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中新集团（601512）研究报告：园区开发龙头地位稳固，新能源及投资业务高速发展。中新合资的园区开发企业龙头：中新集团是一家中新合资成立的园区开 发公司。2021 年公司优化“一体两翼”的发展格局，形成以园区开发运 营为主体板块，以产业投资和绿色公用为两翼支撑板块的新发展格局。 公司最终控制方为苏州工业园区管理委员会及苏州市人民政府，持股比 例为 46.8%。公司高管团队由中方和新方组成，团队架构完备经验丰富。

借鉴新加坡开发经验，深耕苏州工业园区：公司异地复制新加坡裕廊工 业园区的发展经验，深耕苏州工业园区。园区已累计吸引各类外资项目 5000 多个，实际利用外资 323 亿美元，累计引进 92 家世界 500 强企业 项目 156 个。2022 年苏州工业园区地区生产总值 3515.6 亿元，规模以 上工业总产值达 6850.2 亿元。投资总额达 92.4 亿美元，进出口总额为 1077.9 亿美元。在产城融合园区开发领域，截至 2020 年末，公司待出 让商住用地 1285.7 公顷，粗略估计待出让商住土储可保证近十年一级 土地开发。2022 年，土地一级开发存货为 109.9 亿元，后续业绩增长可 期。区中园板块开发运营面积约 280 万平方米，其中约 160 万平方米已 建成投运，均布局在长三角区域，区位优势明显。公司苏州工业园区内 工业载体的出租率约为 95%，各类载体综合出租率超 90%。区中园业务 租金收入每年超过 4 亿元，毛利率始终保持在 40%以上。

两翼齐飞，板块联动赋能园区开发运营主业：产业投资：在基金投资方 面，截至 2022 年末，公司累计认缴投资了 38 支基金，合计认缴金额 35 亿元，累计拉动各园区总投资近 470 亿元。在科创直投方面，公司累计 投资科技类项目 25 个，累计投资金额 4.4 亿元，拉动总投资 45 亿元。 绿色公用：2022 年公司设立中新绿能运营光伏分布式能源站，目前累计 装机容量超过 100 兆瓦，未来三年努力向 2GW 目标迈进。

营收增长稳定，财务结构健康：公司 2022 全年实现营收 47.4 亿元，归 母净利润 16.1 亿元。其中园区开发业务实现营收 38.7 亿元，绿色公用 业务 7.6 亿元。2022 年公司实现毛利率 57.6%，净利率 46.0%。公司净 负债率逐步提升至 24.9%，现金短债比下滑至 1.86，财务结构健康。