较大增长主要系 2021 年收购的和顺环保已并表至当年业 绩。

近年来公司保持高收益率，毛利率、净利率均位于高位，2022 年实现毛利率 57.6%， 同比略降 2.3pct，净利率 46.0%，同比略降 5pct。2018 年公司净利率高于毛利率主要是 因为当年新增了一笔 1.9 亿元的营业外收入。其中主要部分为公司收到的滨江地产偿还的长期应付款，超过初始确认金额部分确认营业外收入 1.6 亿元。 从成本端来看，三项费用率较低，2022 年实现销售费用率进一步降低至 5.7%，三 费费用率微增至 9.2%。2019 年公司去化房产业务后销售费用率大幅降低，2022 年公司 有息负债同比增加 14.7 亿元至 81.1 亿元导致财务费用率上升。其中公司本期发行专项 公司债使应付债券增加 10.0 亿元；嘉善项目贷款一年内还款金额增加导致一年内到期 的非流动负债增加 1.9 亿元；短期借款增加 2.1 亿元。

4.2. 负债水平优秀，财务结构健康

资产负债率保持低位，现金短债比及净负债率回归正常。2022 年公司资产负债率及 剔除预收账款的资产负债率分别为 44.4%及 41.4%；净负债率已从 2019 年的-12.2%逐步 提升至 24.9%；现金短债比逐步下滑至 1.86，主要原因系从 2020 年起公司根据投资发 展战略开始增加有息负债规模。尽管公司净负债率、现金短债比近年来逐渐上升，但横 向对比其他园区类公司，公司整体财务结构及负债情况始终保持健康。

（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）