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中新集团（601512）研究报告：园区业务稳健发展，两翼业务未来可期。中新苏州工业园区开发集团成立于 1994 年，是国内首个上市的国家级经开区开发运营 主体。2021 年，公司形成以园区开发运营为主体板块，以产业投资和绿色公用为支撑 板块的新“一体两翼”协同发展格局。

园区开发运营业务：优化存量，拓展增量

公司园区开发运营业务主要分为产城融合园区及区中园两大部分。产城融合园区业务 的营收主要来自一级土地出让，截至 2020 年底，可出让商住用地 1286 公顷，储备丰 富。以苏州工业园为标杆，公司在国内又开拓了 7 个产城融合园区，均稳定运营，能 为收入的持续增长提供保障。 区中园业务的主要收入为租金收入，提升营收需扩大规模并提高现有项目出租率。拓 展方面，截至 2022 年上半年底，公司区中园业务拓展面积超 1800 亩，在建、拟建面 积约 135 万㎡。存量优化方面，苏州工业园区内工业载体综合出租率超 95%，2021 年投入运营的中新智慧园和新苏通智能制造产业园出租率也大幅提升。

两翼业务：与园区协同发展，未来空间广阔

产业投资方面，借注册制东风，投招联动发展。公司产业投资具有基金投资和科创直 投两种方式。截至 2022 年上半年底，公司累计认缴外部基金 34 支，认缴金额约 30 亿；所投基金累计返投公司各园区金额约 82 亿，拉动项目总投资约 314 亿。直投累计 投资项目 19 个，累计认缴金额约 3.4 亿，拉动总投资约 35 亿。 绿色公用业务方面，为响应国家“3060”双碳目标，公司形成了公用事业、环境综合 服务、新型能源服务三大业务类型。新型能源服务是公司加速发力的方向，截至 2021 年底，公司累计投资运营 36 个分布式光伏项目，2022 年上半年又新成立中新绿色发 展（苏州）有限公司和中新旭德新能源有限公司，有望成为未来新的业务增长极。

财务分析：盈利能力较强，财务结构健康

2021 年公司实现营业收入 39.2 亿元，同比增长 14.7%；实现归母净利润 15.2 亿元， 同比增长 16.4%，2017-2021 年年均复合增速 16.6%。公司盈利能力较强，2022 年上 半年公司毛利率和归母净利润率分别为 59.9%和 34.8%，维持在较高水平。此外，公 司财务安全，截至 2021 年底资产负债率为 44.42%、剔预后资产负债率 41.43%、现 金短债比为 2.02。